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虽然当下的互联网已经把世界推平，但是很多领域特别是一些专业的金融领域依然存在着信息不对称，很多人、很多的金融机构靠着这种信息不对称赚你钱，即使是银行有时候也存在利用人们对金融领域的无知有意误导。在金融这个领域存在着大量的虚假信息，具体来说就是表面利率和真实利率是不一样的。 我们先通过一个常见的利率游戏，帮助大家深刻理解一下。在商家促销中经常会看到这种类型的促销手段：2000元的手机，首付1000立刻拿走，12%的年利率，3年付清，超低月付！你不是没有钱吗，商家就采取一系列优惠的措施让你买，这里先给大家举一个小数额的例子帮助大家理解。注意：这样的例子在生活中比比皆是。  商家计算的月付款方式：总欠款：1000 + 1000*12%*3=1360 月供： 1360➗36个月=37.78 商家这样和你说：你的总欠款是1000块钱，因为你没有付钱，再加上每年你要承担12%的年化率，再乘以3年，就是360块钱，所以连本带息一共就是1360块钱。把它算好以后，再平摊到36个月，每个月连本带息付 37.78元。超合算啊！接下来我们就来算一算这个信用卡分期的真实利率。 你究竟支付的APR 和 EAR 是多少？算这个信用卡分期的真实利率之前，必须要搞清楚两个概念：APR 和 EAR APR（ Annual Percentage Rate ）APR就是美国诚信信贷法中要求披露的贷款利率，它的实质就是quoted rate。APR、QUOTED RATE 在精算中又叫名义利率，也是你在金融机构的存款、贷款广告中会看到的报价利率。5%的APR就意味着每存（借）100元，一年以后如果按照计息周期为一年的单利计算的话，你将获得（支付）5元的利息。也就是说，APR是现实中最常见的利率——单利。 EAR ( Effecive Annual Rate )，在精算中叫实际利率，在现实中又叫复利。就是说你1块钱，在复利下实际一年要多给好多利息。比如一个房产贷款quoted rate or APR是12%，且按月复利，那么说明它的月实际利率是12%/12=1%；而在实际利率下年利率 EAR是（1+1%）^12-1=12.6825%；也就是说：如果你在年初存入100元，在1月31日，银行会计算你的100元在第一个月产生了多少利息，并且将这部分利息滚入2月份的本金，周而复始，重复12个月。显然这样的计息方式会导致一年以后你总共拿到的利率会大于5%——这就是EAR（Effective Annual Rate）。具体公式：EAR = (1 + r / m)^m − 1；或者 EAR = (1 + r 名义利率 / 月)^月 − 1。 上面举例说房产贷款1000，APR为12%；那么 EAR = (1 + r 名义利率 / 月)^月 − 1 = （1+1%）^12-1=12.6825%，这时：APR下一年期利息 120；EAR下一年期利息126.8； APR 和 EAR 在使用过程当中，不需要分的太清楚。因为它们其实都是现实生活中给到你的真实利率，只不过说在复利上 EAR 更加精确一点。在这里引入这两个概念，只是想运用这样的计算区别，帮助你去区分真实利率和虚假利率（表面利率）。 单利和复利在上面的叙述中还涉及到了两个概念：单利和复利。单利就是利不生利，即本金固定，到期后一次性结算利息，而本金所产生的利息不再计算利息。复利其实就是利滚利，即把上一期的本金和利息作为下一期的本金来计算利息。比如说我有10000元，要存2年，年利率为3.25%；2年后利息为： 单利计算方式：10000*3.25%*2=650元； 复利计算方式：10000*3.25%*2+10000*3.25%*3.25%=650元+21.125元； 其中10000*3.25%*3.25%=21.125元就是第一年的利息10000*3.25%在第二年产生的利息，也就是利息的利息。 如此看来，在利率保持不变的情况下，复利比起单利要高出21.125元，所以复利比起单利要有优势得多。 区分真实利率与虚假利率回到上面2000元手机，首付1000立刻拿走，12%的年利率，3年付清，超低月付的案例。