如果必须要买房，最好的时机一定在熊市

goldolive 2019-11-20

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来自中原地产10月份的数据显示，代表真实价格的深圳二手房价继续全线量价齐跌，验证我们之前的判断。

福田、南山、宝安成交量环比跌幅都在23%以上，龙岗下跌超过30%，罗湖15%。在价格上，福田、宝安二手房成交价格环比跌幅超过1%，全市均价52481元/平米，环跌0.73%。

和上半年59688元/平米相比，到10月份，深圳全市二手住宅价格的跌幅已经超过了10%，龙岗一些二手房的价格已经下跌超过20%。

那么，在这个时候，刚需者——纯粹自住或者偏自住的买家们，要不要继续持币等待？等待更为剧烈的下跌？

何时到底，谁也不清楚。如何抉择，每人有不同的判断。但大体上讲，可以这样说，对于自住（兼投资）型的刚需买家而言，10月开始，市场进入了非常好的买方市场。这个市场，你做出“正确决定”的概率，要比以往任何时候都更高。

昨晚，后台有个读者跟我说，手里拿着钱，光看不买房子，等待实在是很痛苦。还有另一个读者说，想一次性付款买一套房，因为使用贷款的话，余下的钱不知道投资什么好。

讲真，我不会给出任何买或不买的具体建议，但我们可以讨论一些大的原则，尤其是针对刚需，也许会有些帮助。

第一，大部分刚需并不是“刚需”。

这个观点我一直在强调，在我眼里，真正的“刚需”是极少极少的，之所以还使用这个词，是约定俗成。

真正的刚需买房，是不考虑时机的，因为既然叫“刚需”，就是没有弹性嘛，买房子=买空调，崩盘也会买，疯狂也会买。但事实上这样的极少，你看到，差不多每个买房人在选择楼盘做决策的时候，自己住也好，投资也好，通常都会考虑时机的问题。都会问朋友，问专家：“这个时候合适入手吗？”

很简单的一个道理，无论是自住还是投资，房价涨了你都开心，跌了都难受。

这是由房地产的本质决定的，尤其在大城市，房地产的本质就是金融资产，是一个人一生最重要的实物资产，是除了生活，还是用来抗通胀的资产，未来还是用来留给子孙的遗产。很少人在考虑买房子的时候，会完全撇除投资升值的预期。

所以，我不太赞成那种：“刚需买房，任何时候都可以”的建议。如果你是刚需，那么首先认清楚自己属于哪一类。这决定了你要不要持币等待，也决定了你用什么思维去看待房地产。

第二，刚需者最大的功课，不是判断抄底，而是弄清楚自己最重要的需求。

判断入场的时点，非常的困难，也非常的专业。顶级的大牛们，都难以具备这样的能力。

如果我们看长期，优质城市的房价的确是长期上涨的。但如果你看短周期，抱歉，从来都不存在只涨不跌的房价。不能因为看到2015年的房价大涨1倍，就忘记了2008年的房价大跌3成。现在这个市场处在什么阶段？是反转的前夜，还是下跌的开始？是2007年底还是2008年底？测算半年后或者1年后的短期房价走势，如同六月天，很难预知。

刚需者去干抄底预测的事情，其实是以短击长。我的意思是，你不应该浪费时间和精力在这个上面，而应该去思考自己到底为什么要买房子？需要什么样的房子？弄清楚自己最重要的需求，为第一要务。在这个基础上，尽量的兼顾投资升值的考虑。弄清楚这个问题的重要性在于，当面临不同的楼盘选择时，你知道要放弃什么。

比如说，这周沙井有两个网红盘，华强城拥有很好的地铁优势，万科星城拥有产品和教育配套的优势，差不多的价格下，你怎么选择？我想偏重居家的有车一族，会和偏重通勤的上班一族，以及和看重出租效率的投资者群体，都会有不同的选择。再者，同样都拥有地铁，也都差不多的价格，沙井的华强城和盐田的佳兆业城市广场，你又怎么选择？当你面对这些同区域或者跨区域的选项时，要知道该怎么做出扬弃，最符合自身的利益。出发点不同，思维逻辑不同，选择都可能会大相径庭。

人都是在局限条件下想得到最优的选择，这样的心态很正常。但需求有主有次，刚需买房子，要首先确定最主要的需求，忌讳面面俱到——想要完美的一步到位的房子，需要你有很多很多钱。而要确定最主要的需求，不是想出来的，而是看盘看出来的。

