杨春淮：海南岛共享农庄商业模式顶层设计方案初探

■ 写在前面 ■

如果真是这样，那一定是什么地方出了问题。我们以为，问题出在“政府”与“市场”的“着力点”不同，力道不同步，拧巴了。更深的原因，则是由于共享农庄商业模式与传统的房地产商业模式不同，是我们的共享农庄顶层设计出了问题（或者说，是根本没有商业模式的顶层设计）。

在以前的微文中，我们不止一次、甚至不厌其烦地表述过一个观点，那就是：共享农庄的商业模式与房地产的商业模式不同，它更多地遵循“人本投资逻辑”而非“资本投资逻辑”，它不仅需要参与共享农庄投资建设与运营使用的“六个角色”高度协调同步，更需要“政府”与“市场”的双轮驱动，才有可能获得成功。

过新年，迎财神。恭喜新年发大财。在农历己亥年春节将至之际，我们把过去一年对海南岛共享农庄商业模式顶层设计的思考与探索，作一个简单梳理，奉献给朋友们，作为新年的祝福。希望对大家有所启发，同时也希望得到批评指正。

▽

壹：基本关系的简单回顾

我们先简单地回顾一下以前的内容。看图1:

△ 图1：“共享农庄”建设的六个角色

▽

这是我们给出的参与“共享农庄”建设的六个角色（地主、庄主、宿主；师爷、管家、金主）基本关系的示意图。经常看我们微文的朋友，是知道他们之间的关系的。由于篇幅关系，不再重复（链接：共享农庄的投资逻辑）。

△ 图2：“共享农庄”涉及的相关产业

▽

图2表达的是共享农庄涉及到的相关产业。同样由于篇幅关系，也不再解释了（链接：共享农庄的12个相关产业）

现在我们看第三张图：

△ 图3：“共享农庄”中政府与市场关系示意图

两个圈，套在一起，形成一个轮子。在这个轮子里，政府是“轴”，市场是“轮”。轴轮同心，共享农庄这个轮子才能转起来。

共享农庄诸要素的关系，从大的方面看，是“市场”与“政府”的关系；往细里分，政府机器可以分为三个层面（国家层面的政策、行业层面的规范、地方层面的部门），市场因素可以分为六个角色（地主、庄主、宿主，对应“三权分置”；师爷、管家、金主，对应“农庄运营”）。看图4-5，篇幅关系，我们也不再解释了（链接：共享农庄的运营逻辑）。

△ 图4：“共享农庄”中政府与六个角色关系示意图

△ 图5：“共享农庄”中政府各级与六个角色关系示意图

▼

贰：政府层面要做的准备

共享农庄商业模式顶层设计的第一步，就是建立由政府主导的“共享农庄投资平台公司”。这里指的政府，是共享农庄落地的区县地方政府。

具体说来，就是在区县层次建立隶属于地方国资委的国企性质的共享农庄平台公司（简称为A类公司），统筹区域内的共享农庄建设。

A类公司的资金来源有三：

（1）“美丽乡村建设”的工程投资款

把区县地方政府计划中每年以“工程款”名义投入“美丽乡村建设”的资金、以及其它的一些类似性质的政府投资，以“资本金”的名义注入企业；

（2）美丽乡村5%增量建设用地指标

在“多规合一”统筹下，地方政府把可以掌握的5%美丽乡村增量建设用地指标的“调配权”作为潜在投资折算为“资本金”投入企业。其作用是为共享农庄建设成功以后，“乡村居住组团”可能需要的公共服务配套用地做预备。

（3）其他投资

即其他国有企业、机构等可能的资金投入。

A类公司的性质为地方国企，他们是区县地方政府共享农庄建设的“投资公司”，其作用是参股具体的共享农庄建设公司（B类公司）。一般来说，一个区县只能有一个这样的投资平台公司。

▼

叁：投资商层面要做的准备

共享农庄商业模式顶层设计的第二步，就是成立由企业主导的“共享农庄建设平台公司”。即针对具体美丽乡村中的共享农庄，由“投资商”发起、“A类公司”参股，并联合“村集体”土地使用权入股，共同成立“共享农庄建设公司”（简称为B类公司、庄主公司），来主导共享农庄、以及共享农庄所在村庄的美丽乡村建设。一般情况下，B类公司由三类股东组成：

