保利集团：成本管理标准

目录

第一章  总则

1.1  编制目的

1.2  编制思路

1.3  使用指引

1.4  适用范围

第二章  测算基础口径

2.1  面积类指标

2.1.1面积分类结构图

2.1.2指标定义

2.2  产品分类标准

2.2.1产品分类结构图

2.2.2产品定义

2.3  测算口径标准

2.3.1开发前期费

2.3.2建安工程费

2.3.3红线内配套费

2.4套标套档

2.4.1建筑-室内-园林套标套档

2.4.2  Well智慧社区套标套档标准-户内智能家居

2.4.3  Well智慧社区套标套档标准-社区智能化

2.5经验系数及成本参考

2.1.1开发前期费

2.1.2建筑安装工程费

2.1.3红线内配套费

2.1.4政府收费

2.1.5营销费用

2.1.6管理费用

2.1.7财务费用

2.2限额设计

2.2.1建筑设计

第三章  成本测算作业指引

3.1  分工说明

3.2  填表指引

3.2.1技术指标填表指引

3.2.2大类公摊费用与三费填表指引

3.2.3各业态建安工程费填表指引

3.2.4地下室建安工程费填表指引

3.2.5公建主体建安工程费填表指引

第一章  总则

1.1  编制目的

为规范公司立项、定位、目标成本编制工作，特编制本

《成本字典》，以达到规范成本测算工作，提高投资测算精度、规避项目投资风险的目的。《成本字典》统一了技术指标、产品类型、科目成本等要素的填报要求，给出了统一的指标、产品、科目、名称和定义，并提供了部分科目的经验成本及限额设计指标，将作为公司开展立项、定位、目标成本编制工作的重要依据。

1.2  编制思路

本《成本字典》是以集团工程成本管理中心 2013年下发的《成本字典 QB-CB-006 A/1.0版》为编制基础，结合我司过往项目成本测算的经验数据编制而来。

1.3  使用指引

1）   本《成本字典》分为三个章节，具体为《总则》、《测算基础口径》、《成本测算作业指引》。其中《测算基础口径》对立项、定位、目标成本编制工作中涉及的技术指标、产品类型、测算口径作了统一命名和定义，对套标套档、限额设计进行了说明；《成本测算作业指引》中对成本测算的分工和填表指引进行了说明。

2）   自 2019年 12月 1日起，各项目成本测算经办人员应统一按照本《成本字典》要求开展立项、定位、目标成本的编制工作。

1.4  适用范围

适用于实业有限公司及下属城市公司所投资开发的住宅项目。

第二章    测算基础口径

2.1 面积类指标

2.1.1面积分类结构图

2.1.1指标定义

1）计容面积

计容面积，就是计算容积率面积；总计容面积等于小区内所有计算容积率的建筑面积之和。

总计容面积 = 综合容积率× 总可建设用地面积

2）建筑面积

建筑面积分为地上建筑面积和地下建筑面积，它由计容面积和不计容面积两部分构成；建筑面积这个指标常作为房地产项目开发过程中用来计算任务发包、费用缴交单价及积累单方经验成本的工程量基数。

总建筑面积 = 地上建筑面积 地下建筑面积；建筑面积 = 计容面积 不计容面积；

一般情况下，不计容面积由架空层、避难层、设备层、楼梯梯屋、电梯机房面积等组成。

不计容建面占比  =不计容建面/计容面积；

地下建筑面积 = 地下车库面积 地下商业面积 酒店地下配套用房面积 地下储藏室面积 其它地下赠送面积

地下车库面积 = 车库区面积 塔楼区面积 设备房面积

地下车库占比 = 地下车库面积 /总计容面积（本指标要求作为目标成本上报包含指标之一，同时应提供规划条件对车位配比的要求）

3）可售面积

主要用于计算销售单方成本，分为计容可售、不计容可售两部分。计容可售面积 = 计容面积 - 计容不可售面积；

计容不可售面积指规划条件中明确的配套用房等占用容积率却

不可售的面积，如物业用房、居委会、肉菜市场、公厕、幼儿园、中小学等。

不计容可售面积 = 地下可售车位面积（含非人防及人防）

1）赠送面积

指赠与业主使用的不计容部分建筑面积，包括按 1/2计入容积率面积的户内入户花园、工作阳台、L型大阳台，不计容积率的落地飘窗、露台、户内陆下室及留给装修加层的两层高房间或地下室的夹层等。

赠送面积= 1/2 户内(入户花园、阳台) 面积 其他户内（落地飘窗、露台、户内陆下室等）不计容面积

赠送率 = 赠送面积 / 计容可售面积（本指标应作为目标成本上报包含指标）

2）综合容积率

即一个小区的总计容面积与净用地面积的比值。

3）总用地面积

总用地面积是指红线内的土地面积总和。

4）净用地面积

净用地面积又称可建设用地面积，它是指开发商可以用于建设的土地面积，等于总用地面积减去市政道路用地面积等城市配套占用的土地面积。

8）建筑基底面积

建筑基底面积应按其外墙勒脚以上结构外围水平投影面积计算。

9）建筑密度

建筑密度是一个项目总基底面积与净用地面积的比值（%），它可以反映出一定用地范围内的建筑密集程度。

10）园林绿化面积

指园林工程的实施面积，通常除建筑基底及硬质地面消防车道外的用地都属于园林绿化范围，部分项目还考虑屋面绿化。

11）绿化率

绿化率 = 园林绿化面积/净用地面积

12）道路面积

指项目区内市政道路的占地面积13）道路比例

道路比例 =道路面积 /净用地面积

14）人防面积

指根据规范或人防规划批复确定的小区内人防地下室应建面积。

15）实用率

实用率 = 套内面积 / 销售面积销售面积 = 套内面积 分摊面积

16）停车率

即单个机动车位分摊的地下车库面积

停车率 = 某一类车库总面积 / 对应总机动车位数

17）墙地比

墙地比 = 外墙面积（扣除外墙门窗）/ 地上建筑面积。墙地比的大小准确地体现了建筑平面中墙体所占面积的大小及平面布置的合理性，直接影响着住宅工程造价的高低。

18）窗地比

窗地比 = 外门窗面积 / 地上建筑面积。

2.1产品分类标准

2.1.1产品分类结构图

2.1.1产品定义

1）高级住宅

序号	产品类型	产品定义
1	独栋	即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性极强的单体高级住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。
2	双拼	是联排高级住宅与独栋高级住宅之间的中间产品，由两个单元的高级住宅拼联组成的单栋高级住宅。
3	联排	有天有地，有自己的院子和车库。由三个或三个以上的单元住宅组成，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。 密拼高级住宅：一种特殊的联排形式，有天有地，有自己的院子和车库。建筑密度及容积率较普通联排高，一般由四个或四个以上的单元住宅沿南北两个面密拼组成。 合院：一种特殊的联排形式，有天有地，有自己的院子和车库。建筑密度及容积率较普通联排高，一般由四个或四个以上的单 元住宅围合而成，中间形成一个共享的庭院。
4	叠拼	由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成的住宅形式，叠拼 式住宅下层有开放式花园，上层有屋顶花园。

2）住宅

序号	产品类型	产品定义
		8  层及以下的平层住宅。通常首、二层赠送地下室，以上则采
1	情景洋房（≤ 8F）	用层层退台结构，每户拥有私家花园或景观露台，提倡业主间 的“露台社交”，是“情景洋房”区别于普通多层住宅的最大特
		点。
2	多层住宅	6  层及以下非高级住宅、非情景洋房的住宅。
3	小高层住宅	7-11层的电梯住宅（含 7层和 11层）。

4	中高层住宅	12-18层的电梯住宅（含 12层和 18层）。
5	高层住宅	19  层及以上，建筑总高度≤100m 的电梯住宅。
6	超高层住宅	建筑总高度＞100m  的电梯住宅。
7	LOFT 住宅	层高在 3.5m以上、5.4m以下可通过加建夹层，增加赠送面积的住宅。

3）办公(公寓)

序号	产品类型	产品定义
		商业性质的平层类住宅产品，通常因消防要求层高略高于同档
1	平层办公 (普通公寓)	次住宅，设计及使用功能与住宅相同，但在物业产权使用年限 及水电收费标准上与住宅不同；可参照住宅细分为多层、小高
		层、中高层、高层及超高层住宅型公寓。
		层高高于普通公寓，可通过加建夹层，增加赠送面积的商业性
2	LOFT  办公 (LOFT  公寓)	质类住宅产品。按定位差异可供纯住宅或家居办公使用；当定 位为办公社区时，社区开放度较高，底层和二层设置商铺，适
		合居住者开店和建立门户（也称 SOHO式办公）。

4）写字楼

序号	产品类型	产品定义
1	乙级写字楼	外墙多为普通窗墙体系，墙面一般采用真石漆、外墙砖、涂料等。大堂面积宜 100-300；大堂净高宜≥6m。具体详《商业综合体、写字楼重点阶段管控流程规定》写字楼等级定位划分说 明。
2	准甲级写字楼	建造标准相对于甲级写字楼作适当的减配。具体详《商业综合 体、写字楼重点阶段管控流程规定》写字楼等级定位划分说明。
3	甲级写字楼	高品质的建筑外观，采用单元式或框架式幕墙。大堂面积≥500 平方米或半层；大堂净高宜≥8m。具体详《商业综合体、写字楼重点阶段管控流程规定》写字楼等级定位划分说明。
4	超甲级写字楼	具有识别性、高品质的建筑外观，采用单元式幕墙。大堂空间大气，面积≥800平方米或整层，大堂净高宜≥10m。具体详《商业综合体、写字楼重点阶段管控流程规定》写字楼等级定位划分说明。

5）酒店

序号	产品类型	产品定义
1	中档型酒店	是相对于高档型酒店剥离非核心功能，用较低价格为消费者提供有限客房服务，通过配置或改善消费者比较关注的服务及设施，为商务出行或家庭出游提供性价比及舒适度都相对较高的住宿。 一般来讲，准三星至准四星的酒店，都可以归入中档酒店的范 畴，具有代表的中档酒店包括：VK自有品牌：N Hotel  ；洲际假日等。
2	标准四星级酒店	满足《中华人民共和国星级酒店评定标准》四星评定标准。具有代表的标准四星酒店包括：VK自有品牌苏罗特(SOLOTEL) 等。
3	精品五星级酒店	VK对应自有品牌：雅途(ARTEL)。 精品五星酒店属于中端酒店，她等同于主题酒店，设计酒店，  单就营业面积来讲，无法和星级酒店比拟，但是单个客房质量非常高，不讲究奢华，讲究格调，特色。 具有代表的标准四星酒店包括：VK自有品牌雅途(ARTEL)、安 缦、悦榕庄、英迪格等。
4	标准五星级酒 店	满足《中华人民共和国星级酒店评定标准》五星评定。具有代 表的标准五星酒店包括：VK自有品牌郡雅(PARADEISOS)等。
5	豪华五星级酒店	满足《中华人民共和国星级酒店评定标准》五星评定。软硬件比标准五星级酒店更豪华。具有代表的豪华五星酒店包括：VK自有品牌诺雅(POERAVA)、凯宾斯基、朗廷、JW万豪、君悦 等。

6）商业

序号	产品类型	产品定义
1	商铺	一般指社区街铺、裙楼商业。
2	购物中心	是为市民提供室内和室外公共休闲空间，以及多种零售和休闲娱乐餐饮服务的城市公共建筑。
3	商业街	指由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例，  以入口为轴，分两侧排列的多功能、多业种、多业态的单层或多层商业。该场地面向城市开放，可作为休闲、表演、集体活 动的场地。如VK时光里。
4	地下商业	指位于地下层的商业物业，报建时需要计算容积率面积。一般包含：①有室外下沉广场的，全开放的商业物业；②公共通道为政府所有，24小时可通行，与地铁或市政连廊接驳的商业物 业；③公共通道完全归物业业主所有，自行管理的商业物业。

7）车库类

序号	产品类型	产品定义
1	露天车位	指露天的机动车位及非机动车位停车场。
2	室内陆上车库	指在地上建筑内布置的机动车库。
3	普通地下车库	指非人防地下室机动车库、非机动车、库设备房等，根据埋深不同分为全埋地下室和半地下室。
4	人防车库	战时提供人员、车辆、物资等掩蔽作用的地下室，一般要求为全埋地下室，包含人防连通口、设备房等。大部分地区的人防地下室平时可作为车库使用，并根据各地方政府的不同要求，  部分地区的人防地下车位可办理产权出售，部分地区不能办理 使用权证，只能出租。
5	机械停车库	采用机械式停车设备存取停放车辆的停车库，一般分为双层及多层机械停车库。

6

地下储藏室

指在地下室内配建的储藏室，通常利用塔楼投影下方的富余空 间或其他无效空间改造而成。部分地区的地下储藏室可出售， 部分地区则通过赠送地下储藏室提高住宅、商业的产品溢价。

