|
上周，天府新区麓湖生态城开盘，推出了396套房源，主力面积129—186㎡之间，房源单价约2.4万元/㎡。虽说最低首付近100万元，但一开盘，就吸引了1065人参与摇号，其中刚需购房者约400人。 曾几何时，刚需购房者的门槛已经攀升到100万元起，各位简直也太有实力了！ 不过，我们深入市场才发现，这还真不全怪刚需购房者太壕气——原来，成都主城区真没有过去时态的“刚需盘”了。 在眼下的“改善为王”时代，一部分刚需被逼到大面、犀浦、西河、大丰、航空港等价格相对美丽、交通还算方便的二圈层；还有一部分严守主城内，但随着主城刚需楼盘越来越少，这部分人只能被迫提高购房标准，或者入手二手房。 有数据显示，在成都在售的200多个楼盘中，十一区内总价120万以下的楼盘只有29个了。显然，成都的刚需购房者，已陷入了严重房荒！ 从地价上管中窥豹，最能直观未来的房价走势。 自年初到现在，成都的成交楼面价不断被刷新。上半年出让的住宅用地，容积率多在2.0—3.0之间，成都楼市全面迈入低密时代。 “由于很多地的拿地楼面价比周边在在售楼盘或二手房还贵，所以一个非常可能的结果是，这些高价地块将被动豪宅化。开发商要想不亏本，或者赚取正常的利润，售价都会比周边在售楼盘高50%甚至更高。当然，如果按照精装房的标准来看，那房价必然就会更高。”西南财大经济学院副教授刘璐做了这样的预测。 上半年土拍单价前十统计表 现如今，110—130㎡的户型已经成为了主流趋势，更多的楼盘户型面积已经在150—200㎡以上规划。少量户型面积在100㎡以下，单价1万元左右的楼盘，位置也都远得快脱离二圈层了。 政策宽松、地王频出，市场改善潮暗流涌动，房价攀升速度越来越快，被抛弃的却是对房价最没有抵抗能力的刚需购房者。传统主城区已经高攀不起，就连龙泉、双流等区域也渐行渐远，留给刚需的选择真的已经不多了。 从最新的土拍规则来看，成都即将开启现房销售模式。这将会大大延迟项目的上市时间，有些库存较少的区域，甚至可能造成供应断层的局面。 像前几年作为刚需重镇的三圣乡、茶店子等板块，在今年也拍出了贵过房价的地价，走上了“脱刚转改”的道路。而从6月最新房价地图来看，成都主城内均价2万元/㎡以下的区域，只有金牛区和成华区。 图据：直击成都楼市 随着成都城市价值的提升，城市居民消费升级，主城内可开发地块越发紧缺，“脱刚”仿佛成为了一种大趋势。 比如，从前天府新区给人的印象就是郊区，如今那里的开发商集体喊出了“主城2万内改善板块”，欲与刚需说再见； 比如，天府新区国家级新区确立的前后，带动不少板块楼市发展，仁寿视高、兴隆湖等板块，也基本走向了改善； 比如，城东的十陵板块就从汽车工厂环伺的工业区变成了欣欣向荣的新城，房价也脱离的刚需轨道。 随着交通配套的完善，区域调整下的提档升级，二圈层也逐渐都走上了改善道路。 说了这么多，回到主题：当下成都刚需该不该买？该如何买？ 目前，成都刚需首次置业，大多数考虑两类产品：中心城区的新房、主城区的老破小。 作为刚需，我们不得不承认，在成都传统主城区外加高新区外，120万以内的刚需房源几乎快要“绝迹”了。 现在刚需房源大多位于双流区、温江区及郫都区等二圈层。就刚需购房者而言，二圈层的选择余地相对大一些，且这些区域都有较好的规划给予背后支持，但其发展现状情况不一，未来发展也需时日来加以佐证。 所以，刚需购房者在置业时，可以选择规划前景较好，且临近地铁的二圈层区域，比如双流、龙泉等区域。虽然通勤时间可能被拉长，但随着区域配套完善，这些区域无疑是当下入驻成都最好的机会。 （龙泉东安湖片区规划图） 另一方面，认准主城区刚需产品的购房者，可以多关注一下二手房市场。随着地价的不断攀升，新房二手房剪刀差缩小，对于执着想要入驻主城区的刚需购房者来说，就可以多关注更具性价比的二手房源。 此外，对总价控制偏高的购房者，可以多关注主城内的首改产品，选择面亦或是像“仁恒滨河湾”、“华润悦玺”之类，性价比较高的产品。 如果我们把成都城市发展比如一辆快速前行的列车，那么，刚需买的第一套相当于就是硬座。你只有上车了，才能在分享城市快速前行的红利中不至于掉队，后期如果有更多机会或资本，才可以有机会将“硬座”的车票换做“软座”、“硬卧”甚至“软卧”。 Dear刚需们，上车才是硬道理~ |
|
|