第三，刚需最好的买房时机，一定是在熊市。

我不知道，具体的买房时点在哪年哪月，但无数次的实践证明，真正正确的决定，真正获益巨大的投资，都是在市场最悲观的熊市出现的。

对刚需而言，要学会敢于在熊市买房子。显然我并非基于抄底的逻辑——在熊市买房子，一定是能拿到更便宜的价钱的，这个大家都知道，做出这样的建议的，而是另外一个逻辑：信息成本。熊市买房，信息不对称最少。

因为涉及到部门太多，房地产是一个信息不对称巨大的行业。在一个房价每月都在上涨的市场中，面对开盘日光，面对业主返价，买家只会想一件事：早点上车。这种情况下，决策周期太短了，他根本没有时间、精力、心情，去做充分的比对研究，结果选错房子的概率是很高的。

能够让买家从容比对的时机，从来都出现在买方市场中。这个时候，市场短期的供求关系逆转，库存量大增、需求量萎缩、日光盘不再。市场留给你的决策周期变长，即便是你一时半会不买，也不担心会抢不到。你可以有充分的时间尽可能多的搜集区域的规划信息、楼盘信息、价格信息，进行更加充分的比对。理论上，你拥有的信息越多越准确，做出的决策越正确。

所以，只要到了熊市，刚需买家应该更加积极的看楼，而不是刷朋友圈看新闻说“房价还要继续跌”，那什么也帮不到你。

但实际上，并不是所有人都会这么做，甚至是，大部分人都不会这么做。买房也好炒股也好，尽管大家梦寐以求的都是“别人恐惧的时候我贪婪”，抄到底部，这样不但可以暴富，还可以炫技。但揣摩每个市场参与者的心理，我们会发现，真正敢这么干的人，从来都少之又少。尤其是买房的刚需者，基本上都是追涨杀跌——在房价已经上涨之后才决定去跟随，而在房价下跌之后总是期待会跌更多。

熊市入市，需要极大的勇气。你不知道是否跌到了地板价，你也不知道地板下面是不是还有个地窖，在市场反弹之前你还需要熬多久。这些，对一个人的心性是有巨大的考验的。

如果你必须要买房，最需要认真的想清楚最后这一点，正确的决定很少是随大流的。

第四，刚需的最大忌讳：过分关注价格波动。

就算是你按照上述做好了功课，你有真实的居住需求，又有实际的购买力，并且知道自己需要什么样的房子，按照你的需求找到了合适的房子，并进行了充分的理性对比，然后在调整期买入了。

就一定能够赚钱吗？显然不是。

很有可能，你买来之后，发现房价还在跌，甚至是。这个时候，你会不会很抓狂，觉得自己踏了坑，亏大了。然后，刚需者们最喜欢干的一件事是：拉条幅砸售楼处想方设法去退房。如果说有后悔药，这些年打砸售楼处退房的业主也许是最想吃的吧。

我不能要求每一个高位买房的买家都要“强颜欢笑”，但刚需过于关注价格波动，根本上是违反了第二点。就是投资者，过分为价格波动困扰，都会被视为非常可笑的操作。因为走到极致，那样意味着你想赚尽每一分钱，想精准把握到市场的短期波动，那真的是好难实现。

过往的大量案例显示：真正在中国房地产的这个“大周期”里赚大钱的，是那种不怎么关注价格短期波动而是逢低就买的“刚需”，不是那种天天等着房价大跌的“刚需”，也不是那种做高抛低吸的炒家。

以上是我认为刚需型（兼投资）买家需要注意改变的一些认知或习惯，尤其是在市场的调整期，环境转变，思维也要跟着转变。当你在做出一个购买决定的时候，希望你能够清醒的知道，自己是在参与这个市场交易。

如果你做好了这些准备，我觉得你应该去放胆子去看楼盘了。所谓久病成医，这时候盘多，你看得越多，越不需要来这里看我的文章。

万科将在近期推出“宇宙中心”龙华区的新项目——深国际万科和风轩，有兴趣的刚需者可去考察一二。地段配套这些，龙华都一清二楚了。主要是万科自从“梦享家2.0”推出后，我的评价是，产品户型非常“好用”，不送面积（提高单价），也不做豪装，也没有石破天惊的创新，但是有非常大量的实用性细部处理——比如说内置式空间的多处创新、收纳空间极强、衣柜的智能化、生活阳台的处理等等。空间的利用率很好，非常的生活化，很适合钱包不鼓的刚需。另外一点，之前也说过了，临近年末，有些房企的销售回款目标任务重，选择低开的可能性大，或者是有更多的促销动作。比如万科、佳兆业，两家企业年底推盘量达到8个。