8）会所、企业会所（后 4个）

序号	产品类型	产品定义
1	会所	指为业主提供餐饮、康体、娱乐服务的配套建筑。一般地下利 用不计容面积设置，地上利用公建配套面积设置。
2	独栋型	商业性质用地的独栋高级住宅。
3	双拼型	商业性质用地的双拼高级住宅。
4	联排型	商业性质用地的联排高级住宅。
5	叠拼型	商业性质用地的叠拼高级住宅。

9）学校

序号	产品类型	产品定义
1	幼儿园	包括幼儿园、托儿所。
2	小学	一般为 6－12 岁小学适龄儿童接受正规教育的学校。
3	中学	包括初中、高中。

10）公建配套

序号	产品类型	产品定义
1	社区服务中心	承接公共服务，组织公益服务，指导社区服务的用房。
2	物业管理用房	属于购房业主集体所有，用作物业管理办公、工作人员值班、休息以及存放工具材料的用房。
3	肉菜市场（生鲜超市）	用于销售蔬菜、瓜果、水产品、禽蛋、肉类及其制品、粮油及其制品、豆制品、熟食、调味品、土特产等各类农产品和食品的以零售经营为主的固定场所。

4	地下设备用房	指在地下室内配建的电气、暖通、给排水等设备用房，通常是利用塔楼投影下方的富余空间设置。
5	其它公建配套	包括社区卫生站、文化室、健身中心、老年人服务站点、邮政所、垃圾站、公共厕所、变电站、实体售楼部、实体样板房等。
6	临时样板房	红线内/红线外的临时建筑，作为样板房使用，后续会拆除。对于以后要改变建筑功能为商业、办公或会所等的实体建筑，其装修及改造成本考虑在对应产品中。
7	临时售楼部	红线内/红线外的临时建筑，作为售楼部使用，后续会拆除或改 造。如以后要改变为商业、办公、幼儿园或会所等建筑功能，  其装修及改造成本考虑在对应产品中。

11）其他

序号	产品类型	产品定义
1	会展	为会议、展览、大型活动等集体性活动服务的公共建筑。包含 美术馆、会展中心、博物馆等。
2	剧院	用于表演戏剧、话剧、歌剧、歌舞、曲艺、音乐等文娱节目， 以及电影放映的公共建筑。
3	高尔夫球场	开展高尔夫球活动的场所。是标准球场及高尔夫会所的总称。
4	体育馆	室内进行体育比赛，体育锻炼亦或是举办演唱会的建筑。按体育项目可分为篮球馆、冰球馆、田径馆等；按体规模可分为大、中、小型，一般按观众席位多少划分，中国现把观众席超过 8000 个的称为大型体育馆，少于 3000个的称为小型体育馆，介于两 者之间的称为中型体育馆。一般包含“两馆一场”，即体育馆、游泳馆、体育场。
5	医院	指以向人提供医疗护理服务为主要目的医疗机构。其服务对象不仅包括患者和伤员，也包括处于特定生理状态的健康人（如孕妇、产妇、新生儿）以及完全健康的人（如来医院进行体格检查或口腔清洁的人）。按专业性质分为综合医院、专科医院。 按床位规模和所能提供的服务质量分一、二、三级医院。

6

养老机构

为自理、介助和介护老年人提供居住、生活照料、医疗保健、 文化娱乐等方面专项或综合服务的建筑通称，包括老年养护院、养老院、老年日间照料中心、养老公寓等。

备注：架空层面积算入对应产品类型面积中。

2.3  算口径标准

2.3.1开发前期费

5001.02	开发前期费	测算口径
5001.02.01	勘察费	建筑面积×建面单方
5001.02.02	设计费	建筑面积×建面单方
5001.02.03	委托费用	建筑面积×建面单方
5001.02.04	临时设施费	建筑面积×建面单方
5001.02.99	其他开发前期费	建筑面积×建面单方

2.3.2安工程费

5001.03	建安工程费	测算口径
5001.03.01	土建部分工程费	除以下科目外，其余科目均按建筑面积× 建面单方测算。 例如： 1     土石方工程按总土石方体积×综合单价测算 2      幕墙工程按幕墙面积×综合单价测算 3     外墙工程按外墙装饰面积×综合单价测算 4      门窗工程按门窗面积×综合单价测算 5      栏杆工程按栏杆长度×综合单价测算 6     防火门工程按防火门面积×综合单价测算 7     入户门工程按入户门樘数×综合单价测算 8     精装修工程按装修面积×综合单价测算 9      防水工程按防水面积×综合单价测算 10     保温工程按外墙面积×综合单价测算 ○  11电梯工程按电梯台数×综合单价测算
5001.03.02	安装工程	建筑面积×建面单方
5001.03.03	工程检测费	建筑面积×建面单方
5001.03.04	工程监理费	建筑面积×建面单方
5001.03.05	其它建筑安装工程	建筑面积×建面单方

2.3.3红线内配套费

5001.04	红线内配套费	测算口径
5001.04.01	永水工程	建筑面积×建面单方
5001.04.02	永电工程	建筑面积×建面单方
5001.04.03	智能化工程	户数×综合单价
5001.04.05	煤气工程	户数×综合单价
5001.04.06	市政工程	建筑面积×建面单方
5001.04.07	园林绿化工程	园林面积×综合单价
5001.04.08	供暖工程	建筑面积×建面单方
5001.04.09	有线电视及电信工程	户数×综合单价
5001.04.10	标识系统工程	建筑面积×建面单方
5001.04.99	其它红线内配套工程	建筑面积×建面单方

2.4套标套档

本节将根据华南公司各城市公司（以佛山区域为主、外区域为辅）项目的立项、定位、目标成本测算时各科目工程量系数及成本的建议取值。其中，建筑、室内、园林大类中与项目定位相关的成本科目，将会根据产品档次的不同确定经验成本。

产品档次划分如下：

序号	产品档次	划分原则-定位单方售价（元）
1	豪宅档（A 档）	30001-40000
2	高档（B 档）	20001-30000
3	中高档（C 档）	15001-20000
		10001-15000
4	中档（D 档）	8501-10000
		8500  以下

2.4.1建筑-室内-园林套标套档

建筑-室内-园林套标套档，高层住宅（100m）
专 业	子项		中档（D 档）		中高档（C 档）		高档（B 档）	豪宅档（A 档）	备注
建筑	实体	铝合金门窗	D 档	B（C）档	B（C）档		A 档（顶级高层洋房使用型材可根据项目定位另行选择阿鲁克/ 旭克等独立系统）		参-铝合金门窗标准（定稿 201612 月修编版）
		阳台栏杆	锌钢装配式栏杆（集团标准）		锌钢 玻璃装配式栏杆 （集团标准）	铝合金玻璃栏杆（粉末喷涂）	铝合金玻璃栏杆（粉末喷涂）	铝合金玻璃栏杆（粉末喷涂）	铝合金门窗标准(定稿  201612月修编版)和VK华南铁艺锌钢栏杆年度标图集(2016年 12月修编版)
	部品	电梯	集团D 档		集团C  档		集团B  档	集团A  档	2017年 4月下发《VK（集团） 公司电梯集团采购使用说明
		入户门(入户门锁)	E 档/D 档	D 档	C 档	B 档	B  档（电子锁）	A  档（电子锁）	按住宅建筑产品（集采）选用标准 （定稿  20140713）
		标准层电梯厅防火门	粉末喷涂		粉末喷涂		粉末喷涂	镀色镀色雾化不锈钢	参-钢质、木质防火门技术标准 （2015.06版）首层、屋顶等室外防火门选用不锈钢平板防火门
		大堂防火门	镀色镀色雾化不锈钢
	构造 /做法	外墙装饰	面砖/涂料/局部少量石材		面砖/涂料/局部石材		面砖/涂料/局部石材	面砖/涂料/局部石材	未有分档标准。 铝模应用涂料。
		地下车库装饰做法	普通档		中高档（地坪漆做法）			豪宅档（暂无）	按《VK华南地下室车库装饰设施设计指引》（2016.11 第一版）

室内	售楼部	硬装	D 档（3000 元/㎡）		C2  档 (3200  元/㎡)	C1  档 (3500  元/㎡)	B1  档 (3800  元/㎡)	A2  档 (4500  元/㎡)	所有成本为结算成本，应包含硬装及软装的总费用，并应预留 5%不可预见费，例如B1档售楼部招标价应控制在 3800（硬装） 2500（软装）*0.95=4985以内。
		前区软装	D 档（1800 元/㎡）		C2  档 (2000  元/㎡)	C1  档 (2200  元/㎡)	B1  档 (2500  元/㎡)	A2  档 (3000  元/㎡)
	样板房	交标升级板房硬装	D 档（1600 元/㎡）		C2  档 (1900  元/㎡)	C1  档 (2200  元/㎡)	B1  档 (2500  元/㎡)	A2  档 (3000  元/㎡)
		交标升级板房软装	D 档（2400 元/㎡）		C2  档 (2600  元/㎡)	C1  档 (2800  元/㎡)	B1  档 (3000  元/㎡)	A2  档 (3500  元/㎡)
		创意板房硬装	D 档（2500 元/㎡）		C2  档 (3000  元/㎡)	C1  档 (3500  元/㎡)	B1  档 (4000  元/㎡)	A2  档 (4500  元/㎡)
		创意板房软装	D 档（2400 元/㎡）		C2  档 (2600  元/㎡)	C1  档 (2800  元/㎡)	B1  档 (3000  元/㎡)	A2  档 (3500  元/㎡)
	批量精装修	原 2017 版华南标准	D档 （770 元/㎡）		C档 （990 元/㎡）		B档 (1200  元/㎡)	A档 (1700  元/㎡)
		集团标准	D2 档(700±50 元/㎡)	D1 档 (850±50  元/ ㎡)	C2 档 (1000±50  元/ ㎡)	C1 档 (1200±50  元 /㎡)	B1  档 (1700  元/㎡)	A2  档 (2200  元/㎡)
	公共区	大堂	B 档（2500 元/㎡）			A 档（4800 元/㎡）			按住宅公共区域精装标准体系
		电梯厅	B 档（1100 元/㎡）			A 档（1500 元/㎡）
		电梯轿厢	集团 D 档（同电梯）		集团 C 档（同电梯）		A 档（25000 元/个）
		地下室大堂	B 档（1200 元/㎡）			A 档（2000 元/㎡）

		展示区软装	B 档（45000 元/套）	A 档（55000 元/套）

			展示区软装	B 档（45000 元/套）			A 档（55000 元/套）
			交楼区软装	B 档（25000 元/套）			A 档（30000 元/套）
园林	上报集团-全区			D1 档（350 元/㎡）		C 档（400 元/㎡）		B 档（450 元/ ㎡）	A 档（500 元/ ㎡）	1.首开展示区面积占一期开发面积比例不超过 15%且建议总面积控制在   15000    方以下。2.具体项目要按照园林成本分区控制图 表进行分区成本控制。 3.所有成本为结算成本，招标价应预留 8%不可预见费，例如 C 档展示区招标价应控制在 500*9.2=460  以内。 4.集团成本均不含所有园林消防园路和泳池结构成本以及大土方 （100       元 单 方 ） 。5.集团成本不含出地面风井装饰和疏水层成本，算入市政
	集团划分给市政的成本界面，但华南归于园林的成本			30 元疏水层和其他构造装饰/市政配套		80 元疏水层和其他构造装饰/ 市政配套		100元疏水层和其他构造装饰/市政配套	100元疏水层和其他构造装饰/市政配套
	华南园林成本（不含结构土方）			D1 档（380 元/ ㎡）		C 档（480 元/ ㎡)		B 档（550 元/ ㎡)	A 档（600 元/ ㎡)
机电		与集团配对版本（按此套 档）		D2  档（700 元/㎡）	D1  档（850 元/㎡）	C2  档（1000 元/㎡）	C1  档（1200 元/㎡）	B1  档（1700 元 /㎡）	A2  档（2200 元 /㎡）
	强电	发电机		国产		国产		合资		发电机、公区配电箱、电缆均为区域集采。住宅户内箱为集团集采。
		住宅户内箱		统一，合资		统一，合资		统一，合资
		公区配电箱		统一，合资		统一，合资		统一，合资
		电缆		统一，国产		统一，国产		统一，国产

