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融资正当红 对于房企融资人员来说，2019年更是脑力和体力双重考验的一年。 一方面房地产企业的困境在加剧，另一方面房地产企业以前赚得的暴利正在返还市场。今年，随着多家房企的融资获批，房企融资难的问题得到一定程度缓解。但融资环境的松动并不代表调控的放松，房企后续仍需加快周转，并避免杠杆率的攀升。 这里我要和大家介绍一个新的概念，叫夹层投资。我们国家现在政府这里要降杠杆，要把银行贷款债务部分下降，鼓励股权投资，但是长期来我们民间姓甚至于很多机构，都愿意做债权，不愿意做股权，主要因为：能保证我的固定回报8%-10%，或者12%就可以了，你做很多钱跟我也没关系。只是你要拿东西抵押，要这个那个担保。这是大家的偏好的。但是，现在国家鼓励股权投资，这不是矛盾了吗？ 于是现在有一个产品叫夹层融资。它兼有股权和债权性质的，做的好我也成为股东，做的如果不那么好或者是出现亏损情况，也能对本金做一个担保。 投资需谨慎 2019年3月以来，二线城市在多宗优质土地集中供应的刺激下，地市热度明显提升，溢价率明显上扬。趁着这一波热度，部分三四线城市也加大了土地供应规模，各地供地态度也由收紧向放松过渡，土地市场显著升温，尤其是一体化进程较快的长三角三四线明显加强了供应力度，土地市场整体呈现量价齐升的格局。 同时，我国房地产开发和投资的种类和领域也从以前比较单一的住宅，发展到目前住宅、商业、办公楼、文化和旅游、宾馆和养老、工业园区和物流等齐头并进。 所以，作为一名投拓人员，第一需要专业；第二需要全面；第三很重要的是学习能力，也包括对政府政策的理解；第四很重要的是沟通和谈判能力；第五当然还要有良好的体魄，许多公司投拓部门经常需要加班和出差。目前，投拓岗位竞争愈发激烈，工作的难度、强度也在不断增加，许多房地产企业合作拿地的项目越来越普遍，作为一个投拓人员也应该及时了解行业变化，与时俱进。 资产管理，事关房企未来 不动产资产管理目前对我们很多数人来说是一个新概念，甚至很多专业人士也对资产管理的内容和概念模糊不清。现在越来越多的开发商和投资者开始更加关注自持物业抵抗风险能力和方式，无论是主动或被动，这都是享有长期收益和期待的资产升值运营策略。 而房地产投资也从过去的实物投资即买卖房地产，开始过渡到包含有对房地产（不动产）资产直接买卖和证券化产品的多元化投资，物业管理、设施维护、更新和改造、重新出租、价值提升等越来越受到重视。 在未来的中国，不动产资产预计今后10年会以年均复合20%或以上的增长率增长。我国现有居民储蓄存款近70万亿，为整个行业发展提供源源不断的资金来源。无论机构还是个人都希望资产升值，其中在2019年，我国具有600万以上可投资资产的人士，已经超过250万人。 基础资产的质量和现金流构成了不动产资产管理的关键因素，具体包括租金、租户、运用成本、物业和设施维护、资产评估、资产收购和处置、增加价值和长期规划等。广义的房地产资产管理，是对所有对房地产相关投资的资产管理，包括各类房地产公司或企业债权、夹层和股权投资方面的管理，也可以分为直接和间接投资的管理，甚至包括代建和代运营；资产管理者的收益主要体现在基金（资本）管理费、代建费收入、运营管理收入、各类业绩提成收入（包括退出奖励）等。 当前，我国商业银行、信托公司、证券公司、公募基金、私募基金、资产管理公司、保险公司等都参与了广义的房地产资产管理，因此许多人称，“大资管”时代已经来临。 一切都是为了退出 我国的房地产资产证券化可以分为多个层面： ABN（资产支持票据）、ABS（资产支持证券）、MBS（抵押贷款支持证券）、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）和REITs(房地产投资信托基金)等。 今年5月，住房租赁条例再次列入国务院立法工作计划，住房租赁相关立法将加快推进。同时，月内多个城市出台相关政策，提出增加人才公寓供给、给予租金补贴等。业内分析指出，随着国家推动建立租购并举的住房制度，2019年公募REITs(房地产信托投资基金)试点的落地或将进一步提速。 另外，从世茂全国首单物业费资产证券化和世茂全国首单购房尾款资产证券化到前海万科公募REITs，各类ABS、CMBS、类REITs等产品陆续推出。