（1）金主公司

即准备进行共享农庄建设的投资商。

（2）共享农庄投资平台公司

即A类公司。他们不仅可以将该村计划中的美丽乡村建设工程款转化为资本金方式入股，并有可能提供5%的美丽乡村增量土地建设指标。

（3）村集体

共享农庄所在村庄的村集体，其代表为“村两委”。他们以符合“多规合一”的、手续完善的“村集体经营性建设用地”的使用权入股（注意，不是按照“一户一宅”政策已分给村民的宅基地）。

B类公司由投资者（金主公司）占主导，企业性质为混合所有制企业（民企、国企与村集体）。它不仅可以使用“村集体经营性建设用地”，也可以与村集体合作，投资建设“村集体公益性建设项目”、流转村民的农业土地；与“村民合作社”和“候鸟公司”合作，共同建设“乡村居住组团”，作为共享农庄的建设主体和法人实体，它可以委托E类咨询公司、F类运营公司和G类专业公司为共享农庄提供服务。

▼

肆：宿主层面要做的准备

所谓的宿主，即共享农庄中村庄民宿的使用者，他们是“城里人”。由于宿主拥有的只是村庄民宿的“使用权”，而村庄民宿的“所有权”是村民的，“经营权”在“庄主”手里。而且，村庄民宿不能提供“房产证”，因此，宿主的权益保障需要其他的途径来实现。

因此，我们希望“候鸟”们自己成立“众筹”性质的“宿主公司”，简称为C类公司。并以此为依托，与B类“共享农庄建设公司”以及“提供宅基地的村民专业合作社”合作，成立专门的共享农庄项目公司，简称为D类公司。共同建设“乡村居住组团”规模级的村庄民宿。并在这一过程中保护宿主的合法权益。

我们不主张、十分不主张B类的“共享农庄建设公司”自己投资盖好村庄民宿后再长租给“候鸟”。因为如果那样，这个长租行为在本质上仍然是一个“资本投资逻辑”主导的买卖行为，而不是一个共同发展的“共享模式”。最终的结局，大概率会因为不断上涨的租金问题而使“候鸟”离开、庄主在没有租金收入的情况下还要花钱维持农庄的正常运营，最终入不敷出、使共享农庄陷入困境。

另一方面，共享农庄提供的村庄民宿，是不太适合像房地产产品那样市场化随机招徕租客的，因为这样招徕的租客不好整合，难以形成统一的“社会关系”。如果说“宿主们”是“候鸟”，那么，入住共享农庄的“候鸟”一定是“成群”的。

只有让“候鸟”们以投资者和使用者的双重身份加入共享农庄，使他们成为“共享农庄”所在美丽村庄的一份子、并真心把一部分由冬季养老的居住刚需所带来的市场红利让渡给他们、使他们成为共享农庄的忠实成员，共享农庄才可能有稳定的发展前景。同时，成群的宿主也可以把在他们所在的“乡村居住组团”打造成为具有其原栖息地文化特征的特色旅游景点。

▼

伍：村民层面要做的准备

村民由三个层面组成。

（1）村集体

即由全部村民参与的基层农村综合性组织；以“村委会”为代表。

（2）村民专业合作社

即由部分村民自愿组合而成的以某一项（类）生产为目标的经济组织单元。

（3）村民个体

一般是以户为单元。按“一户一宅”的标准获得宅基地、依法向村集体承包并经营农业土地，是个体村民的基本权利。

在上述三个层次中，村集体有权依法依规地对“村集体建设用地”的使用权进行处置，有权决定是否与投资者（金主公司）合作共同建设共享农庄。村民专业合作社有权决定是否将合作社成员的宅基地上面建设的“村庄民宿”的使用权与C类“宿主公司”进行合作，共同建设“乡村居住组团”。

像“城里人”一样，已经按照“一户一宅”确权了的村民个体，是可以把他的宅基地上房子的使用权出租给“城里人”使用的。对租客而言，区别仅仅在于村庄中缺乏像城市那样的完善的公共服务设施与市政基础设施，也缺乏必要的文化活动而已（成群的“候鸟”可以解决）。如果将许多村民的宅基地进行整合，共同开发，就有可能部分缓解上述缺憾，可以为“城里人”提供一个相对方便的居住环境，那么，加上“共享农庄”作为抓手提供的各项服务，就可以很多地解决“城里人到乡下养老”的问题了。