给排水	供水设备	国产优质水泵	国产优质水泵		进口品牌		1.东平新城水司供高质水，要求采用内衬不锈钢钢管 不锈钢阀门保障水质。                    2.江门市区水司要求供水设备采用进口品牌(格兰富)。        3.采用进口品牌供水设备供水稳定、故障少、能耗少。        4.户内管道天花敷设比饰面层敷设需要较长管道，但方便检修。设热水循环管可以随时出热水。  5.卫生间采用中空螺旋消音管。 6.外区域楼王可以套豪宅档提升。
	给水系统	户内冷热水管道饰面层敷设	户内冷热水管道天花敷设	户内冷热水管道天花敷设， 设热水循环管	户内冷热水管道天花敷设且冷热水管均橡塑保温，设热水循环 管
	净水设备	无	无		进口品牌，前置过滤 二级直饮超滤
	卫生间排水管	加厚 PVC	靠卧室内墙卫生间采用中空螺旋消音管		卫生间排水管全部采用中空螺旋消音管
暖通	采暖/空调	分体空调（小业主自购）；夏热冬冷气候区低于  0℃的区域可配置地暖系统（选 配）	分体空调（小业主自购）；夏热冬冷气候区低于 0℃的区域可配置地暖系统（选配）	冷暖型一拖一风管机，配置遥控器及线控器（选配）；若由小业主自购分体空调，夏热冬冷气候区低于 0℃的区域可配置地暖系统（选 配）	冷暖型VRV户式中央空调， 配置遥控器及线控器（选 配）；若由小业主自购分体空调，夏热冬冷气候区低于0℃的区域可配置地暖系统 （选配）	冷暖型VRV 户式中央空调，  配置遥控器及线控器	1.户式地暖仅限于夏热冬冷气候区低于      0℃的区域选配。2.采用了冷暖型VRV户式中央空调的项目不需设置地暖。      3.浴室风暖浴霸仅C1档、B1档、 A2    档的精装项目设置。4.楼王提升可以按需求选配。
	新风	无	带 PM2.5过滤单向流正压新风系统，配置液晶控制面板 （选配）	带 PM2.5过 滤单向流正 压新风系统， 配置液晶控 制面板（选 配）	带PM2.5过滤单向流正压新风系统，配置液晶控制面板 （选配）	带PM2.5过滤单向流正压新风系统，配置液晶控制面 板；200  ㎡及以上户型可采用

							带PM2.5过滤双向流全热交换新风系统， 配置液晶控制面板（选配）
		除湿	无	无	吊顶集中式管道除湿系统，配置液晶控制面板（选 配）	吊顶集中式管道除湿系统，  配置液晶控制面板（选配）	吊顶集中式管道除湿系统， 配置液晶控制面板
	智能化	可视对讲	C 档 智能家居中控	C 档 智能家居中控	C 档 智能家居中控	B档		可视对讲为集团集采：麦驰（A、B、 C、D 档）或  ABB（ABB 只提供A  档）
		well  智慧社 区-户内智能家居	绿色家/智慧家（D）	绿色家/智慧家（C2）	绿色家/智慧家（C1）	绿色家/智慧家（B1）	畅享家（A2）
		well 智慧社区-社区智能 化	绿色家/智慧家（B1）	绿色家/智慧家（B1）	畅享家（A2）	畅享家（A2）	畅享家（A2）
		停车场岗亭	成品不锈钢岗亭（长 1500 ×宽 1200×高 2400mm）	高档古铜色 A3钢成品岗亭（长1500×宽 1500×高 2400mm）		高档古铜色A3 钢成品岗亭（长1500×宽 1500×高  2400mm）
		首层架空层和园区无线 WIFI覆盖	无	必配	必配	必配	必配

备注

填报说明 1、上报时间：定位决策会后两周内， 2、资料要求：需提交电子文件表格及区域负责人签字文件扫描件 3、填报要求： A  项目名称为城市 项目名称，B 定档标准将定位售价注明， C  对跳标跳档内容需备注原因，需项目部内部会同营销、成本、机电组共同商定出具成本及售价调整说明,并在备注栏说明， D  项目需按业态拆分，如高层住宅、别墅、公寓等拆分细化填报，E 跳档需用换色标注，降挡需用绿色标注， 4、填报流程： A  上述资料由项目负责人发送给机电组区域负责人汇总，品质组会签后提交 经本级职能线（技术营销成本工程计划）会签后上 oa 传阅下发各项目部和城市公司，运营管理部在oa 上新增此模块。 B跳标跳档以此为基础，由项目营销线发起 oa走项目线流程，新增跳标跳档审批表，由运营管理部审批，项目总审定下发，知会各职能部门。运营管理部完成流程设计。

2.4.2  Well智慧社区套标套档标准-户内智能家居

序

户内智能家居主要功能

需求分析

畅享家 -套标套档

智慧家-套标套档

绿色家-套标套档

对应室内装修档 次

A2

B1

C1

C2

D

B1

C1

C2

D

对应室内装修价 格

2200 元 /m2

1700 元 /m2

1200 元 /m2

1000 元 /m2

850 元 /m2

1700 元 /m2

1200 元 /m2

1000 元 /m2

850 元 /m2

1

入户门智能门锁（钥匙，指纹、密码、授权临时密码）

分档选配

●

●

●

△

△

●

△

△

△

2

紧急求助按钮

标配

●

●

●

●

●

●

●

●

●

3

数字可视对讲

标配

●（10

●（7

●（7

●（7

●（7

●（7

●（7

●（7

●（7

寸）

寸）

寸）

寸）

寸）

寸）

寸）

寸）

寸）

4

可视对讲呼叫物业

标配

●

●

●

●

●

●

●

●

●

5

基础模

燃气泄漏报警（无线/有线）

标配

●

●

●

●

●

●

●

●

●

6

溢水报警（无线/有线）

分档选配

●

△

-

-

-

-

-

-

-

块

7

摄像头（只预留插座）

预留条件

☆

☆

☆

☆

☆

-

-

-

-

（安心

8

包）

智能安防设防

分档选配

●

●

●

●

●

●

-

-

-

9

电子门铃（不带摄像头）

标配

-

●

●

●

●

●

●

●

●

10

智能门铃（电子门铃 摄像

分档选配

●

△

-

-

-

-

-

-

-

头）

11

阳台红外感应报警（无线/

标配

●

●

●

●

●

●

●

●

●

有线）

12

入户门门磁报警（无线/有

标配

●

●

●

●

●

●

●

●

●

线）

1

升级模

中央新风除霾

分档选配

●

△

-

-

-

●

△

-

-

2		块 （舒适包）	中央除湿	分档选配	●	●	-	-	-	●	△	-		-
3			冷暖型 VRV 中央空调	分档选配	●	△	△	-	-	△	△	-	-
4			室内环境监测	分档选配	●	△	△	-	-	●	△	-	-
5			采暖（地暖）（粤北项目）	分档选配	-	-	-	-	-	-	△	△	△
6			暖风浴霸	分档选配	●	●	●	△/☆	☆	●	●	△/☆	☆
7			卫生间电热干毛巾架	分档选配	●	-	-	-	-	△☆	-	-	-
8			热水循环泵（预留插座和循 环管）	预留条件	☆	☆	☆	-	-	☆	☆	△☆	-
9			一键断照明电（机械开关面 板）	分档选配	-	-	-	●	●	-	-	●	●
10			一键断照明电（智能开关面 板）	分档选配	●	●	●	△	-	●	●	-	-
11			一键断水	分档选配	●	△	-	-	-	-	-	-	-
12			一键断气	分档选配	●	△	-	-	-	-	-	-	-
13			二级/三级净水（直饮水）	分档选配	●	☆	☆	☆	☆	●	☆	☆	☆
14			消声静音排水管	分档选配	●	●	△	-	-	●	△	-	-
15			厨房除余（预留插座）	预留条件	●☆	-	-	-	-	●☆	-	-	-
16			软水处理	暂不配	-	-	-	-	-	-	-	-	-
17			水质监控	暂不配	-	-	-	-	-	-	-	-	-
18			无线wifi AP POE	分档选配	●	●	△	△	-	●	△	-	-
19			USB  插座	分档选配	●	△	△	△	△	△	△	△	△
20			可视对讲与电梯联动	分档选配	●	△	-	-	-	-	-	-	-
1		个性模块	智能家居控制终端	分档选配	●	-	-	-	-	-	-	-	-
2			灯光场景控制	可在洽谈展示区 选配	●	-	-	-	-	-	-	-	-

3		智能家电远程控制/智能插座	可在洽谈展示区选配	-	-	-	-	-	-	-	-	-
4		家居智能语音机器人	可在洽谈展示区 选配	-	-	-	-	-	-	-	-	-
5		窗帘控制	可在洽谈展示区 选配	-	-	-	-	-	-	-	-	-
6		风雨自动推窗器	别墅可考虑选配	-	-	-	-	-	-	-	-	-
7		智能影音	暂不配	-	-	-	-	-	-	-	-	-
8		预留智能照明条件（开关预 留零线）	取消	-	-	-	-	-	-	-	-	-
9		智能魔镜	可在洽谈展示区 选配	-	-	-	-	-	-	-	-	-
10		厨房触控灶台	暂不配	-	-	-	-	-	-	-	-	-
11		可移动插座（厨房、电视墙）	暂不配	-	-	-	-	-	-	-	-	-
12		智能晾衣架	暂不配	-	-	-	-	-	-	-	-	-

套标套档中，“●”表示标配，“△”表示选配，“☆”表示预留条件，“-”表示不配。

序号	户内智能家居主要功能	畅享家-套标套档	智慧家-套标套档				绿色家-套标套档
		A2	B1	C1	C2	D	B1	C1	C2	D
1	基础模块（安心包）	●	●	●	△	△	●	△	△	△
2	升级模块（舒适包）	●	△	-	-	-	●	△	-	-
3	个性模块	●	-	-	-	-	-	-	-	-

套标套档中，“●”表示标配，“△”表示选配，“☆”表示预留条件，“-”表示不配。

2.4.3  Well智慧社区套标套档标准-社区智能化

序号	社区智能化主要功能		需求分析	畅享家	智慧家	绿色家
			对应公区装修档次	A2	B1	B1
1	基础模块 （安全包）	单元门口机人脸识别开门（选配自动呼梯梯控）	分档选配	●	●	△
2		单元门口机手机云对讲APP、二维码、刷卡开门	标配	●	●	●
3		数字视频监控	标配	●	●	●
4		周界及入侵防范	标配	●	●	●
5		访客管理	标配	●	●	●
6		电子巡更	标配	●	●	●
1	升级模块 （舒适包）	物业服务	标配	●	●	●
2		社区  APP 平台	标配	●	●	●
3		社区设备监控 （水泵、电梯、专变房等）	标配	●	●	●
4		社区  wifi 覆盖	标配	●	●	△
5		地下车库信号全覆盖	分档选配	●	●	△
6		园区背景音乐	标配	●	●	●
7		信息发布	标配	●	●	●
8		无线对讲	标配	●	●	●
9		电梯多方通话及群控	标配	●	●	●
10		停车场系统（车牌识别和标识系 统）	标配	●	●	●
11		地下车库一氧化碳浓度监控	分档选配	●	-	△
12		公区LED  灯	标配	●	●	●
13		室外环境监测	分档选配	●	△	●
1	个性模块	智能园丁	分档选配	●	△	△
2		智能路灯	分档选配	●	△	△
3		充电桩	预留条件	☆	☆	☆

套标套档中，“●”表示标配，“△”表示选配，“☆”表示预留条件，“-”表示不配。

2.5经验系数及成本参考

2.5.1开发前期费

1）设计费：普通住宅项目的设计费取值范围在 80~90 元/㎡。

2.5.2建筑安装工程费1）土石方工程

1、计算口径：按预估总土石方量×综合单价进行测算。

2、系数计算：地下室面积×（地下室平均层高 底板厚度）×

（1 30%[20%(地下室外扩部分估算)/10%(回填部分预估])）/总建筑面积，常规：地下室面积×4.5×1.3/总建面。

3、土石方综合单价参考：

（1）   石方价格：80~150 元/m³，石方工程量占比a%；

（2）                                土方价格 35~65 元/m³，土方工程量占比b%；土石方综合单价：（80~150）*a% （35~65）*b%2）桩基础工程

1、计算口径：按总建筑面积测算的经验单方造价。

2、经验成本（含税建面单方）参考：

产品	高级住宅	普通住宅	Loft 住宅	公寓	地下室
桩基础	管桩：80 元/㎡	管桩：120  元/㎡ 管桩 灌注桩：150  元/㎡灌注桩：200 元/㎡
地基处理	软弱地质基础处理可根据具体方案估算 80~100 元/㎡

3）基坑支护工程

1、计算口径：按总建筑面积×单方价格进行测算。

2、估算常用数值：

支护长度：全基坑类周长×1.1；

不良地质处长度×1.1（剖面型）

支护深度：基坑深度×1.5（经验：开挖深度:埋入土层深度=4:6） 3、工程量、综合单价参考：

序号	名称	规格型号	工程量	单位	单价	备注
1	单轴搅 拌桩	φ550~600：水泥 70kg/m	支护长度/间距× 支护深度	m	50~70	注意调整水 泥含量
2	三轴搅 拌桩	φ650~850：水泥 70kg/m	支护长度/间距× 支护深度	m/三轴	120~140	注意调整水 泥含量
3	灌注桩	φ800~1500：C30 水下砼	支护长度/间距× 支护深度	m³	950~1200
4	管桩	PHC-500~600	支护长度/间距× 支护深度	m	280~360
5	灌注桩 钢筋笼	钢筋材料价 4500	灌注桩工程量× 系数（90~130kg/m³）	t	6500	注意调整价 差
6	钢管桩	φ48~114	支护长度/间距× 地下室深度×1.5	m	80~150
7	钢板桩	拉森Ⅳ型 6/9/12 米	支护长度×钢板 深度	延米	1300~2500	电梯井、深 集水井
8	旋喷桩	单轴φ500/双轴φ 600/ 三 轴 φ 800	支护长度/间距×  支护深度	m	200~350
9	冠、腰 梁	/	清单计量原则	m³	600~650
10	锚索	5x7Φ5 钢绞线锚 索	清单计量原则	m	130~160
11	喷砼	C20 喷射混凝土	清单计量原则	㎡	100~150
12	其他：排降水、措施费等				估算 20%

