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黑石集团（Blackstone Group）是美国大名鼎鼎的私人股权投资和投资管理公司，总部位于美国纽约曼哈顿。 从2011年以来，黑石集团都对投资伦敦的办公楼地产情有独钟。 他们一贯的投资理念，是买下比较破的办公楼，重新装修改建成现代化的办公楼，找好稳定的租客后转手卖掉，这样的投资通常风险比较高，但是一旦成功卖出，就可以有百分之几十的利润空间。 直到2014年后，再已有的基础上，他们也在开始尝试购买一些状态完好，不需要再次进行改建，相对风险比较低的一些办公楼以获得一些相对而言比较稳定的年均10%左右的长线收入。 据房产君统计，在2011年到2015年期间，黑石集团就在伦敦买入13处办公楼地产，花费了约29亿英镑。 在买下之后的几年里，黑石集团对其中相当部分的楼进行了彻底的改造。 截止今年现在，他们已经转手出售了其中的7处，总售价为24亿英镑。 而目前还有2处价值近6亿英镑的办公楼正在交易中。 至此，黑石集团在伦敦买入的13栋办公楼中，已经出售或者接近出售的楼已达9栋。 这出售的9处办公大楼的增值加上多年来的租金收益，已经让黑石集团在几年来在伦敦的商业地产市场上赚了十多亿英镑。 今天，房产君就来总结一下这些年，黑石集团在伦敦购买和出售的这13栋楼的情况。 看看他们的投资逻辑究竟如何 一，St Katharine Docks, E1 2014年，黑石以4.48亿英镑的价格买下了整个Max Property公司。  该公司旗下，主要拥有伦敦圣凯瑟琳码头（St Katharine Docks）周边一圈面积为50万平方英尺的的办公楼，餐馆等商业地产，还拥有伦敦部分酒吧及伦敦Holborn地区的一系列产业等。 而Max Property公司主要的资产，伦敦圣凯瑟琳码头被他们以1.56亿英镑买下，随后进行改造。 并把整个公司以及旗下的所有地产，在2014年整体以4.48亿英镑打包卖给了黑石集团。 黑石集团买下之后，曾经想在2017年6月，以4.35亿英镑单独出售圣凯瑟琳码头的办公楼。但因为最终出价低于他们心理预期价格，最终没能顺利卖出。 2018年8月，黑石集团用这处地产进行了抵押融资。 目前这处地产的所有权依然在黑石手中。  二，Broadgate Quarter, EC2 2015年10月，黑石以4.16亿英镑的价格买入这栋办公楼。办公楼的面积为46万平方英尺。  按照购买时的价格，当时的租金回报率为4.93%，算下来整栋楼的年租金收益在2,000万英镑以上。 目前黑石集团依旧持有这栋楼。 三，125 Old Broad Street, EC2 2014年7月，黑石以2.3亿英镑收购了这栋办公楼。  在持有了接近4年后， 2018年4月，黑石以4.3亿英镑的价格出售办公楼，并没有找到合适的买家，没能顺利卖出。 之后黑石降价，最终在2018年10月以3.85亿英镑的价格成功将其出售。 持有收租4年， 卖出的时候还足足赚了1.55亿英镑。 上面几栋楼属于黑石集团在2014年之后的一部分投资里采取的相对稳健一些的投资逻辑。 即买下一些风险较低，状况相对较好的办公楼，不进行改造，而进行稳定的收租和等待资本增值。等待合适的时机出手。 而与此同时，黑石集团同样也在做一些相对激进，风险较高的改造型投资项目，比如下面的几个。 四，20 Old Bailey, EC4 2013年12月，黑石以9150万英镑的价格买入20 Old Bailey大楼。 之前这栋楼相对比较破旧，买下之后，黑石集团进行了大规模翻新。 为了更好地满足现代办公的要求，黑石将大楼内部结构进行了大量的调整，同时对内部房间规划进行了调整，重新翻新了楼的外立面。还在原有的楼顶上又加盖了两层楼。 改建完成后的大楼，现代大气。  随后租给了Metro Bank、Barings和Withers几家公司。 在有了稳定的长期租客后， 2018年4月，黑石以3.4亿英镑的价格将办公楼出售给了韩国公司Mirae Asset Management。 如果不算改建的费用，这栋楼整整增值了2.485亿英镑。 五，130 Jermyn Street, SW1 大楼位于伦敦核心区皮卡迪里广场附近，面积为 56,800平方英尺，包括3.75万平方英尺的办公空间，1.5万平方英尺的零售空间以及顶层7套住宅公寓。 