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为何开发商不去开发一个近乎完美的房型？因为开发商的目的是通过开发房地产项目利润最大化，从而获取资金保持后期持续开发。 一、开发商的开发项目目的是利润最大化，户型只是影响房地产项目一个因素，不是最主要的因素。开发商开发项目的目的是利润最大化，获取最大的收益。完美户型只是开发商要考虑的一个要素，不是唯一要素。在不影响其他要素的情形下，开发商会尽可能开发完美户型。但一个项目需要考虑的问题很多，不可能不影响到户型，因此在实际情况下，很多户型由于其他的因素导致不完美。 举例1：户型为什不排布两梯两户 两梯两户 两梯三户 两梯两户的户型是目前建筑学里面最完美的户型，但为什么现在都是两梯四户、两梯三户的户型。就是因为从建筑成本角度，两梯四户、两梯三户建筑最集约化，建筑成本最低；然后从布局排布角度，两梯四户、两梯三户建筑最能省面积，建筑面积可以最大化。 举例2：户型为什么不选择完美户型面积 一个完美的三房两卫的户型面积至少需要120平米左右，一个完美的四房两卫的户型面积至少需要140平米左右。但为什么很多户型面积不是这样排布的，这是因为卖不掉啊。现在大城市房价已经到了天价了，客户已经不追求完美户型了，追求的是实用性，你户型再完美，没钱买也是白搭。于是开发商想尽办法追求户型极致，在不减少户型功能性的同时减少面积，从而降低销售总价。 通过上面的例子我们可以知道，户型受到其他因素影响，最终呈现的效果都不完美， 二、房地产项目的复杂性，导致无法做出所有人满意的完美户型。1、房地产项目客户多样，需求相互矛盾，无法开发一种产品满足所有客户需求。 房地产项目是最复杂的项目，户型是最复杂的产品，面对的客户多种多样，根本没法做出完美户型。 如果我是一个矿泉水开发商，在不考虑成本的情况下，我只要考虑口味、水质，解渴的三个功能就可以了，因为90%以上客户买矿泉水的需求都是这三样。当如果我是一个房地产开发商，面对客户从刚需到多次改善，客户和客户之前的需求完全矛盾。例如刚需客户要求总价低，要求功能区多，对面积要求不高！多次改善对功能区要求不高，但要求居住舒适性，对各个功能区面积有要求！面对这两种完全相反的需求，开发商如果开发完美的户型了。 有的人说，可以只针对一种客户开发完美户型吗。的确，市场上存在这种项目，但无一例外的陷入了利润率低、回报周期慢的窘境。 2、户型产品复杂，需求点多样，无法在所有需求点做出满意。 房地产户型需求涉及几百个点：首先没有绝对的最优秀的标准，例如要不要有玄关，有的人觉得要玄关高端大气上档次，有的人觉得玄关就是浪费面积。其次这些需求点都是相互关联的，一旦估计这个，哪个就可能估计不到，牵一发而动全身。无法做到全部都满意。 完美户型不是不存在，但必须只针对一种客户，不计成本的开发。我想这种户型可能只能在定制房屋中实现。 我是从业15年的资深专业地产分析师，不为流量折腰，只发布专业、客观、中立的房地产知识，希望得到专业购房知识，避免购房陷阱的请关注我。 如果您喜欢这篇文章，请大家点个赞，以示鼓励。谢谢。部分图片来自网络采集，如有侵权请尽快联系，我将在第一时间删除。 |
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