5、经验成本（含税建面单方）参考：

地下室层数	支护形式	内支撑层数	单方造价	备注
1	放坡 局部支护桩 锚索	0	20~30  元/㎡
2	支护桩 锚索 角撑	1	80  元/㎡
3	支护桩 锚索 内撑	2	160  元/㎡

4）土建主体结构

1、计算口径：按建筑面积单方进行统计。

2、经验成本参考： a.单方参考：

产品	别墅		住宅
			中高层	高层		超高层
			12-18	≤100m		≥100m
经验均值	1600		1150	1200		1300
推荐测算	1650		1300	1280		1380
产品	普通地下室		带人防地下室
	一层	二层	一层		二层
经验均值	1700	1550	1850		1700
推荐测算	1800	1700	1900		1800

b.经验系数参考：

n  地上部分

产品		别墅	中高层	高层	超高层
含钢量	kg/m2	55	55	57	65
砼含量	m3/m2	0.40	0.36	0.40	0.45
砌体系数	m3/m2	0.26	0.15	0.13	0.12
模板系数	m2/m2	4.2	3.24	4.20	4.20
外墙饰面面积比	m2/m2	1.96	1.49	1.55	1.39

n  地下部分

产品		不带人防		带人防地下室
		一层	二层	一层	二层
含钢量	kg/m2	130	110	160	140
砼含量	m3/m2	1.2	0.8	1.3	0.9
砌体系数	m3/m2	0.05	0.04	0.03	0.02
模板系数	m2/m2	2.64	2.4	2.8	2.64

c.土建成本细化测算案例

测算时可参照下表方式对土建结构科目进行细化，套用各分项工程量经验系数及对应综合单价进行测算。

序号	成本项目	原始指标	系数	工程量	单价(元)	合价(万 元)	建面单方
1.2.1	土建工程	建筑面积	1	17215.00	1046.11	1800.87	1046.11
l	钢筋	建筑面积	0.05	860.75	5600	482.02	280.00
l	砼	建筑面积	0.4	6886.00	420	289.21	168.00
l	砌体	建筑面积	0.11	1893.65	480	90.90	52.80
l	室内楼地面	建筑面积	0.29	4992.35	20	9.98	5.80
l	内墙抹灰	建筑面积	2.2	37873.00	20	75.75	44.00
l	外墙抹灰	建筑面积	1.4	24101.00	30	72.30	42.00
l	外墙饰面施 工费	建筑面积	1.2	20658.00	65	134.28	78.00
l	屋面	建筑面积	0.07	1205.05	150	18.08	10.50
l	措施费	建筑面积	1	17215.00	190	327.09	190.00
l	模板费	建筑面积	3.5	60252.50	50	301.26	175.00

3、使用指引

土建主体结构造价按照采用桩基础形式考虑，包括了桩承台、钢筋、混凝土、砌体、模板、粗装修、措施费等，不包括门窗、防水、外立面、保温等。

5）外墙工程（含外墙保温）

1、计算口径：按外墙面积×综合单价进行测算。

2、经验成本参考：

产品		高级住宅		普通住宅	Loft 住宅	公寓
		独栋	联排/双拼 /叠拼			平层办公	Loft 办公
系数	石材（铝板） 幕墙	0.1（0.6）	0.1（0.55）	0.05	0.05	0.05	0.075
	外墙砖/涂料	2.4（1.5）	1.9（1.45）	1.35	1.37	1.37	2.055
单价	幕墙	750 元/㎡		850 元/㎡
	外墙	120 元/㎡		外墙砖：110  元/㎡，外墙漆：80 元/㎡

3、内面保温单价参考

产品	高级住宅	普通住宅	Loft 住宅	公寓
				平层办公	Loft 办公
推荐系数	0.8	0.35	0.5	0.35	0.5
外墙保温	50 元/㎡
注：根据最新消防要求，采用耐燃等级为  A级的材料，可在推荐值基础上增加 30元/㎡

6）门窗工程

1、计算口径：按外门窗面积×综合单价进行测算

2、经验成本参考：

产品	高级住宅	普通住宅	Loft 住宅	公寓		备注
				平层办公	Loft 办公
系数	0.35	0.25	0.42	0.35	0.42
铝合金门窗	D  档 410 元/㎡、B（C）档 460 元/㎡、A 档 1000 元/㎡
防火窗	130 元/㎡					为分摊到门窗面积的单价
护栏	60 元/㎡					为分摊到门窗面 积的单价

7）栏杆工程

1、计算口径：按栏杆长度*综合单价进行测算

2、经验成本参考：

产品		高级住宅	普通住宅	Loft 住宅	公寓
					平层办公	Loft 办公
系数	阳台栏杆	0.12	0.1		0.1	0.15
	空调百叶	0.03	0.05		0.03
单价	阳台栏杆	锌钢装配式栏杆  350元/m、铝合金栏杆 570元/m，楼梯栏杆 50元/m
	空调百叶	300 元/㎡

8）防火门工程

1、计算口径：按防火门面积×综合单价进行测算

2、防火门系数：住宅项目 0.04，公建项目 0.07

3、经验成本参考：防火门按门面积综合单价约 400 元/㎡。

9）防水工程

1、计算口径：按防水面积×综合单价进行测算

2、防水系数：

业态

别墅

住宅

办公楼

商 铺

地下车库

产品

联排

叠拼

多层 （≤ 6 层）

小高层（7 ≤～ 11 层）

中高层 （12 ≤～ 18 层）

高层 （≥19层，且 ≤ 100m）

超高层 （＞ 100M）

平层办公（＜  100m）

LOFT 办公 （＜ 100m）

商铺

一层地下车 库

二层地下车 库

人防车库

系数

1.2

1.2

0.65

0.65

0.65

0.65

0.65

0.65

0.65

1.0

2.5

2.5

2.5

3、经验成本参考：根据防水集采价格，地下室防水综合单价建议按 50 元/㎡测算，地上部分建议按 30元/㎡测算。

4、防水建面单方参考：地上建面单方 25元/㎡（地上建筑面积），

地下部分建面单方 180元/㎡（地下室建筑面积）。

10）精装修工程

1、计算口径：按精装修面积×装修单方进行测算

2、经验成本参考：

a.精装修工程套标套档

产品档次	中档（D 档）		中高档（C 档）		高档（B 档）	豪宅档（A 档）
售价（元）	8500  以下	8501～10000	10001～15000	15001～20000	20001～30000	30001～40000
精装档次	D2  档	D1  档	C2  档	C1  档	B1  档	A2  档
精装成本 （元/㎡）	700	850	1000	1200	1700	2200
精装成本占售价比例	≈8%	8%～10%	7%～10%	6%～8%	6%～8%	5%～7%

b.精装修工程主要分项成本占比（单套户型面积段 85㎡～140㎡）

序号	科目名称	D2 档	D1 档	C2 档	C1 档	B1 档	备注
1	硬装工程	53%～57%	47%～51%	44%～48%	41%～45%	31%～35%	仅指装修单位承包范围内的成本 （包含室内防水、厨房卫生间墙面抹灰），不包括甲供、甲分包工程费用
2	墙地砖	8.9%～10.0%	7.3%～8.2%	6.2%～7.0%	9.9%～11.0%	8.2%～9.4%
3	户内门、厨房推 拉门	7.8%～9.6%	6.5%～8.0%	5.5%～6.8%	4.6%～5.7%	3.2%～4.0%
4	橱柜、浴柜	5.9%～7.9%	4.8%～6.5%	5.7%～7.7%	5.0%～6.5%	3.7%～5.0%
5	木地板	3.5%～4.3%	2.9%～3.6%	2.5%～3.0%	4.3%～5.3%	3.1%～3.8%	D2-C1 档北美枫情、B1  档象圣
6	洁具龙头	3.4%～4.7%	2.8%～3.9%	3.2%～4.5%	3.3%～4.5%	2.9%～4.0%
7	橱柜、浴柜	5.9%～7.9%	4.8%～6.5%	5.7%～7.7%	5.0%～6.5%	3.7%～5.0%
8	配送家电	0.9%～1.5%	0.7%～1.2%	1.2%～2.5%	1.6%～2.7%	1.2%～2.0%	D1、D2 档海尔、C2 档华帝、 C2  档林内、B1 档方太

11）水电安装工程

1、计算口径：按建筑面积单方进行测算。

2、经验成本参考：

产品		别墅	住宅
			多层	小高层	中高层	高层	超高层
			≤6 层	7-11 层	12-18 层	≤100m	≥100m
经验均值	地上	226	148	148	148	156	181
	地下	119.4	175	175	175	175	186
推荐测算	地上	230	160	160	160	160	185
	地下	135	180	180	180	180	190

12）永电工程

1、计算口径：按建筑面积单方进行测算。

2、经验成本参考：

城市公司	电房平均指标 （元/KVA）	低压配电平均指标 （元/㎡）	不含外线建面单方 （元/㎡）
南海	1273.04	41.23	95.82
顺德	895.69	36.92	79.44
禅城	975.56	48.63	107.1
三水	997.47	42.05	112.63
江肇	831.63	48.07	87.88
茂阳	1270.77	30.26	74.31
湛江	1086.41	29.2	84.26
清远	924.35	47.11	95.26
韶关	843.81	47.59	92.38
各区平均值	1010.97	41.23	92.12
推荐测算值	1250	48	115

注：1、新报建项目红线外均由当地供电局直接投资，因此本次统计数据不含外线的造价指标。

2、因别墅永电工程室外管网指标偏差很大，因此本次统计数据不含别墅的

造价指标。

3、本数据不含充电桩、充电车、配网自动化等系统的造价指标，如果当时政策规定需要配置相关系统时，需另外考虑相关费用。

4、本数据为 2016.1-2018.4区间定标的数据进行分析，具体项目进行测算或招标时还需考虑当时的市场铜价波动及当地验收的政策变化而定。

13）消防工程

1、计算口径：按建筑面积单方进行测算。

2、经验成本参考：

a. 别墅：别墅项目一般为三层以下建筑，楼栋内几乎没有消防措施，楼栋外也只有室外消火栓及相应的消防泵及控制中心，消防单价一般为 10-15元/㎡。

b.  多层住宅（建筑高度小于 27米）：住宅楼栋内消防设施比别墅多，增加了公共部份喷淋、楼梯间前室及电梯前室消火栓、楼梯间正压送风、自动报警系统、防火门监控等设施，消防单价比别墅高，单价一般为 15-25元/㎡。

c. 高层住宅（建筑高度大于 27米小于 54米）：按建筑消防防火设计规范的建筑分类，属二类高层民用建筑。楼栋内消防设施包括公共部份的喷淋、楼梯间前室及电梯前室消火栓、楼梯间正压送风、自动报警系统、防火门监控、应急广播等设施，单价一般为 20-35元/

㎡。

d. 高层住宅（建筑高度大于 54米小于100米）：按建筑消防防火设计规范的建筑分类，属一类高层民用建筑。设计标准较二类民用建筑要高，楼栋内消防设施包括公共部份的喷淋、楼梯间前室及电梯前室消火栓、楼梯间正压送风、自动报警系统、防火门监控、应急广播等设施，单价一般为 25-40元/㎡。

e.  超高层住宅（建筑高度大于100米）：按建筑消防防火设计规

范的建筑分类，属一类高层民用建筑。超过 100米的超高层建筑，其消防设计标准更高，消防供水压力更大，管道均需采用加厚型。楼栋内消防设施包括公共及套内的喷淋、楼梯间前室及电梯前室消火栓、楼梯间正压送风、公共及套内的自动报警系统、防火门监控、应急广播等设施，单价一般为 50-70元/㎡。

f.  地下室：地下室包含的消防设施较地上部份多。一般来说，地下室包括自动喷淋系统、消火栓系统 、自动报警系统及手提式灭火装置也较地上部分分布多。另外，地下室比地上部分增加了防排烟系统、防火卷帘系统、设备房内的气体灭火系统、应急广播、消防水泵设备等。地下室消防单价一般为 150-200 元/㎡。

g.  公寓：属于公共建筑，防火等级依据建筑高度来分类。一般建筑高度大于 50米，均为一类高层公共建筑，其它均为二类。一类较二类的设计标准要高，相应成本较二类高。一般来说，公寓均包括公共及套内的喷淋、消火栓、正压送风、公共及套内的自动报警系统、防火门监控、应急广播等设施。公寓的消防单价一般为 50-100 元/