2014年，黑石以11亿欧元的价格打包买下爱尔兰国家资产管理局旗下的Project Tower Portfolio。 这是很大的一组项目，包括了15个英国各地的办公室（其中就有130 Jermyn Street 的Leasehold权益， 希斯罗附近被用做Mark & Spencer总部的 Stockley Park 和利兹的City West One 办公园区），此外还有一系列的商场，酒店，仓库和工业用地等。 2017年年底，黑石集团将翻新之后的办公楼 130 Jermyn Street 的Leasehold权益最终以7000万英镑的价格卖回给了英国皇家财产管理公司(Crown Estate)。  六，Cannon Bridge House, EC4 2015年1月，黑石以1.7亿英镑的价格买入Cannon Bridge House。该资产包括两座相互连接的建筑：Atrium大楼和River大楼。 买下之后，黑石集团同样又对这两栋楼进行了彻底的翻新， 全新装修好之后，将其租给了一系列的科技和传媒公司，包括Deliveroo，Kobalt Music，Natixis，IG Group等。 2018年3月，黑石以2.48亿英镑的价格将Cannon Bridge House出售给了FG Asset Management资产管理公司和Valesco Group集团。 相比买入的价格，这栋楼增值了7800万英镑。  按照当时的出售价格，Cannon Bridge House的租金回报率高达5.3%，提供约286,595平方英尺的办公空间，每年能带来约1300万英镑的租金收益。 这些办公空间的出租率是100%！平均都有10.7年的租约还没到期。 对于买家来说，也是一笔不错的长期稳定租金收益的投资。 七，The Adelphi Building, WC2 2012年12月，黑石以2.65亿英镑的价格买下The Adelphi Building大楼，随后进行了全面翻新，并租给了The Economist, Conde Nast, Finsbury, PetroChina, A T Kearney, Shiseido和音乐公司Spotify。 大楼的租金回报率约在4%，有33万平方英尺的办公空间。  2018年4月，黑石集团尝试将大楼以6亿英镑的价格挂牌出售，但没能卖出。 同年8月，大楼以5.5亿英镑的价格出手，买家是Zara的老板Amancio Ortega。 在这栋楼上，黑石集团又赚了2.85亿英镑（不算装修费用）。 八， Chiswick Park, W4 2011年4月，黑石以4.8亿英镑的价格买下了整个Chiswick Park 商业园区。 园区里包含了12栋大型办公楼，其中当时11栋已经造好，第7栋还未开始建造。 3年后的2014年，黑市以7.8亿英镑的价格把除了未完工的7号楼之外的整个Chiswick Park园区卖给了中投公司 CIC。 当时7号楼仍在建未完工，而完工之后，7号楼也一直为黑石所有。  直到最近，黑石准备以3亿英镑的价格出售7号楼，平均下来每平方英尺的价格是900英镑。 如果最后的这栋7号楼能按照这个价格卖掉的话，相当于黑石集团把整个Chiswick Park 商业园的项目卖了10.8亿英镑，增值整整6亿英镑（不算建楼话费的话）。 九，Devonshire Square, EC2 2012年5月，黑石集团以3.4亿英镑买下了Devonshire Square这个项目，并进行了整体装修和改建。把几栋大楼包围的庭院变成了一个大型的有顶棚的广场，同时在底层搭出个各种餐厅的空间。  完工后的项目共有12栋楼，面积为62万平方英尺。 2018年4月，黑石以5.8亿英镑的价格将其分别出售给PFA, Nuveen Real Estate 和 WeWork。 在这样的装修改建过后，整个项目增值2.4亿英镑！ 十，Times Square, EC4 Times Square的办公总面积多达38万平方英尺，2015年3月，黑石集团以2.68亿英镑的价格收购了这栋大楼。目前Times Square仍为黑石集团所有，年收益率高达4.75%。 这栋大楼如今出租给了6家公司，比较有名的有纽约梅隆银行(BNY Mellon)伦敦总部，这家公司租用了大楼约23.2万平方英尺的办公面积，是妥妥的“大租户”。