我们现在通过正确的计算方法：当然也不需要深究它是怎么样计算出来的，毕竟这里不是高等数学，计算其结果是：真实利率下 APR 是 21.204%；EAR 是23.39%；也就是说12%是一个名副其实的虚假利率。  商家这里面计算有个问题就是他们是把本金和利息平均摊到每个月，但是其实每个月你都是还掉本金的，比如按照我们房贷当中的等额本息的还款方式，你每个月其实是还掉本金的，那么你的利息就应该是呈现一个下降的趋势，但是在这个计算方式中，隐藏的一个利率骗局就是在银行的还款方式下，你虽然在每个月承担了本金的偿还，但是它默认的计息方式是认为你没有还掉本金的，所以通过我们的计算方法算下来，它的真实利率其实是21%-23%。从上面的案例中，很多人会感觉不管12% 还是 23%，也就是每个月付37.78元，很便宜。注意：你觉得很便宜那是因为总价低，试试贷款1000万，或者少一些 100万，由于1000万就相当于金额1000后面加一个单位“万”即可，那么瞬间的月利息就变为了37.78万；同理100万的贷款，由于100万就相当于金额1000后面加一个单位“千”即可，那么带入到上面的案例中，瞬间的月利息就变味了37.78千 就等于 3.778万。这样的利率你还会觉得便宜吗？ 这里面的计算过程其实大家也没有必要明白怎么去算，如果你能够找到一个等额本息的房贷计算器，能够倒推利率的，其实简单按一按也能够得出这样一个数值，或者有财务计算器的话，也可以去按一按，看看其结果。很简单：这就是一个每个月月供37.78等额本息的一个还款方式，你一共借了1000块钱，还款期是36个月，每个月还款的金额是37.78，你就能够很容易的倒推出利率是多少，当亲自看到结果，你就可以独立得出自己认可的一个结论。但是在这里我们不是做学术研究，大家只要知道一个结论就可以了，即：真实利率基本就是商家告诉你利率的约2倍。  这种利率的游戏大量包括但不局限于：信用卡分期、车贷分期、非还本付息的信用贷、抵押贷、商品分期中。你只要看到这个逻辑，那么基本上就属于这个利率游戏：计算方式为：总欠款：（本金 + 本金*表面利率*年数）➗总月数 = 月供。只要是用这种利率算出来的，你所付的实际利率基本上就约等于表面利息的1.5到2倍。 很多的信用卡分期会告诉你，免利息，但是它收你手续费呀，手续费就是表面利息。还有很多的车贷说，先把利息付了，然后把剩下的钱平摊，这个稍微好一些，但是依然有加征系数在里面的，差不多是表面利息的1.5倍，而上面案例中商家的那种计算方式，其真实利率妥妥的基本上是其所报利率的2倍左右。所以，大家在选择市场上，选择真实利率时要加倍的小心，在我们驾驭金钱的过程当中，什么时候应该去负债呢？我们应该是在负债借来的钱足够的便宜，而产生的回报足够大，大过覆盖到它的时候，我们才能够借鸡生蛋，实现超速。但是如果本身借来的就是高利贷，那么你就很难在这个市场上找到增速覆盖掉高利贷的方式。除非你是没有办法周转，短期拆借周转，短期小的效率顶起长期大的效率，我支持。但是你如果你长期的，或者你本身有钱，自己以为是个低利率，还想拿借款去套利，基本上这个时候，你的利率效率基本上为负。我们要正确的去区分什么是真实利率，什么是利率游戏之下的表面利息。我们应该尽量不要参与到这种游戏当中去，除非你是应急，没有办法。实际上不知大家是否已经看出，这些虚假利率基本上都出现在消费领域，我们要控制住自己的消费欲望，在自己没有足够的资产之前，千万不要本末倒置！ 房贷利率是否是真实利率？房贷是事关国计民生的大事，国家的惠民工程，国家给到每个公民的一种福利，不会正确运用，其实是一件十分吃亏的事情。房贷利率计算比较复杂，我就简单的一句话总结一下：“房贷是真实利率，而且是市面上最便宜的借贷利率”。中间的过程我就不解释了，关注的话翻翻我的其它文章。至于选择长贷还是短贷？等额本息还是等额本金？从投资的角度看：等额本息的还款方式要优于等额本金，任何时候都应该优先选择等额本息。“30年等额本息是最优选择”，也就是选每个月还款金额一样的，时间选能够选择的最长时间。 |
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