㎡。

h.  其它配套：一般来说均包括喷淋、消火栓、正压送风、防排烟系统、自动报警系统、防火门监控、应急广播等设施。消防单价一般为 100-150 元/㎡。

VK华南消防建面单方测算参考表

产品	地下室			住宅
测算参考值	一层	二层	三层	别墅	多层	高层住宅	高层住宅	超高层住宅
					H<27m	27m≤H<54m	54m≤H<100m	100m≤H
	200	180	160	10	25	30	35	60
备注	公寓可在上表的基础上增加 30 元/m2

14）电梯工程

1、计算口径：视方案深度可按建筑面积单方或电梯台数，根据装修档次进行测算

2、  经验成本参考：

1）下表为住宅电梯按建筑面积单方统计的参考值：

产品类型		A档		B档		C档		D档
		建面单方	电梯台数单价	建面单方	电梯台数单价	建面单方	电梯台数单价	建面单方	电梯台数单价
住宅	多层（6  层以下）	100	25	90	22	80	18	80	18
	小高层（7-11  层）	90	30	80	25	70	20	70	20
	中高层（12-18  层）	80	40	70	30	60	25	60	25
	高层（100m  以下）	70	60	60	45	50	35	50	35
	超高层（>100m）	依据高度、速度、载重、装修档次来区分，依据实际情况来确定，  一般测算值为：80～120元/㎡

注：1、建面单方单位为(元/㎡)、电梯台数单价为(万元/台)。          2、建议上述单方指标仅作为测算参考，具体建议依据电梯台数进行测算。

2）公建项目的电梯受业态类型、电梯配置数量、梯速、档次的影响，暂缺参考数据，建议建筑面积单方参考值：100～250元/㎡。

a.在电梯台数配置方面，建议按照以下标准：

项目性质		单台电梯服务面积
塔楼	办公	4500～5000 ㎡
	酒店	4000～4500 ㎡
	20 层以下	减少 500 ㎡左右
裙楼		1500～1800 ㎡

b.在电梯载重，电梯速度等方面，建议按照以下标准： 电梯载重：与项目类型有关

项目类型	写字楼	酒店	公寓
主要要求	输送能力	空间舒适	实用
载重（kg）	1350~1600	1000~1350	800~1000

可根据项目定位及楼层数适当调整，项目定位越高，楼层数超大，电梯载重量就越大。

在电梯速度：与项目电梯定位有关

项目类型	豪华	舒适	经济	消防梯
到达顶层时间	30S	40S	45S	60S

到达顶层时间=电梯提升高度/电梯速度，消防梯 60秒为最低要求。速度低会导致品质降低、影响档次、速度过高会难以达到最大速度，运力过剩造成浪费。

酒店或公寓（小面积，按 50m2/户估算）电梯台数选型还可参照

“100户/台”标准。实际操作中可根据项目定位情况进行适当调整。在有较明显人流高峰的办公楼，主要考虑在上下班高峰时电梯是

否能完全满足需求，此时可利用特殊的服务方式，可以采用分区设计，将建筑物分成若干个区，采用电梯分片包干或设置转换梯等，提高电梯的运行效率和降低乘客胡候梯时间。此时，写字楼每区电梯服务层站不宜超过 20层，以免影响电梯的服务质量，具体的配置标准应与电梯公司进行充分的沟通以后进行确定。

2.5.1红线内配套费1）整体情况

工程名称

类型

单位

佛山

外区域

南海

顺德

禅城

三水

江门

肇庆

湛江

茂名

阳江

韶关

清远

永水工程

普通 /高级住 宅

元 /m2

20 元/m2 江门项目增加二次加压费，黄海高程 30 米到 60 米计算 4500 元/户，按 55 元/m2

永电工程

普通 /高级住宅

元 /m2

138 永电工程：120;(详前述永电工程) 充电桩增容：13； 供电自动化光缆通讯：5。

138 永电工程：120;(详前述永电工程) 充电桩增容：13；

智能化工程

普通 住宅

元/ 户

3000  元/户 售楼部智能化约 35 万元/户数*10000；

高级 住宅

11000

13000

11000

燃气工程

普通 住宅

元/ 户

3700

4000

3800

4000

高级 住宅

11000

14000

11000

市政工程

普通 住宅

元 /m2

25

22

高级 住宅

200

200

有线电视及电 信工程

普通 住宅

元/ 户

1660

1860

1710

1610

1350

950

1150

高级住宅

4500

标识系统工程

普通 住宅

元 /m2

5

4

高级 住宅

25

其他红线内配套工 程

普通 住宅

元 /m2

6

高级住宅

10

2）市政工程

1、计算口径：按道路面积×综合单价进行测算

2、经验成本参考：按道路面积测算时，道路面积可按净用地面积的 10%～15%进行估算，单方造价取值：小区内市政工程 350元/㎡～

450 元/㎡、大市政规划路工程 550 元/㎡～650 元/㎡。

3、市政工程建面单方约 30 元/㎡。

3）园林绿化工程

1、计算口径：按园林面积×综合单价进行测算

2、经验成本参考：

序号	项目单方售价	园林单方（元/㎡）	备注
1	豪宅档（A  档）	500	不含 100 元疏水层和其他构造装饰成本
2	高档（B  档）	450	不含 100 元疏水层和其他构造装饰成本
3	中高档（C  档）	400	不含 80 元疏水层和其他构造装饰成本
4	中档（D  档）	350	不含 30 元疏水层和其他构造装饰成本

注：1、首开展示区面积占开发面积比例不超过 15%且建议总面积控制在

15000 ㎡以下。

2、集团成本均不含所有园林消防园路和泳池结构成本以及大土方（100 元/

㎡）。

3、集团成本不含出地面风井装饰和疏水层成本，此成本算入市政。

2.5.2政府收费

工程名称

单位

佛山

外区域

备注

南海

顺德

三水

禅城

江门

肇庆

湛江

茂名

阳江

韶关

清远

市政配套 费

地上

元/ ㎡

55

50

64

68

87

90

91

84

80

地下

90

124

104

132

2.5.3营销费用

1、营销费用测算取值一般为销售额的 2%（个别项目采用“一二手联动”营销策略，测算取值一般为6%）。

2.5.4管理费用                                         1、管理费用测算取值一般为除地价外直接投资的 1%～2%。

2.5.5财务费用

1、财务费用测算取值一般为直接投资的 5%（具体项目因融资方式不同，财务费用会不同）。

2.6 限额设计

2.6.1 建筑设计

1、地下室停车效率参考标准

地下室分类	地下室地下车库组成部分	平均停车面积（A 为塔楼区域面积占整个地下室车库面积 比例）					备注
		1/2＜A	1/3＜A＜ 1/2	1/4＜A＜ 1/3	1/6＜A＜ 1/4	A＜1/6
非人防地下室	车库区 塔楼 区 设备房	35	34	33	32	31
	车库区 塔楼 区	33	32	31	30	29
	车库区	28	28	28	28	28
人防地下室	车库区 塔楼 区 设备房	40	38	37	35	34
	车库区 塔楼 区	38	36	35	34	32
	车库区	33	32	31	30	29
说明： 1、高端项目地下车库柱网宜取 8300*8300mm，局部地带宜考虑安排  2700*8600的大车位， 表 中 数  据 可 增 加                                               1m2/ 车 位2、塔楼区：至上部建筑落入地下室的区域，地下室周边塔楼区宜剔除无用部分； 3、设备区：之常见的水池水泵房、变配电及发电机房。不包括因特殊条件及地域情况而设的设备房。                                                                4、当地政府对车位及行车道尺寸有特殊加大要求是，表中数值可酌情增加。

2、地下室层高参考标准

产品		层高限值（m）	备注
无人防	地下一层、梁板结构	3.6	两层地下室建议采用无梁楼盖
	地下一层、无梁楼盖	3.35
	地下二层、无梁楼盖	3.25
人防核六级	地下一层、梁板结构	3.7	两层地下室建议采用无梁楼盖
	地下一层、无梁楼盖	3.4
	地下二层、无梁楼盖	3.4
人防核五级	地下一层、梁板结构	3.9

	地下一层、无梁楼盖	3.6
	地下二层、无梁楼盖	3.5
说明：                           1、高端产品车库，层高可增加 0.2m； 2、覆土厚度大于 1.5m 时，地下一层可增加 0.1m；

3、地上层高及窗地比等参考标准

产品类型		窗地比	墙地比	标准层层高（m）
		m2/m2 (建筑面积)	m2/m2 (建筑面	C档	B档	A档
洋房	多层 6/8F	0.25	1.5	2.9	3	3.15
		情景类  0.30
	小高层  11F	0.25	1.3	2.9	3	3.15
	小高层  18F	0.25	1.3	2.9	3	3.15
	高层  26F	0.25	1.4	2.9	3	3.15
	高层  33F	0.25	1.4	2.9	3	3.15
	超高层  36F	0.25	1.4	2.9	3	3.15
别墅	联排	0.34	2.0	按具体项目	按具体项目	按具体项目
	双拼	0.32	2.1	按具体项目	按具体项目	按具体项目
	独立别墅	0.35	2.2	按具体项目	按具体项目	按具体项目

4、公共部位装修标准建议

物业类型	项目档次	大堂	电梯厅	消防楼梯(电 梯)	限额(元/m2)
住宅 （非别 墅）	超高	可使用进口石材，地面和墙面可满铺石材	地面可使用进口石材，墙面可选用高档次抛光砖	不 宜 满 铺地砖， 可 选 用 级咀砖； 楼 梯 扶 手 应 以	高档及以上项目大堂3000-4000 元/m2 以 下
					大堂装饰造价单方 ≤ 25元/m2(地上建筑面积)
	高档	墙面不宜选用石材，即使选用应 控制在 20%以内；	地面可使用少量进口石材，但石材总量 不超过 50%；墙面可		电梯厅装饰造价单方 ≤ 80元/m2(地上建筑面积)

		地面可以使用进口石材	以使用较高档次抛光砖	简 单 的 钢 质 材 料 为主，不宜 使 用 木 质 装 饰 性扶手
	中档	墙面不宜选用高档次大规格抛光砖；地面可使用少量国产石材	地面不宜使用进口石材，使用国产石材总量不超过 20%；墙面不宜选用大规格高档次抛光砖（尺寸宜 小 于 400mm × 400mm）		≤2500元/m2且单个大堂装饰造价≤ 20 万
					电梯厅装饰造价单方 ≤60 元/m2(地上建筑面积)
	低档	墙面不宜使用抛光砖；地面不宜使用石材。	地面不宜使用石材， 抛光砖的规格不超过 400mm×400mm； 墙面不宜使用抛光 砖		≤ 1500  元/m2 且单个大堂装饰造价≤10 万元；

5、结构设计

(1)地下室用钢量限值及混凝土用量限值参考标准：

塔楼信息		普通地下室		人防地下室	纯地下室车库
		塔楼区	非塔楼区
80 米以下	塔楼不转换	140	110	165	105
	塔楼转换	175		185
80 米以上	塔楼不转换	150		170
	塔楼转换	190		195

(2)地下室混凝土指标

产品		混凝土（m3/m2）	备注
上部有塔楼地下室	一层带人防地下室	1.29
	一层不带人防地下室	1.22
	二层带人防地下室	1.12
	二层不带人防地下室	0.92
	三层带人防地下室	0.89
	三层不带人防地下室	0.84
上部无塔	桩基	0.85

		独立基础	0.85
		筏板基础	0.85
地下室部分限额说明： 1、地下室部分：桩基承台及以上，地下室天然基础及筏板基础及以上，地下室顶板及以下。限额设计指标不含承台及地下室或筏板底板垫层混凝土、不含地下室内水池(现浇钢筋砼水池等)钢筋及混凝土。 2、该限额指标制定的前提为：基础类型为桩基础，地下室底板为基础承台、底梁及底板的结构形式，地下水位同埋深，顶板覆土以 1.5米以内为宜。若确定未筏板基础，钢筋含 量 可 在 此 基 础 上 提 高                                  15~20kg/m2 。3、消防车道区域的调整：按照地下室顶板上消防车道区域的面积，钢筋增加 10kg/m2，  砼增加 0.1m3/m2。 4、地下室建筑面积为按 2014 建筑工程建筑面积计算规范计算面积。 5、如覆土增加 0.3~0.5 米，钢筋含量增加 5~7kg/m2。 6、如为二层地下室时可减 10kg/m2。 7、人防区按照核 6 考虑，常 6 减  20kg/m2，核 5 增加 30kg/m2。 8、人防基础按照桩基础考虑，若采用天然基础增加 20kg/m2。

