2019年上半年·中报季引 言 2019年上半年，中梁控股销售业绩实现持续增长，销售目标完成近半；营业收入同比增长111.2%，股东所占核心净利润同比增长88.4%；同时公司持续推进全国化布局，二线和三线城市是投资布局的重点；财务状况方面，公司的净负债率持续下降，短期偿债无压力，但融资成本仍处于高位。 一、销售完成度近半，三线城市贡献超50%2016年中梁控股销售额为190亿元，2017年实现销售额649亿元，2018年销售额达到1015亿元，公司正式跨进千亿行列。纵观中梁控股的发展历程，其销售规模从百亿到千亿仅用了三年时间。销售规模方面，中梁控股成为行业中的“黑马”，主要原因是公司抓住了三四线城市的发展机遇。2019年上半年，中梁实现销售额636.7亿元，同比增长26.8%，销售业绩持续增长。2019年初，公司提出了1300亿的年度销售目标，2019年1至7月，公司已完成销售目标的57.6%，业绩目标完成压力不大。  近年来，中梁控股持续推进全国化的土地投资布局，目前在全国各地拥有大量的可售资源。从各地区销售占比情况来看，2019年上半年，长三角经济区、中西部经济区和海峡西岸经济区三地区贡献了绝大部分销售业绩，三地区销售占比分别为55%、23.7%、12.1%。从各城市能级的销售占比来看，三线城市成为销售的“重头戏”，销售占比达到59.2%，较2018年同期增长10.2个百分点。   二、营业收入与核心净利润快速提升，未来业绩锁定率高2019年上半年，中梁控股营业收入达到205.6亿元，同比增长111.2%。营业收入主要由物业销售、管理咨询服务以及物业租赁租金收入三部分组成，营业收入同比增长过大的原因是：已确认总建筑面积同比增长129.8%，结转收入实现较大增长；管理咨询服务同比增长34.2%；物业租赁租金收入从0增加至410万元。同时，截止2019年6月底，已签约未结转收入达1500亿，业绩锁定率高。  在利润方面，2019年上半年，公司的毛利润为50.3亿元，同比增长89.2%，毛利润率为24.5%，毛利润率较2018年同期下降2.8个百分点，主要是由期内交付物业项目的土地收购成本相对平均售价而言较高导致。公司的净利润达到18.99亿元，净利润率为9.2%，其中股东所占核心净利润为12.3亿元，同比增长88.4%。   三、全国化布局，策略性提高二线和强三线城市占比中梁控股坚持深耕与拓展双管齐下的土地投资策略，夯实全国化布局。2019年上半年，公司通过招拍挂公开市场共获取70块新增土地，新进入全国18个城市，新增土地储备达810万平方米，土地获取成本为3934元/平方米。截止到2019年6月底，公司已进入全国23个省份的139个城市，总土地储备达5299.6万平方米，公司在土地储备方面的举措进一步完善了全国化、全结构的土地投资布局。从城市能级的土地储备占比情况来看，中梁以市场需求为主导，不断提高二线和强三线城市的比例。   四、净负债率持续下降，短期偿债无压力截止到2019年6月底，中梁控股的现金及银行结余为247.2亿元，短期负债为144.7亿，现金短债比达到1.7，货币资金完全覆盖短期负债，短期偿债无压力。从长期偿债能力来看，截至2019年6月底，中梁控股净负债率由2018年底的58.1%降至43.5%，杠杆水平保持行业低位。   |
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