这，就是我们建设共享农庄的基本思路。

▼

陆：社会层面要做的准备

共享农庄在运营过程中所涉及到的其他角色，属于社会层面，他们根据市场的需求应运而生。大致有三个类型：

（1）咨询策划类企业

即前面提到“六个角色”中的“师爷”。他们是为“政府、庄主、村民、宿主”提供“咨询、策划、研究、规划与工程设计、项目管理”全过程服务的专业机构，简称为E类公司（中元设计机构就是正在向这个方向发展的企业）。

（2）运营管理类企业

即前面提到“六个角色”中的“管家”。由于共享农庄具有“产业链长、盈利点分散、跨行业、多专业”的基本特点，从企业管理的角度来看，几乎不可能有庄主（B类公司）可以通过全部自我经营来获得所有盈利。最终，市场一定会优化出来一批共享农庄的品牌运营管理公司，就像目前的品牌酒店管理公司一样。简称为F类公司。

（3）其他行业中的企业

在前面的微文中概括的12个行业，都有可能通过“接受订单、设置连锁店”的方式，在互联网的背景下参与共享农庄某一方面经营。简称为G类公司。

上面的三类企业，是未来共享农庄带给海南的新的商业机会。祝那些有识之士能够“当下承担”，顺应潮流，在新的一年里做好准备、把握机会、获得成功。

▼

柒：共享农庄的商业模式

概括一下，共享农庄涉及到四个层面的（投资公司、平台公司、项目公司、服务公司）7类公司。我们依前所述，按A、B、C、D等依次论之：

（1）A类公司：政府投资公司

政府主导的、具有区域垄断性的、国企性质的共享农庄投资平台公司。

（2）B类公司：农庄平台公司

针对某一个具体的“美丽乡村”中的共享农庄而专门搭建的平台公司（庄主公司），负责统筹政府、投资商与村集体三者关系，协调各方利益诉求。企业性质为混合所有制公司。

（3）C类公司：宿主众筹公司

由宿主（即“候鸟”）组成的公司。他们既是共享农庄村庄民宿的投资者，又是使用者，同时还兼有业主管理委员会的功能。企业性质为众筹项目融资公司。

（4）D类公司：民宿项目公司

由“B类的农庄平台公司、C类的宿主众筹公司”与“愿意将自家宅基地使用权提供出来做共享农庄村庄民宿的村民组成的专业合作社”共同组成的项目公司。是建设“乡村居住组团”的项目公司，共享农庄的房屋建设部分是通过这个公司进行规划报建的。

D类公司所承担的建设内容，可能只是“共享农庄”中的一部分。或者说，一个共享农庄中会有若干个D类公司以及与之相应的“乡村居住组团”，以及其它农业项目共同组成。这时候，村民与候鸟的关系就可能真正融为一体了。

（5）E类公司：咨询策划公司

咨询策划公司（师爷），提供“咨询、研究、策划、规划与工程设计”的全过程服务，接受B类公司委托。

（6）F类公司：管理运营公司

共享农庄的管理运营类公司（管家）。接受B类公司委托，对共享农庄进行全过程管理和运营。

（7）G类公司群：专业服务公司

即我们前面提及的具有专业技能的12类社会企业，他们以各种方式接受B类公司的委托而进行有偿服务。

我们将上述7个公司的关系放在了一张图内（图6），以方便大家理解：

▽ 请横屏观看

△ 图6：“共享农庄”商业模式顶层设计方案图

 ▼

捌：必要的说明

上述模式，是一个理想的通用商业模式设计方案。不同于致力于“红利瓜分”的房地产商业模式“粗暴而简单”，共享农庄的商业模式的设计要点是“系统建构”，因而这个方案特点是“细腻而复杂”，需要协调7个方面。其中，A、B、C类公司是基础的前提条件，E、F、G类公司是外延的社会服务，D类公司则是共享农庄的操作核心。当然，具体到具体地域的某一个共享农庄，会有相应的变化。