(3)标准层钢筋含量

产品类型		抗震设防烈度
		6度		7度
		修订后指标	原指标	修订后指标	原指标
洋房	8 层以下（≤24m)	36	36	40	40
	9-19 层(≤60m)	40	40	45	45
	20-25 层(≤80m)	42	46	45	53
	26-33 层(≤100m)	45	50	50	58
	34-41 层(≤120m)	51	55	53.5	63
	42-48 层(≤140m)	53	--	62	--
	48-58 层以(≤170m）	59	--	62	--
别墅	联排	35	35	40	40
	双拼	40	40	45	45
	独栋	45	45	50	50

(4)标准层混凝土含量

产品类型		抗震设防烈度
		6度		7度
		修订后指标	原指标	修订后指标	原指标
洋房	8  层以下（≤24m)	0.32	0.32	0.32	0.32
	9-19  层(≤60m)	0.35	0.35	0.35	0.35
	20-25  层(≤80m)	0.36	0.36	0.36	0.36
	26-33  层(≤100m)	0.38	0.38	0.39	0.39
	34-41  层(≤120m)	0.4	0.4	0.41	0.41
	42-48  层(≤140m)	0.4	--	0.42	--
	48-58  层以上(≤170m）	0.42	--	0.43	--
别墅	联排	0.28	0.28	0.28	0.3
	双拼	0.3	0.3	0.3	0.32
	独栋	0.32	0.32	0.32	0.34

测算说明：1、不含砌体拉结筋；2、不含顶层、避难层及首二层等非标准层,为标准层平均单方含量；

6、成本测算面积：

面积类型	计容积率面积比例	成本测算面积计量比例
a、计容积率建筑面积 M0	1	1
b、落地凸窗的面积 M1	0	1
c、有墙柱凹露台 M2(可封)	1/2 某些地区为 0	1
d、有墙柱入户花园或凹露台面 积  M3	1/2	1
e、有结构拉板面积 M4	0	1
f、两层高悬挑凸露台或有柱凸 露台/阳台面积  M5	1/2 某些地区为 0	1/2
g、和阳露台相连的花槽面积 M6	0	1/2

第三章  成本测算作业指引

3.1  分工说明

涉及部门	方案	主要内容
技术工程部	规划方案	针对物业类型、建面和可售面积，提出多种比选方案；完成各业态建造标准与技术指标。
运营管理部	成本方案与关键点确定	一是组织相关部门提出目标成本、各细项成本； 二是拟订出相应的开工、销售、完工交楼（按季）各关键时点； 三是确定每年的建设投入安排，以便安排资金； 四是完成经营性物业的现金流。
成本管理部	建造成本确定	一是根据成本经验数值，确定除地价外直投各成本科目的单价与总价； 二是资金预算的准确性。
营销客服部	计划推货销售	一是依据每年的推货量来制定年度销售计划； 二是按季度制定相应的签约计划情况； 三是拟定售价确定每季度的签约金额。
财务部	结转计划	依据运营管理部的完工交楼计划和营销客服部的每季度签约情况来确定结转收入情况。
	成本情况	一是确定成本分摊原则； 二是对运营管理部目标成本按财务要求进行分配，尤其关注贷款利息等方面，适当调整后确定结转单方成本。
	资金计划	一是依据四证的情况确定贷款和还款方案； 二是依据营销客服部的销售计划确定回款原则，安排回款计划； 三是考虑整个项目资金流情况和股东资金流情况。
	税金测算	依据项目整体销售情况和目标成本情况进行土地增值税测算。
	利润计划	依据收入、成本、税金和费用的情况制订年度利润计划。
财务部与运营管理部	费用计划	共同确定项目相应的费用比率。

3.2  填表指引

序号	内容
1	本表适用于新项目成本估算、项目定位成本、目标成本的测算。
2	本表填报由运营管理部牵头，并提供开发计划；土地款费用、项目运营效益；汇总各部门意见形成最终的测算表与报告； 成本主要责任部门为成本管理部； 规划指标由技术部提供； 建造标准按营销客服、技术工程、成本管理、运营管理等相关部门的定位会议讨论结果确定； 管理费用、财务费用由财务部负责。
3	第一级的十大类开发成本科目，其下的二级成本科目以及建筑安装工程下的三级科目均 为公司统一设定。
4	成本测算时应根据量价分离的原则进行计算，并注明量、价的计算思路。 新项目或项目定位时的成本测算如无法细分时，可根据当地已结算的同类工程参考填写 总价和单价，但应注明参考项目的成本情况。
5	成本汇总表的总价从各表自动取数，并根据项目的可售面积（地价按占地面积）设置了 分摊公式，如不符合项目的实际情况请自行修改公式。
6	项目规模较大或分期开发时，地价宜按各期或各产品类型的占地面积分摊（当期中的公共用地按各产品类型的可售面积比例分摊），以免因后期规划调整对已完工程的成本核算 造成影响。
7	可销售的商业网点、底层商铺等为独立的核算对象时，应作为一种产品类型单独计算其 主体建安成本和收益情况。
8	某公建产品如果成一定规模，或在能力和实际许可的情况下，可以作为一种产品类型进 行具体的成本核算。
9	地下车库应作为独立的核算对象，单独计算其主体建安成本，别墅除外，但如别墅地下 车位单独出售可单独计算；
10	新项目成本测算时，应尽量了解掌握如下资料：项目所在城市政府基准地价或标定地价、税收及优惠政策、政府房地产规费及优惠政策、已有类似项目、的结算成本、类似项目概算指标、设计概算、投资估算指标等工程造价资料、拟签订土地合约及地价资料、城 市水文地质及工程地质勘探资料等。
11	项目成本测算时，表中与规划有关的数据尽量从技术指标中引用采用公式计算，便于规 划改变时自动计算。
12	（1）基本参数、技术指标（含业态中的技术指标）、建造标准表；由技术工程部填写。 （2）表 2-汇总，所有数据由各分期各业态成本与的数据连接生成； （3)各分期各业态成本表，由成本管理部填写，其总成本链接到表 2-汇总； （4）1-楼栋表与售价由营销客服部填写，生成 3-开发与营销计划、3-产成品情况表、3- 货量形成计划表、3-项目结转计划 （5）基本参数、楼栋表、地价及费用、项目整体运营、收益与套表的设置，由运营管理部负责。 （6)基本参数、2-现金流及利润、2-土地增值税测算、2-成本分摊表-财务、4-项目分业态/年度收益利润表， 由财务部填写。 (7)表 4-项目分业态收益利润为收益利润分析表，可以分开产品类型分别计算其税前成本利润率，部分不可售产品可以根据规定的原则计固定资产。 (8）4-项目整体开发销售计划，为自动生成表。

3.2.1技术指标填表指引

科目		填表规则
阶段		立项成本	定位成本
填写时间		取得项目前	取得项目后
总用地面积		根据政府部门（或合作方）提供的数据, 或根据规划设计条件	规划设计条件中相关数据
净用地面积		表中各种物业类型用地总和，自动计算得出，一般等于总用地面积。 分配完用地后需复核自动计算出的用地面积是否等于项目实际净用地面积。
园林绿化面积		一般为净用地面积-建筑基底面积 首层架空 屋顶绿化（公建项目需考虑，特别是酒店、商场，住宅项目除规划有特别要求立项阶段可不考虑，填写目标成本时需根据实际设计） 红线外绿化（如红线外的人行道及绿化、另行设置的红线外展示区绿化）
90/70 比例		立项阶段按设计条件填写； 目标成本阶段按设计条件； 所有方案确定后，根据实际的报建数据反算本比例。
总建筑面积		自动计算
总可售面积		自动计算
90 平米以下户型面积		自动计算
地上建面		自动计算
地下建面		自动计算
建筑基底面积		立项阶段参考设计条件中的建筑密度计算，鉴于本指标会影响绿化面积计算，立项时根据实际情况留 5%左右的富余。如用地为 30000平方米，建筑密度上限为 30%，本栏填写 30000*25%=7500。
园林绿化率		自动计算
容积率		自动计算，需检查是否等于设计条件的容积率要求。
建筑密度		自动计算
可售物业类型	可售物业类型	一般为计划出售的物业，具体可分为中高层住宅（6-18层）、高层住宅（19-33层）、超高层住宅（100米以上）、别墅、底层商铺（一层）、多层商业裙楼（2-4层）、写字楼（100米以下）、写字楼（100米-150米）、写字楼（150米以上）、可售地下车库。
	可售物业类型填写注意事项	别墅需分小地下室部分及大地下室部分，地下室面积 地上面积=建筑面积。 备注栏需填写赠送地下室的面积。

科目		填表规则
阶段		立项成本	定位成本
可售物业类型	非普通比例	各地判定非普通住宅的标准不一，一般通用的标准是住宅小区建筑容积率在  1.0以上、 单套建筑面积在 144平方米以下为普通住宅，还需考虑单方售价，具体要和财务了解当地非普通住宅判定标准；另外车位、别墅、公寓、写字楼、商铺、幼儿园、会所等均为非普通住宅。 立项阶段按营销定位。 定位及目标成本阶段按设计条件填写。 本栏影响到土地增值税的计算，需认真填写。
	层数	影响土建成本，应据实填写； 住宅可分为中高层住宅（6-11层）、小高层住宅（12-18层）、高层住宅（19-33层）、超高层住宅（100米以上）、别墅、底层商铺（一层）、多层商业裙楼（2-4层）； 公建可区分  24 米以下、24-50 米，50-100 米，100-150 米，150 米以上。
	用地面积	每种类型的用地面积不是其基底面积，而是应该按分区来划分
	计容面积	该类型的计容面积	设计方案的计容面积，各类型填完后需复核总计容面积有无做够。
	地上建面	一般自动计算，等于计容面积； 超高层公建项目需估算避难层层数及面积并计入地上面积（可用避难层数 *1800）； 住宅项目如架空层较多，需考虑架空层面积并计入（可用楼栋数*300）。	按实际设计填写，需注意核实架空层、屋顶机房、避难层面积；如方案未稳定，可参照最新的方案并参考立项面积。
	建筑面积	非地下室的建筑类型可近似等于地上建面； 别墅的小地下室可用户数*160； 可售地下车库按照规划所需要的地下车位个数*平均车位面积（用地规则且大于 5万平方米时，住宅按 35平方米、 公建按  40平方米；用地小或不规则， 住宅按 40 平方米、公建按 45 平方米）。须减去不可售的人防部分面积。	非地下室的建筑类型建筑面积可近似等于地上建面；地下室面积按设计。如无设计，可参考立项阶段的填写规则。
	可售面积	可售等于计容面积	可售等于计容面积，如有需计容但实际不可售的需扣除。
	容积率	自动计算	自动计算
	产品比例	自动计算	自动计算
	户/个均面积	自动计算	自动计算

科目		填表规则
阶段		立项成本	定位成本
可售物业类型	户/个数	住宅可用可售面积除以预估的产品平均定位面积（中档 120-150，高档 200， 别墅按 250）。 写字楼用可售面积除以平均标准层面积（1500），底商用可售除以 60，如产品定位确定按产品定位。	按设计方案的实际情况填写
	备注	别墅的大小地下室面积需注明，还有其他会影响项目投资及收益的情况
不可售物业类型	不可售物业类型	一般为计划持有或不能销售的物业，具体可分为酒店、商场、写字楼（层数的分类标准参照可售部分要求）、幼儿园、物管用房以及要移交的物业，如居委会等。
	不可售物业类型填写注意	不可售车库一般含人防地下室、酒店后勤区、商场后勤区、写字楼后勤区。 （立项时为了保证后期收益，人防地下室一般算入不可售；定位成本及目标成本阶段可按实际情况调整到可售地下车库部分（首选还是按照不可售的考虑，如项目测算的利润率无法达到要求，可提各部门按照可售物业）。
	层数	影响土建成本，请据实填写，酒店、商场、写字楼层数的分类标准参可售部分要求）
	用地面积	每种类型的用地面积不是其基底面积，而是应该按分区来划分
	计容面积	该类型的计容面积	实际设计的计容面积，一般也可直接填入目标成本阶段的计容面积。
	地上建面	一般自动计算，等于计容面积；但超高层公建项目需估算避难层层数及面积并计入地上面积（  可用避难层数 *1800）。	按实际设计，需注意核实架空层、屋顶机房、避难层面积，如有规划证填规划证面积。
	建筑面积	非地下室的建筑类型可近似等于地上建面。 不可售地下车库按照测算要求（人防面积按人防计算规则、写字楼后勤区面积按6000平方米、酒店后勤区面积按7000 平方米、商场后勤区面积按 5000平方米）；商场还需注意是否地下室有商业、酒店需注意是否有额外的营业空间如 KTV 等。	非地下室的建筑类型可近似等于地上建面； 地下室面积按设计，如无设计时可参考立项阶段的填写规则。
	容积率	自动计算	自动计算
	备注	不可售地下室部分需单列酒店后勤区/商场后勤区/写字楼后勤区/人防地下室(如有)。

