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江苏剑桥人律师事务所建筑房地产法律部主任，高级合伙人。 案情简介 张先生跟某开发商订购了一个临街商铺，按约支付了房款，并等待合同规定的交房日期到来后去收房。在交房日期临近的时候，张先生想要去看看自己的商铺，到现场后，眼前的景象让他惊呆了，自己的商铺居然已经有人在开店使用了。 经过交涉，开发商承认自己出租了商铺给他人使用，不过表示租赁期限马上到期，不影响向张先生交房，张先生很气愤，毕竟这是自己的商铺，怎么能未经同意就被擅自出租呢？况且房子使用过后会遗留很多问题，比如附着的装潢怎么办？承租人拒绝搬迁怎么办？房子如何恢复原状？种种令人头疼且恼恨的事情，让张先生不得不寻求法律帮助。 这个案例中，到底有多少的法律关系需要理清？ 首先是张先生与开发商之间的房屋买卖合同关系。一个是出卖人，一个是买受人，标的物是房屋，房屋还是预售，所以有一个等待期，需要满足交房条件后才能交付房屋，交付房屋后还要有一个期限去办理产证。正是因为有这样的空档期，开发商才会有机会出租房屋给他人。 然后是开发商与承租人之间的房屋租赁合同关系。开发商是出租人，它把尚未转移占有的商铺交付承租人使用。在商铺约定的交房时间到来后，面临的是开发商交付房屋给张先生，并且应当终止与承租人的租赁关系，如果承租人拒不腾房，张先生基于房屋买卖合同关系，将向开发商索要房屋，而承租人基于租赁占有，要求继续使用房屋，并提出买卖不破租赁。于是，三方可能纠缠不休，纠纷不止，导致各自利益受损。 纠纷的起因都是因为开发商将张先生买下来的商铺出租给承租人了，那么在交房之前，开发商到底有没有权利将房屋出租他人呢？ 根据《物权法》的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。房屋系不动产，故而也应适用该规定。但怎么理解这句话？ 拿张先生的购房行为来说，他与开发商签订的房屋买卖合同是有效的，张先生有权要求开发商交付商铺并办理产证。不过，由于房屋是不动产，需要到不动产交易中心办理产权登记，张先生只有在取得商铺不动产权证书的时候，才真正拥有房屋的所有权。在此之前，商铺的产权仍然登记在开发商名下。 可能有人会说，张先生的购房合同是在住建局网签备案的，意味着房屋的产权已经锁定给张先生了。确实，我们并不否认这个事实，按照交易流程，房屋通过转让手续的履行是要归属张先生，开发商本就无权处分该房屋。《物权法》对此也规定了保护购房人的法律条款：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记（说明一下，网签备案虽然与预告登记不同，但产生的效果基本一致）。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 所以说，在购房合同网签备案后，开发商无论在技术层面，还是在法律层面，都无法处分张先生的商铺。不过，不能处分物权并不排斥其他权利的行使。一个完整的物权包括占有、使用、收益和处分等权利，在房屋尚未转移占有的情形下，开发商依然拥有占有、使用、收益等权利。所以，在商铺交付张先生之前，开发商予以出租并不违反法律规定，也不违反合同约定。 本案例中，承租人的租赁关系在交房日之前就到期，所以可能争议不大，但是如果开发商签订的是一个长期租赁合同，交房日期早于租期届满之日，承租人可否以“买卖不破租赁”原则主张租赁关系继续存续？ 买卖不破租赁原则在《合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等规定中都有表述：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这里就要明确一个概念，何谓所有权变动？是指所有权变动的原因行为，还是所有权变动的登记结果？不同的认定，会导致截然不同的法律后果。 单纯从字面来理解，可能就是指的所有权变动后的结果，也就是产权登记的物权行为，而非引起物权变动的原因行为即房屋买卖行为。如果是这么认为的话，本案例中的张先生可能真的要等到承租人的租期届满后才能拿到房子了。因为他取得产证的时间肯定在租赁合同之后，所有权变动发生在租赁期间，所以结论是租赁合同应继续存在。 但是，在参考江苏省高级人民法院、上海市高级人民法院等的审判纪要以及中国裁判文书网上公开的相关案例后，笔者认为：在保护承租人利益的同时，如何保护买受人的利益同样值得思考。当租赁合同未予登记，或者买受人不知道系争房屋租赁事实的，相应的法律后果不能由买受人承担。承租人不能以“买卖不破租赁”为由，对抗买受人在先成立的房屋买卖合同项下的权利，不能要求房屋租赁合同继续履行。出卖人未向买受人告知租赁事实，导致承租人不能主张“买卖不破租赁”而合同不能继续履行的，应当认定出卖人（出租人）违约。承租人可以向出卖人（出租人）主张相应的违约责任。 由此，一切都豁然开朗，张先生签订购房合同买下商铺后，在转移占有之前，开发商有权出租，但是交房之后租赁合同并不能约束张先生，即便租赁合同尚未到期。承租人因租赁合同不能履行而导致的损失可以向开发商主张。 在这里，友情提醒一下广大的购房人，在购房时注意以下事项： 房屋买卖合同一定要及时网签；事先了解清楚房屋项下是否还存在诸如租赁权、抵押权等其他权利，现房交易的应当现场勘查；交房日期来临后，应督促开发商交房，及时办理交房手续。 |
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