下面，对这个方案在设计过程中所考虑的要素，做一些必要的说明。

（1）化解美丽乡村建设遭遇的困局

众所周知，美丽乡村建设是乡村振兴战略的主要内容之一，也是近些年各级政府花大力气推进的事情。一般来说，美丽乡村建设具体的做法是，由政府出资对列入计划的村庄环境（不包括农民住宅）进行系统的综合改造，它本质上是一个工程项目。这种改造工程，可能使村庄的环境得到了一定的改善，但由于它既没有从根本上改变农民的生产方式，对村民生活状态的改善也没有起到太大的作用，同时由于无人（其实是村庄没有经济来源）管理，几年下来，村庄依旧。

而我们提出的海南岛共享农庄建设的基本思路，是在“一户一宅”政策落实的基础上，充分利用村民宅基地上的建设存量指标，按照“三权分置”的思路，将部分“城市人”引入到农村与村民合作投资建房，最终形成成片的“乡村居住组团”，通过获得一定年限的“使用权”，结合农事体验，来养老过冬。客观上，促使城乡一体化进程，推动海南省的“全域旅游”。

对地方政府而言，把那些原来“有去无回”、几乎没有任何投资回报的美丽乡村建设工程款，转化为注册资本金，结合政府其他资源，成立投资公司（A类公司）；然后通过与社会企业的投资商合作，结合村集体经营性建设用地的合法使用，形成共享农庄的平台公司（B类公司），让企业在法律的框架内进行运作，大家都守规矩。不仅可能资金保值，甚至还有可能获得投资回报，省钱、省事、还盈利，何乐不为？ 

坦率地说，政府的职能在于执行法律政策、做好公共服务，公司运营有自身的规律，让投资商来主导、企业按照市场规律来做擅长的事，也许更好。所以，我们给出的商业模式的第一步，就是让政府回归初心，通过政策杠杆和市场机制来实施乡村振兴战略。

（2）资本的逐利本性要适当制约

投资是社会财富增长的推动力。投资需要资本。但资本的本性是贪婪的、逐利的，而且是无限度的逐利的。而共享农庄领域里的投资，主要遵循的是“人本投资逻辑”。由于它的产业链长、赢利点分散。如果做得好，可以持续盈利，至少平衡收入。做得不好，则有可能血本无归。因此，顶层设计的意义就非常重要。

在我们这个顶层设计方案中，有三个投资主体，分别为：由政府拟投美丽乡村建设工程款转化的资金和其他政府资源（如美丽乡村5%增量建设用地指标）、有情怀的企业金主投资（不是要求高回报率的商业资本）、候鸟（真正入住共享农庄的宿主）众筹投资，同时将村集体所有的“经营性建设用地”和村民所有的“宅基地”的经营权、使用权也融入企业资本框架中。这样，在体制建构上，就保证了多个主体的合法权益，并适当限制了商业资本的大规模进入的可能。

（3）把所有的角色都装在的法律框架中

参与“共享农庄”的大部分角色，都是不好惹的。而且，家家户户都有一本难念的经：政府享有权力、资本追逐暴利，农民不好组织，候鸟众口难调；咨询机构缺乏经验，管理单位成本难控，服务企业布点困难，等等。

我们设计的多层次、多维度的企业架构，试图解决这一问题。不仅要确保村民（地主）的收益，也要保障共享农庄投资者（金主）、经营者（庄主）、使用者（宿主）的切身利益，并通过市场机制培育咨询策划单位（师爷）与经营管理单位（管家），以及12类服务企业。

我们试图把这些角色将其都放在与自己的功能与诉求相一致的对应空间中，让他们做好自己的事情，获得期待的盈利。不要那么贪婪、眼红（甚至抢夺）别人的利益。只有以企业为“笼子”和“平台”，把所有的角色都装在法律的框架中，按照市场机制运营，大家才能各司其职、各有所得。

（4）以村民的名义，依法合规地推进共享农庄建设

我们需要严格按照政策法规的要求，以村民合作社的名义进行宅基地报建，最终形成统一的“乡村居住组团”；严格按照政策与规划，使用好“村集体经营性建设用地”；依法流转农业生产用地；精心策划，打造乡村旅游景区，进而促进海南岛共享农庄的全面发展。

▼

· END ·