备注：填完表后需核对自动计算的总建筑面积/地下室面积/计容面积有无错误。

3.2.2大类公摊费用与三费填表指引

序号	成本项目	原始指标	工作量	成本单价填写规则
				立项成本	定位成本
填表时间				取得项目前	取得项目后
一	土地款				公式自动链接计算
1	土地价格				公式自动链接计算
1.1	国土出让金	占地面积	自动链接指标值	不低于挂牌底价的试算成本	按转让协议约定价格确定
1.2	土地转让金	占地面积		协议	按转让协议约定价格确定
1.3	原始成本	占地面积		协议	按转让协议约定价格确定
1.4	股权溢价	占地面积		协议	根据股权转让协议取数
1.5	拆迁补偿费	占地面积		协议	根据项目协议取数
2	契税	占地面积		按比例，土地成交金额的 3%计提
3	其它土地款	占地面积		预估	按实际发生
二	开发前期费
1	勘察费
1.1	初勘、详勘	总建 筑面积		陆地钻孔综合单价 105元/米，一般溶岩场地 120元/米，覆盖层 厚度平均小于  10米的溶岩场地单价 140元/米，水上钻孔综合单 价  180元/米,山地建筑根据实际情况商定，一般在 130-180元/ 米。
1.2	超前钻	总建 筑面 积
1.3	其它勘察费	总建 筑面 积
2	设计费
2.1	概念、规划设 计	总建 筑面 积		2  元/㎡(招拍挂项目一般 0，勾地项目取)
2.2	方案至施工图设计	总建 筑面积		立项时，按均值 36-40元/㎡考虑方案费：14-20元/㎡； 施工图：18-20元/㎡； 方案带施工图：30-36 元/㎡
2.3	室内设计	总建 筑面积		售楼部 750-1200 元/㎡； 会所  650-1200元/㎡（含写字楼）； 创意板房  850-1200元/㎡； 交标板房  780-1200元/㎡； 公共区域  450-800元/㎡（含大堂、电梯间）； 公建配套  400-800元/㎡（含学校、幼儿园、综合楼）；

2.4	园林绿化工程设计	总建 筑面积	自动链接指标值	方案费：14-20 元/㎡； 施工图：18-20 元/㎡； 方案带施工图：30-36 元/㎡；
2.5	施工图审查	总建 筑面 积		5 元/㎡
2.6	其它设计费	总建 筑面 积		住宅按 10 元/㎡考虑
3	委托费用
3.1	咨询费、评估 费	总建 筑面 积		按总建面 12-15 元/㎡(没有全过程咨询单位)； 17-20元/㎡（含全过程咨询）；
3.2	试验费用	总建 筑面 积		部分项目才有（如风洞试验等），按总建面  1元/㎡预留
3.3	环评费	总建 筑面 积		按总建面 1-2 元/㎡估算
3.4	招投标代理费	总建 筑面 积		按总建面 1-2 元/㎡估算	按每标段 40000 元计算，适当预 留标段数
3.5	其它委托费用	总建 筑面 积		预留 8-10 元/㎡
4	临时设施费
4.1	管线迁移	总建 筑面积		立项时按总建面  5元/㎡估算 （管线迁移一般由卖地方负责，如有高压线须迁移应另按实计算）	有相关资料后按实调整
4.3	临时用电	总建 筑面 积		立项时按总建面 10-20元/㎡ 估算
4.4	临时用水	总建 筑面 积		立项时按总建面 1-2元/㎡估 算
4.5	其它临时设施 费	总建 筑面 积		立项时按总建面 2-10 元/㎡ 估算
6	其他开发前期 费	总建 筑面 积		预留 2-5 元/㎡	预留 2-5 元/㎡
四	红线内配套费
1	永水工程	总建 筑面积		参考同区域已建项目的总建面单方造价，并适当调整有差异的部分和地区、物价差异等。 现值约 20-50 元/㎡	对比测算成本情况有变化时作调整
2	永电工程	总建 筑面积		参考现时的经验数据： 120元/㎡ 13元/㎡充电桩增容费用 增加供电自动化光缆通讯 5元/㎡。（10万方以下项目总单价增加  10元/ ㎡）。 现值约 133-148 元/㎡

3	智能化工程	户数	自动链接指标值	参考现时的经验数据： 住宅：3000元/户 售楼部智能化约 35万元/户数*10000； A档楼盘增加 500元/户； 住宅约 3500-4200元/户； 别墅约 8000-15000元/户； 其他公建类型可计算在相应业态的建安费用中: 写字楼按建面单方造价约80-150 元/㎡； 酒店 按 建 面单方 造价 约220-280 元/㎡； 大商业按建面单方造价约80-120 元/㎡ *不含智能家居费用*	对比测算成本情况有变化时作调整
4	垃圾处理系统工程	总建 筑面积		根据用地文件要求设置，参考同区域已建项目的总建面单方造价，并适当调整有差异的部分和地区、物价差异等
5	煤气工程	户数		参考现时的经验数据： 住宅 3700-4000元/户；别墅约  11000-14000元/户； 其他公建类型可计算在相应业态的建安费用中： 写字楼按建面单方造价约 10-20 元/㎡； 酒店按建面单方造价约 20-30 元/㎡； 大商业按建面单方造价约 10-15 元/㎡；
6	市政工程	总建 筑面积		参考经验数据： 多业 态时 加权 平 均 数住宅约 20-30元/m2；别墅约 100-200 元/m2； 写字楼按建面单方造价约30-50元/M2；酒店按建面单 方造价约 40-60元/M2；大商 业按建面单方造价约 30-50 元/m2。	对比测算成本情况有变化时作调整
7	园林绿化工程	园林 绿化面积		按售 价档 次分 别 为 ： 350/400/450/500 元/㎡ （不含集团归口在总包工程的部分，如消防车道）
8	供暖工程	总建 筑面积		参考同区域已建项目总建面的单方造价，并适当调整有差异的部分和地区、物价差异等。 南方地区如设供暖需报批， 约 120-200 元/㎡

9	有线电视及电信工程	总建 筑面积		参考现时的经验数据： 多种业态时可取加权平均数住宅约 1000-1860元/户； 别墅约 2500-4500元/户； 公共建筑按建面单方造价约5-20元/㎡	对比测算成本情况有变化时作调整
10	标识系统工程	总建 筑面积		参考现时的经验数据： 多种业态时可取加权平均数住宅约 5 元/㎡； 别墅约  20-25元/㎡； 集中商业、写字楼建面单方造价约 10-20元/㎡； 酒店建面单方造价约 20-30 元/㎡
11	其它红线内配套工程	总建 筑面积		参考同区域已建项目总建面的单方造价，并适当调整有差异的部分和地区、物价差异等。
五	政府收费
1	市政配套费	总建 筑面 积		按各地政府相关规定
2	其它政府收费			按各地政府相关规定
六	物业维修基金	总建 筑面 积
八	不可预见费	总建 筑面 积		一般按除地价外直投的 1-2% 预留
九	营销费用	总建 筑面 积			按销售额 2%计提，可根据公 式自动链接计算
1	销售、租赁代 理费	总建 筑面 积			公式自动链接计算，一二手 联动需额外考虑
2	策划代理费	总建 筑面 积			公式自动链接计算
3	报纸广告费	总建 筑面 积			公式自动链接计算
4	其它推广费	总建 筑面积			公式自动链接计算
5	营销费用分摊	总建 筑面 积			公式自动链接计算
十	管理费用	总建 筑面 积			按除地价外直接投资 1.5%-2%计提，公式自动链接计算
十一	财务费用	总建 筑面 积			公式自动链接计算

3.2.3各业态建安工程费填表指引

序号	成本项目	原始指标	系数	工程量	成本单价填写规则
					立项成本	定位成本
阶段					取得项目前	取得项目后
5001.03	土建部分工 程费
5001.03	土建部分工
.01	程费
5001.03 .01.01	基础工程				说明：基础工程先计算总价，再按总建面分摊单方造价，故各个业态中（含地下室）的基础工程单价一样
			地下
			室面
			积			根据项目所在地的地
5001.03 .01.01. 01	大型土石方工程	土石方体积	*4.5 米 （层高） *1.2 /  总	自动链接为土石方量	根据项目所在地的地质情况，按土方比例*该地区土方挖运单价 石方比例*该地区石方挖运单价）计算。土方综合单价约  35-65元/m³；石方 综合单价约 80-180 元/m³。	质情况，按土方比例* 该地区土方挖运单价 石方比例*该地区石方挖运单价）计算。 土方综合单价约 35-65 元/m³；石方综合单价
			建面			约  80-180 元/m³。
			0.2
			回填
					根据建造标准的基础形式，参考相似
5001.03 .01.01. 02	桩基础工程	建筑面积	按原系数1	自动链接为建筑面积指标值	的已建项目的单方造价，并适当调整上述指标有差异部分与地区、物价的差异。 预制管桩：建面单方约 80-100 元/ ㎡； 预制桩 灌注桩：建面单方约120-150 元/㎡；灌注桩：建面单方约 150-250	根据设计方案，按实际调整
					元/㎡
					根据地下室的层数，参考相似已建项
					目的地下室面积的单方造价，估算本
				自动	建面的单方造价，并适当调整有差异
5001.03 .01.01. 03	基坑支护工程	建筑面积	按原系数1	链接为建筑面 积指	的部分和地区、物价差异等。 1层地下室：建面单方造价约 20-50 元/㎡； 2层地下室：建面单方造价约 60-150	根据设计方案，按实际调整
				标值	元/㎡；
					3 层地下室：建面单方造价 约
					120-250 元/㎡

5001.03 .01.02	土建主体工程
5001.03 .01.02. 01	土建结构工程	建筑面积	按原系数1	自动链接为建筑面积指标值	根据结构形式、层高、楼高，参考相似已建项目的相应业态建面的单方造价，并适当调整有差异的部分和地区、物价差异等。 地上建面单方造价约 1200-1600 元 /M2；（不含钢骨柱的型钢工程，如有须另增加）	根据设计方案，按实际调整
5001.03 .01.02. 02	外墙工程
5001.03 .01.02. 02.01	幕墙工程	幕墙面积	由技术部填写墙地比	自动计算为外墙面积	根据不同业态、建筑风格类型、幕墙材料、做法、建筑高度，参考相似的已建项目的幕墙综合单价，并适当调整有差异的部分和地区、物价差异等。 幕墙综合单价约 850-1500 元/㎡	根据设计方案，系数与单价按实际调整
5001.03 .01.02. 02.02	外墙涂料、砖等	外墙涂 料、砖面积			根据不同业态、建筑风格类型、外墙材料、做法、建筑高度，参考相似的已建项目的外墙综合单价，并适当调整有差异的部分和地区、物价差异等。 外墙砖：综合单价约  100-120元/㎡； 外墙涂料：综合单价约 60-80元/㎡；	根据设计方案，系数与单价按实际调整
5001.03 .01.02. 03	门窗工程
5001.03 .01.02. 03.01	门窗工程	门窗面积	参考值0.24 ~0.3 5	自动计算为门窗面积	根据产品售价的档次套档，并应增加窗护栏、防火窗单价。 门窗面积综合单价约 600-650 元/ ㎡。	根据设计方案，系数与单价按实际调整
5001.03 .01.02. 03.02	栏杆	户数及每户栏杆长度	参考值0.1~ 0.15	自动链接为栏杆量	根据产品售价的档次套档，并应增加楼梯栏杆单价。 栏杆延米综合单价约 300-570元/m。	根据设计方案，系数与单价按实际调整

5001.03 .01.02. 03.03	防火门	防火门面积	参考值0.04 ~0.0 8	链接为防火门面积量	参考集采价。 防火门综合单价约 400-450 元/㎡。 别墅类型此科目为 0	根据设计方案，系数与单价按实际调整
5001.03 .01.02. 03.04	入户门	樘	参考值0.01 ~0.0 3	链接为入户门樘数	根据产品售价的档次套档，并考虑是否增加智能锁单价。 入户门综合单价约 1400-8000 元/ 樘。 公建类型此科目为 0	根据设计方案，系数与单价按实际调整
5001.03 .01.02. 04	防水工程	防水面积	参考值0.6~ 1.0	链接为防水面积	参考集采价。 防水工程综合单价约 35-45 元/㎡。	根据设计方案，系数与单价按实际调整
5001.03 .01.02. 05	保温工程	保温面积	参考值0.35	链接为保温面 积	参考集采价。 保温工程综合单价约 50-80 元/㎡。 外墙为整体幕墙时，此项为 0	根据设计方案，系数与单价按实际调整
5001.03 .01.02. 99	其他零星土建工程	建筑面积	按原系数1	链接为建筑面 积指标值	可预留此 5-10 元/m2
5001.03 .01.04	装修工程
5001.03 .01.04. 01	室内精装工程	装修面积	参考值0.78 -0.8 4	自动计算为装修面积	根据产品售价的档次套档。 综合单价约  700-2200元/㎡。注意增加对应样板房装修费用	根据设计方案，系数与单价按实际调整
5001.03 .01.04. 02	公共部位装修	装修面积	参考值0.09 -0.1 8	自动计算为装修面积	根据产品售价的档次套档。 综合单价约 700-2000 元/㎡。	根据设计方案，系数与单价按实际调整
5001.03 .02	安装工程

