干货解读：产业地产三大运营模式

天堂的咖啡屋 2019-07-04

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作为区域经济与产业经济的主要平台与载体，产业园区的运营直接关系到传统产业的转型升级，在“十三五”期间经济发展进入“新常态”的背景下，产业园区也进入了全面升级的打造：第一，持续加强各方的协同合作，促进产业园区的平衡发展，全面提升产业运营实力；第二，加强产城融合，进一步拓宽园区内部的服务体系，以打造全产业链集群发展的产业园区模式，推动城市的升级；第三，结合科技发展趋势，利用创新科技手段，积极布局高新产业项目，打造高科技、智能运营园区。

图：产业园区全产业链协同打造产业集群模式

1、联合政企、金融与科研机构多方协同深化合作，全面提升产业运营能力

产业园区的客户以政府与企业为主，因此产业园区的运营对企业的资源协同能力具有较高的要求，在经济发展新常态的背景下，产业地产公司内部强强联手、外部联合专业优势资源互补，全面深化各方资源的合作协同能力，进一步推动产业园区的发展。

华夏幸福“开发性PPP”模式：华夏幸福秉持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的系统化发展理念，通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的开发性PPP市场化运作模式，探索并实现所在区域的经济发展、城市发展和民生保障，有效提升区域发展的综合价值。通过采用开发性PPP模式，华夏幸福与地方政府各司其职，政府是园区开发建设的决策者，对基础设施及公共服务价格、质量实施监管，并专门设立园区管委会，负责对接相关事务；华夏幸福作为投资开发主体，在规划设计、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展、城市运营六大领域，为所在区域提供可持续发展的全流程综合解决方案，为政府与企业合作开展PPP模式提供平台，创造出“1 1>2”的效果。

联东集团的“联东U谷”模式：作为产业园区运营服务商，“联东U谷模式”通过实现区域土地集约发展与促进产业集群快速成长，有效解决企业和政府双方面临的多种问题。联东集团实施“两优、四有、三审”的发展战略，即集中发展优质项目和优质客户，对入园客户执行“金门槛计划”，通过严格的招商体系内部自审、报政府审核、集团总部审核的“三审”流程，形成“招审分离”，最终实现产业有方向、产品有形象、客户有质量、去化有保障，可为政府提供解决土地集约利用、企业持续化税收的方案，同时将产业园区打造成为支持企业快速成长的优质平台，从而实现企业、政府、产业园区运营商三方共赢，形成园区发展的正循环。在运营服务方面，联东U谷整合入园企业的需求，以区域产业政策为导向，将科研院所、产业、政府引导政策、金融机构、第三方专业服务机构等要素进行有效融合，为入园企业在技术升级、产业转型方面，提供人才、资金、市场、品牌等方面的助力，形成各方资源的协同合作，全面凸显产业园区运营的综合实力。

市北高新“基地基金”、“融资孵化”探索产业孵化投资新模式：2018年，市北高新结合园区大数据产业资源和丰富的企业客户资源，通过联合知名股权投资与基金管理机构，组建具有市北特色和优势的市场化产业投资基金，寻求产业投资新路径；同时优化产业投资体系化建设，加大对园区内企业的深度梳理，建立市北科创企业数据库，并制定全方位的科创企业引培方案，蓄力产业投资业务，进一步深化“基地基金”、“融资孵化”的创新运营模式，有效发挥资本的聚拢效应，帮助园区科创企业实现关键技术、商业模式、规范治理等方面的突破，同时，也将充分释放资本的“虹吸”效应，吸引更多的优质企业与优秀人才进入园区，有效实现“资本”与“智本”的对接。

2、持续深化产城融合，以打造一站式、生态闭环的产业集群助推城市升级

产业园区的发展以产业为支撑，产业园区是产业要素资源聚集与发展平台，产业园区的开发建设离不开各产业要素的协同，“一站式、生态闭环”的产业集群发展模式有效加强园区价值实力的同时，也可实现整个产业链条的合作共赢，进一步助推城市的升级发展。

招商蛇口“前港-中区-后城”综合发展模式：以港口或者交通枢纽港、人流聚集的枢纽为切入口，以临港的产业园区为核心和主要载体，配套城市的新区开发，通过“港--区--城”的有机融合与协同发展，形成涵盖产业、商业及其配套的城市功能以及生活、休闲、文化、娱乐等服务设施的产城融合生态圈，把生产、生活、生态的内在联系协调一致，实现宜业宜居、有机共荣的人民美好生活场景，形成生态圈式可持续发展的模式，由此实现港、产、城联动，将政府、企业和各类资源的协同，成为城市转型升级的重要途径。经过蛇口工业区40年的建设运营，招商蛇口的“港口、园区、城市”三位一体综合发展模式，为企业带来商业利益的同时，也为城市发展带来了巨大的社会效益。

张江高科“新三商”模式：即科技地产商(全产品线)、产业投资商(全创新链)和创新服务商(全生命周期)。张江高科以科技地产为产业集聚的空间载体，通过创新服务加强张江高科与园区内企业的连接，最终以产业投资的形式参与到企业各个阶段的发展，促进整个园区的产业发展，分享全产业链发展结果。“新三商”战略定位是张江高科从单纯的园区开发向产业投资服务身份的转变，通过投资产业、孵化产业、联合包括中国银行在内的多家金融机构为企业提供投贷一体化服务，通过变现上市金融资产等途径进行退出，形成良性的、持续滚动的投融资机制，以此助推全产业链的发展。

3、结合科技发展趋势，以智慧、科技创新园区运营

2018年政府工作报告明确指出产业发展方向，通过推动新能源、新材料等新兴产业的发展，实现制造强国和创新性国家建设，进一步推进供给侧结构性改革。企业为迎合国家发展需要，助力国家完成产业升级，依据国家产业升级战略积极布局高新项目。

一方面，部分企业凭借强大的产业运营基础，以智慧、科技为产业为方向，全面打造高科技产业园区。如招商蛇口在南京打造以“人工智能”和“互联网 ”为主导产业的紫金智谷产业园，园区集创新孵化、科技研发、创业投资等多种产业功能于一体，助力南京高新产业升级；东湖高新与重庆两江新区合作启动两江半导体产业园项目，通过高端研发、设计来打造中国西部半导体发展新引擎、重庆半导体产业创新示范基地，进一步完善重庆半导体产业链条；启迪协信首入杭州落子丁兰智慧小镇，以科技产业为导向，未来将打造成为杭州的智慧中心、新产业中心、科技创新中心和人才聚集中心。

另一方面，部分企业采用高科技手段全面升级园区运营服务，全面打造智能运营产业园区。如隆基泰和作为集地产开发、商贸物流、清洁能源于一体的环首都新型城镇化优质运营商，持续打造以新型城镇化建设为核心的全产业生态圈，主动承接北京外溢企业，不断助推环首都区域经济繁荣与发展，满足从城市建设、城市服务到可持续发展的城市运营全程需求。在信息化与全覆盖的发展时代，隆基泰和一方面投资新兴产业，在霸州投资兴建高分子材料产业园；另一方面，利用新技术做商贸物流，包括产业园区的建设和招商，利用大数据、电子商务的技术与工业旅游相结合，真正做到线上线下一体化，全面优化产业园区的运营服务水平，以科技创新园区运营模式。上海临港的浦江园区在双创载体和平台建设方面取得突出成果，AI-Park建设获得实质性推进，科技广场三期A-B众创空间引进了全球医疗技术创新孵化和加速基地项目。