BNY Mellon去年年底决定推迟伦敦总部的搬迁计划，并延长了在Times Square的租期。  十一，Alban Gate, EC2 Alban Gate，又被称作125 London Wall，是一栋位于伦敦金融城London Wall街上的后现代主义建筑。 它与 Embankment Place和Vauxhall Cross一道，被视作是设计师Sir Terry Farrell的三个成名作。作家Deyan Sudjic曾将其描述为“最具后现代主义思潮的建筑”，在英国十大当代成名建筑中，Alban Gate排名第五。 这个总面积达到382,000平方英尺的办公大厦曾是摩根大通(JPMorgan Chase)总部，层数超过22层，摩根大通还对其进行过大规模的翻新。2014年4月，黑石集团以2.96亿英镑的价格从Carlyle Group手中买下了这栋大楼，在完成收购后不久，黑石集团就以6700万欧元的价格将18%的所有权转手给了Virginia Retirement System。 去年10月，黑石集团委托CBRE和Knight Frank，以3亿英镑的要价挂牌出售Alban Gate。就在上周，美国私人股本公司Partners Group以略低于3亿英镑的价格从黑石集团手中买下了Alban Gate。据悉，其年度租金收益率高达6%。 十二，25 North Colonnade, E14 25 North Colonnade是位于伦敦金丝雀码头的一座商业大厦，这栋15层大厦高达80米，总面积约359,800平方英尺，是在1991年由金丝雀码头集团(Canary Wharf Group)开发建造的，其建筑师是Troughton McAslan。 2014年7月，黑石以1.65亿英镑收购了这栋商业大厦，一直以来，这里都是英国金融监督管理局（Financial Conduct Authority，简称FCA)的办公地所在。去年，FCA终于从25 North Colonnade搬到了位于Stratford Olympic Park的新址。 黑石集团赶紧趁着整栋楼空置的机会，开始对整栋大楼进行了翻新装修。 据房产君了解，ISG最终拿下了这份高达7,000万英镑装修合同，可见黑石集团对这栋大厦翻修后的未来充满期待，如今，这栋大楼的所有权依然牢牢地握在在黑石集团的手中。 十三，Sanctuary Buildings, SW1 大名鼎鼎的Sanctuary Buildings大楼，位于伦敦威斯敏斯特区的核心地带，旁边就是威斯敏斯特教堂和国会大厦，周边全是各个英国政府机构的所在地，而这栋大楼本身，也是英国政府教育部(Department for Education，简称DfE)的办公大楼。 2014年10月，黑石集团以1.75亿英镑的价格从Tishman Speyer的手中收购了这栋大楼。这栋总面积超过22万平方英尺的办公楼，每年的租金高达1,210万英镑，按照最新的出售价来算的话，年租金回报率达到了4.2%。 2018年的时候，英国政府决定将租期再次延长15年，这也就意味着，不管将来这栋楼的主人是谁，未来15年的租客和租金都不用愁，英国政府已经“包圆”了。 2019年1月，韩亚金融集团以2.85亿英镑的价格从黑石手中拿下了Sanctuary Buildings的所有权，抛却租金收益，黑石集团在四年间通过Sanctuary Buildings净赚了1.1亿英镑！ 房产圈的结尾提示： 在英国，房地产投资可以有两大方向，要么买下已有的房产，进行稳定的收租和等待增值。 要么买下地造房或者进行旧房改造，小到一小套联排别墅的改建装修，大到一整栋办公楼的改造。 不同规模的资本都可以在英国这同样的商业模型中获利。 看完他们在伦敦投资的这13个办公楼项目发现，黑石集团在伦敦的投资逻辑其实也是这样。 一部分进行稳健投资，赚取租金回报稳定的现金流和最后出手时的增值。 另一部分靠着便宜买入伦敦的办公大楼，翻新，出租，再卖出。 这些年来，黑石集团靠着这些赚得盆满钵满。 这也是海外投资者纷纷选择投资伦敦地产的的原因。 同样的逻辑，对于中小型投资者来说，同样适用。 |
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