 作者：蒋峰 缔约过程中会出现各种情况，最终导致不能成立合同或合同被判定无效、被撤销的情形。本文以一则人民法院公布的案例为基础，来分析它的相关方面。 一、本案当事人 1、原告：蒋某龙 2、被告：谢某云 二、原告诉讼请求： 1、判令解除蒋某龙与谢某云签订的《购房合同》 2、判令谢某云返还购房订金2万元 3、判令谢某云承担本案诉讼费。 三、被告上诉请求及理由： 1、撤销一审判决，依法改判 2、被上诉人蒋某龙承担本案全部诉讼费。 事实与理由：一、蒋某龙支付谢某云2万元定金，根据当时口头约定，蒋某龙支付的是定金而非订金，谢某云误写为订金。二、蒋某龙反悔买卖房屋是其自身的过错，无权要求返还所交2万元定金。 四、本案基本事实 1、谢某云欲出售其尚未取得不动产权证的位于湘潭市岳塘区某某某号安置房屋，遂在楼房单元门口张贴了售房广告。 2、同在该小区居住的蒋某龙看见售房广告后，便根据广告上的手机号码与谢某云联系看房事宜。 3、2016年11月17日中午，蒋某龙独自上楼看房后对房屋户型满意，遂于次日晚向谢某云支付了购房订金2万元，谢某云向蒋某龙出具了一份购房合同，确认收到蒋某龙订金2万元整，第二次付款时间为2016年11月24日。 4、当日谢某云将钥匙交付给蒋某龙。之后，蒋某龙再次看房时发现房屋内存在漏水、开裂等质量问题，便联系谢某云要求退还订金并于2016年11月22日将钥匙退还给谢某云。 5、双方为此多次协商未果，蒋某龙遂诉至法院。 五、本案争议焦点：被告能否全部返还2万元订金款？ 六、法律裁判结果： 1、一审法院：一、谢某云于本判决生效之日起三日内一次性退还蒋某龙购房订金1.4万元（2万元×70%）;二、驳回蒋某龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取计150元，由蒋某龙负担50元，由谢某云负担100元。 2、二审法院：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人谢某云负担。本判决为终审判决。 七、评析 1、订金：在我国法律上没有明确的规定。交付的订金视作预付款。 2、定金：是指为保证合同的订立、履行、当事人中的一方预先给另一方一定数量的金钱或其他替代物。具有担保性质。具体分为立约定金、成约定金、解约定金、违约定金。为了发挥定金的担保作用，法律中就有“定金罚则”。“无权要求返还定金和双倍返还定金”的规定都是定金担保的惩罚性的具体表现。 3、缔约过失责任：根据王泽鉴先生的观点：当事人在缔约过程中因违反诚信原则而产生的先合同义务。致相对人损失，依法应承担的民事责任。这种责任适用以下情况：合同不成立时会产生、合同成立时会产生、合同无效时会产生、合同被撤销时会产生。这些情况算是先合同义务：一方当事人有说明、通知、保护、照顾等义务。这种责任的确立主要是为了防止缔约自由的滥用。 4、结合本案分析： 1、第一个方面：依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第118条规定:"当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持"。由此可见，订金不具备定金性质。原告与被告在所谓的《购房合同》上并没有明确约定为”定金“。因而原告付出来的2万元只能算是预付款。 2、第二个方面：原告与被告之间最终没有成立正式合同。这个缔约过程中双方都是有过错的。作为被告方谢某云负有先合同义务：卖方有说明的义务，比如他有披露重要信息的义务：案涉房屋存在漏水、开裂等质量情况，卖方没有主动及时向原告蒋某龙说明清楚。作为案涉房屋的性质是安置房。按规定不能办理房产证过户手续。卖方也没有主动及时向原告蒋某龙说清楚。由于存在信息不对称的情况，买方对案涉房屋的重要信息在大多数情况下是不明白的。如果卖方提前把重要信息说清楚的话，那么买方就会心中有数，就会与原告就价格、违约责任等系列问题进行谈判。买方会依据实情来作购买决策。作为买方未尽谨慎义务：没有全面仔细地对房屋的质量问题考察清楚、没有对房屋的历史信息作过考察、没有了解相关政策。就匆忙地就交了订金。买方也有过失。至于被告因缔约没有成功的事，会有一些损失。至于损失多少，要具体量化清楚。可能会有难度。具体来说：有直接损失和间接损失。比如丢掉另一个缔约机会的损失。会有这种情况出现。因原告有了预付款。可能有这种情况：恰在此时，另一个买家想要这个房子。卖家因有信赖方面的考虑，不会答应下一个买家的请求。结果你这个原告又不想要了。这个情况对卖家来说，是会有缔约机会方面的损失。要等下一个合适的机会，可能花的时间会更久。可能要付出更多的代价。比如卖家为缔约成功而有有合理的支出：比如在酒店请客吃饭、比如专门到某地办一件事的支出。从缔约不成功的性质来判断：被告对损失要负担主要方面的责任、原告负担次要责任。 3、第三个方面：由于双方实际处于房屋买卖的缔约阶段，并未成立购房合同。理由如下：合同法规定合同的内容一般要具备当事人的名称或者姓名和住所、标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、地点和方式、违约责任、解决争议的方法。虽然谢某云出具给蒋某龙的名为购房合同，但在房屋买卖合同中最为关键的房屋价款、违约责任的内容都没有体现。根据其内容可以认定该购房合同实质为谢某云收取蒋某龙的订金收据。 正确认识法律规定。维护合法权益。 （请加微信公众号：yfzp1395)  |
|
|