2017年下半年开始有了较大批量的出现，特别是符合国家政策导向的如长租公寓资产证券化产品，譬如2017年10月获批的新派长租公寓、碧桂园和保利地产租赁住房类REITs等等...... 房企试水频繁，监管层也发声支持推进，多年来业内持续研究讨论的REITs落地的预感也日趋强烈。相信接下来的一到两年，将会是我国房地产资产证券化发展非常重要的时刻。 因此，我们这次推出了《房地产资产管理“融、投、管、退”四步详解》这套课程合集，包含6门系列课，全面梳理不动产资产管理全生命周期中“融资、投资、管理、退出”四大方面，进行全面、深入的解析。 合集内容 【免费试听】中国房地产行业趋势预判——危机之下有机会！ 01 房地产项目投资、开发、运营流程大揭秘（融资篇） 02 不同房地产产品（住宅、商业、办公和工业等）的融资策略 03银行贷款、信托、保险资金、ABN和融资租赁的特点及风险规避 04 债券、上市、资产管理计划的特点及风险规避 05 房地产私募基金（PE）的特点及风险规避 06 房地产资产证券化的特点及风险规避 【免费试听】几分钟抓住重点，我国房地产并购背景+特点解读 01 资产并购 PK 股权并购，孰优孰劣？ 02 首次公开——房地产并购全流程一览！ 03 前期项目寻找的技巧总结，万科是怎么做到的？ 04 利息上升、贷款不成、房价下跌，敏感性分析怎么做？ 05 大咖独家总结——并购中的12大风险，如何见招拆招！ 06 从上海外滩地王之争，看看尽职调查怎么做 07 房地产并购各类融资方式，前景几何？ 08 房地产并购合作项目怎么管理？投后整合最重要！ 09 总结与梳理 【免费试听】前言 如何做好房地产投拓经理 01 祝贺你进入有挑战和良好回报的职业 02 房地产投拓经理（总）基本的职业要求 03 我国房地产行业的现状、挑战和机遇 04 房地产投拓与开发业务流程和关键节点 05 怎样尽快发现优质项目和谈判技巧 06 这二十个关键问题帮你高效工作 07 掌握投资评估几种方式 08 掌握投资收益表和现金流表等 09 掌握静态和动态及敏感性分析的秘密 10 前期拿地的几种模式 11 可研和决策报告的重要关注点 12 关于尽职调查及其误区 13 投资和开发的十二大风险和规避方式 14 住宅、办公、商业、文旅等不同产品配比安排 15 与项目总、法务、财税、成本、市场和营销等人士协作 16 你需要了解的房地产融资方式 【免费试听】一位房地产项目总的自白 01 带好团队用好人（一） 02 带好团队用好人（二） 03 计划节点全明了 04 核心要点一：拿地 05 核心要点二：方案 06 核心要点三：设计 07 核心要点四：前期 08 核心要点五：施工准备 09 核心要点六：进度 10 核心要点七：质量 12 为来为去一本账 【免费试听】一个蓝城、绿城前项目总的自白 01 这样的方案才能叫一个好方案！ 02 详解商业项目规划的要点 03 揭秘把控方案的程序与关键人员 04 全方位审视好方案的共同点（一） 05 全方位审视好方案的共同点（二） 06 全方位审视好方案的共同点（三） 07 全方位审视好方案的共同点（四） 08 全方位审视好方案的共同点（五） 09 全方位审视好方案的共同点（六） 10 实战演练：平安府二期的规划方案分析 【免费试听】房地产资产证券化已成新风口 01 我国房地产资产证券化的背景和前景 02 房地产资产证券化的内容 03 房地产资产证券化产品ABS、CMBS和REITs的特点和比较 04 房地产投资信托基金和房地产私募（股权）基金的特点和比较 05 房地产投资信托基金的回报和风险 06 海外（含美国、香港和新加坡等地）的房地产投资信托基金 07 凯德置地房地产投资信托基金模式 08 我国房地产资产证券化的基础资产和结构说明 09 我国房地产资产证券化的流程、价格和增信 10 我国房地产资产证券化发展方向 11 物业管理费和购房尾款资产证券化 12 长租公寓资产证券化 13 零售物业资产证券化 14 办公和酒店资产证券化 15 房地产供应链资产证券化 16 房地产资产证券化与轻资产管理 6大主题，250多页课件，时长超过12小时 融合资深行业专家的实战经验， 为你讲解方式的选择； 通过案例分析+政策解读， 解决房地产实操的种种问题。 来源：中房俱乐部CREC |
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