					参考相同业态、建筑高度相似的已建
					项目单方造价，并适当调整有差异的
				自动	部分和地区、物价差异等。
5001.03 .02.01	水电安装工 程（含防雷）	建筑面积	按原系数1	链接为建筑面 积指	住宅：建面单价约  150-170元/㎡； 别墅：建面单价约  160-190元/㎡； 写字楼：建面单价约 250-400元/㎡； 酒店建面单方造价约 600-750 元/	根据设计方案，按实际调整
				标值	㎡；
					大商业毛坯交楼建面单方造价约
					250-280 元/㎡
5001.03 .02.02	甲供水电材料及设 备 （发电机及环保、水泵）	建筑面积	按原系数1	链接为建筑面积指 标值	参考相同业态的已建项目单方造价， 并适当调整有差异的部分和地区、物价差异等。 建面单方造价约 10-18 元/㎡	根据设计方案，按实际调整
					参考相同业态、建筑高度相似的已建
					项目的单方造价，并适当调整有差异
				自动	的部分和地区、物价差异等。
5001.03 .02.03	消防工程	建筑面积	按原系数1	链接为建筑面 积指	住宅：建面单价约 30-50 元/㎡； 别墅：建面单价约 8-10 元/㎡； 写字楼：建面单价约 180-200元/㎡； 酒店：建面单方造价约 230-300 元/	根据设计方案，按实际调整
				标值	㎡；
					大商业：建面单方造价约 180-250元
					/㎡。
		立项	立项按原系数 1；定位与目标按台数	自动链接为建筑面积指标值或直接输入台 数	参考相同业态、建筑高度相似的已建
		按建			项目的单方造价；住宅：建面单价约
5001.03 .02.04	电梯工程	面； 定位与目			60-80 元/㎡； 别墅：一般不设置电梯； 写字楼：建面单价约 180-480元/㎡；	根据设计方案，按实际台数调整
		标按			酒店：建面单价约 150-250 元/㎡；
		台数			大商业：建面单价约 120-180元/㎡。
					参考相同业态、建筑高度相似的已建
				自动	项目单方造价，并适当调整有差异的
5001.03 .02.05	空调工程	建筑面积	按原系数1	链接为建筑面 积指	部分和地区、物价差异等。 住宅、别墅：建面单价 0-380元/㎡； 写字楼：建面单价  250-450元/㎡； 酒店：建面单方造价约 450-550元/	根据设计方案，按实际调整
				标值	㎡；
					大商业：建面单价约 300-480元/㎡。

5001.03 .02.09	供暖设备	地上建面			我司项目暂无此科目
					参考相应业态、建筑规模相似的已建
					项目的单方造价，并适当调整有差异
					的部分和地区、物价差异等。包括泛
				自动	光照明、泳池设备、充电桩、察窗机、
5001.03 .02.99	其他专业安装工程	建筑面积	按原系数1	链接为建筑面 积指	雨水回收、厨房洗衣设备、AV 系统等等。住宅：建面单价约 12-55 元/ ㎡； 写字楼与大商业： 建面单价约	根据设计方案，按实际调整
				标值	100-150 元/㎡（智能化 煤气 电视
					电话 网络计算在大类公摊中）；
					酒店：建面单价约 400-600元/㎡（不
					含智能化）。
5001.03 .03	工程检测费	建筑面积	按原系数1	自动链接为建筑面积指标值	参考地质情况、建筑规模相似的已建项目的总建面单方造价，并适当调整上述指标有差异部分与地区、物价的差异。 总建面单价约 13-25 元/㎡	根据地质与桩基方案， 按实际调整
5001.03 .04	工程监理费	建筑面积	按原系数1	自动链接为建筑面积指标值	参考相应业态建筑规模相似的已建项目的单方造价，并适当调整有差异的部分和地区、物价差异等。 住宅类建面单方造价约 16-20 元/ ㎡； 公建类建面单方造价约 18-30 元/ ㎡。	根据设计方案，按实际调整
				自动	信报箱、其它预留项。                       参考
5001.03 .99	其它建筑安装工程	建筑面积	按原系数1	链接为建筑面 积指	已建相似项目单方造价，并适当调整有差异的部分和地区、物价差异等。住宅、别墅：建面单价约 5-10 元/ ㎡；	根据设计方案，按实际调整
				标值	公建：建面单价约 10-20 元/㎡。

备注：合价、总建面单方造价、可售建面单方造价均为自动计算

3.2.4地下室建安工程费填表指引

序号	成本项目	原始指 标	系数	工程量	成本单价填写规则
					立项成本	定位成本
阶段					取得项目前	取得项目后
5001.03	土建部分 工程费
5001.03.01	土建部分 工程费
5001.03.01.01	基础工程				说明：基础工程先计算总价，再按总建面分摊单方造价， 故各个业态中（含地下室）的基础工程单价一样
5001.03.01.01. 01	大型土石方工程	土石方体积	地下室面积 *4.5米(层 高)*1.3 /总建面	自动链接为土石方量	根据项目所在地的地质情况，按土方比例*该地区土方挖运单价 石方比例*该地区石方挖运单价）计算。 土方综合单价约 25-35 元/m³； 石方综合单价约  80-180元/m³。	根据项目所在地的地质情况，按土方比例* 该地区土方挖运单价 石方比例*该地区石方挖运单价）计算。 土方 综合 单价 约25-35元/m³；石方综 合单价约 80-180 元/m ³。
5001.03.01.01. 02	桩基础工程	建筑面积	按原系数1	自动链接为建筑面积指标值	根据建造标准的基础形式，参考相似的已建项目的单方造价，并适当调整上述指标有差异部分与地区、物价的差异。 预制管桩： 建面单方造价约80-100 元/㎡； 预制桩 灌注桩：建面单方造价约 120-150元/㎡；灌注桩：建 面单方造价约 150-250 元/㎡	根据设计方案，按实际调整
5001.03.01.01. 03	基坑支护工程	建筑面积	按原系数1	自动链接为建筑面积指标值	根据地下室的层数，参考相似已建项目的地下室面积的单方造价，估算本建面的单方造价，并适当调整有差异的部分和地区、物价差异等。 1 层地下室：建面单方造价约 20-50 元/㎡； 2 层地下室：建面单方造价约 60-150 元/㎡； 3 层地下室：建面单方造价约 120-250 元/㎡	根据设计方案，按实际调整
5001.03.01.02	土建主体 工程

5001.03.01.02. 01	土建结构工程	建筑面积	按原系数1	自动链接为建筑面积指标值	参考结构形式、层高，建筑层数相似的已建项目单方造价，并适当调整有差异的部分和地区、物价差异等。 普通地下室：建面单方造价约1600-1800元/㎡；人防地下室： 建面单方造价约 1700-1900 元/ ㎡	根据设计方案，按实际调整
5001.03.01.02. 04	防水工程	防水面积	经验值2.5	链接为防水面积	根据经验数值，防水工程综合单价约 70-80 元/㎡	根据设计方案，按实际调整
5001.03.01.02. 99	其他零星土建工程	建筑面积	按原系数1	链接为建筑面积	参考项目档次、集采价经验数据，车库金刚砂地面 10元/㎡； 地坪漆地面 36 元/㎡； 停车划线 2  元/㎡	根据设计方案，按实际调整
5001.03.02	安装工程
5001.03.02.01	水电安装工程	建筑面积	按原系数1	自动链接为建筑面积	参考相同业态、建筑高度相似的已建项目单方造价，并适当调整有差异的部分和地区、物价差异等。建面单价约 160-200 元/㎡	根据设计方案，按实际调整
5001.03.02.02	甲供供水设备	建筑面积	按原系数1	链接为建筑面积	参考相同业态的已建项目单方造价，并适当调整有差异的部分和地区、物价差异等。建面单价约 12-50 元/㎡	根据设计方案，按实际调整
5001.03.02.03	消防工程	建筑面积	按原系数1	自动链接为建筑面积	参考相同业态、建筑高度相似的已建项目的单方造价，并适当调整有差异的部分和地区、物价差异等。 住宅：建面单价约 30-50元/㎡； 别墅：建面单价约 8-10元/㎡； 写字楼：建面单价约 180-200元 /㎡； 酒店：建面单方造价约 230-300  元/㎡； 大 商业： 建面单 方造 价 约 180-250 元/㎡	根据设计方案，按实际调整
5001.03.02.06	人防设备安装工程	建筑面积	无	按指标表人防面积	参考同区域已建项目人防面积的单方造价，并适当调整有差异的部分和地区、物价差异等。人防面积单方造价约 380-450 元/㎡	根据设计方案，按实际调整

5001.03.02.99	其他专业安装工程	建筑面积	按原系数1	链接为建筑面积	视项目情况填写	视项目情况填写
5001.03.03	工程检测费	建筑面积	按原系数1	自动链接为建筑面积	参考地质情况、建筑规模相似的已建项目的总建面单方造价，并适当调整上述指标有差异部分与地区、物价的差异。总建面单方造价约 10-15元/㎡	对比测算成本情况有变化时作调整
5001.03.04	工程监理费		按原系数1	链接为建筑面 积	参考其相应业态的单方造价，各业态建面单方造价约 18-30 元/ ㎡
5001.03.99	其它建筑安装工程	建筑面积	按原系数1	自动链接为建筑面 积	按各种业态的单方造价的加权平均价

3.2.5公建主体建安工程费填表指引

序号	成本项目	原始  指标	工程量	成本单价填写规则
				立项成本	定位成本
阶段				取得项目前	取得项目后
一	物管用房	建筑面积	链接为建筑面积指 标值	参考同区域、时间较近、规模相似的已建项目的单方造价，并适当调整有差异的部分和地区、物价差异等。包括建安费与粗装修费用，建面单方造价约 2500-2800 元/㎡	对比测算成本情况有变化时作调整
二	托、幼儿园	建筑面积	链接为建筑面积指标值	参考同区域、时间较近、规模相似的已建项目的单方造价，并适当调整有差异的部分和地区、物价差异等。包括建安费与粗装修费用，建面单方造价约2500-2800 元/㎡
三	学校	建筑面积	链接为建筑面积指 标值	参考同区域、时间较近、规模相似的已建项目的单方造价，并适当调整有差异的部分和地区、物价差异等。包括建安费与粗装修费用，建面单方造价约 2500-3500 元/㎡
四	会所	建筑面 积
4.1	土建安装	建筑面积	链接为建筑面   积指标值	参考同区域、规模相似的已建项目的单方造价，并适当调整有差异的部分和地区、物价差异等。建面单方造价约1800-2500 元/㎡（不含幕墙）	对比测算成本情况有变化时作调整
4.2	装修	建筑面积	链接为建筑面积指 标值	参考档次、规模相似的已建项目的单方造价，并适当调整有差异的部分和地区、物价差异等。 建面单方造价约 1500-3000 元/㎡	按项目定位确定装修档次的单方造价标准，装修面积单方造价约 1500-3000 元/㎡
五	临时售楼部	建筑面 积
5.2	土建安装	建筑面积	自动链接为建筑面积指标值	参考档次、规模相似的已建项目的单方造价，并适当调整有差异的部分和地区、物价差异等。 建面单方造价约 2000-2500 元/M2	对比测算成本情况有变化时作调整
5.2	装修	建筑面积	自动链接为建筑面积指标值	参考档次、规模相似的已建项目的单方造价，并适当调整有差异的部分和地区、物价差异等。 建面单方造价约硬装 3000-4500元/M2、 软装 1800-3000 元/M2	对比测算成本情况有变化时作调整

序号	成本项目	原始  指标	工程量	成本单价填写规则
				立项成本		定位成本
六	临时样板房	建筑面 积
6.1	土建安装	建筑面积	自动链接为建筑面积指标值	参考同区域、规模相似的已建项目的单方造价，并适当调整有差异的部分和地区、物价差异等。 建面单方造价约 1600-2000 元/㎡		对比测算成本情况有变化时作调整
6.2	装修	建筑面积		参考档次、规模相似的已建项目的单方造价，并适当调整有差异的部分和地区、物价差异等。 建面单方造价约硬装 2000-4500元/㎡、 软装 2000-3500 元/㎡		按销售定位确定装修档次的单方造价标准，装修面积单方造价约硬装 2000-4500 元/ ㎡、软装 2000-3500 元/ ㎡
七	酒店	建筑面 积		作为一种产品类型单独计算其主体建安成本和收益情况
7.1	土建安装	建筑面 积
7.2	装修	建筑面 积
八	大商业	建筑面 积		作为一种产品类型单独计算其主体建安成本和收益情况
8.1	土建安装	建筑面 积
8.2	装修	建筑面 积
九	架空层	建筑面 积		取消此项，建筑面积计算在总建面中