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【案由提示】房屋买卖合同纠纷 【案例索引】裁判书字号:北京市密云区人民法院（2016）京0118 民初824 号民事判决书 【案件焦点】李辉购买存在部分非法建筑的房屋是否是在其充分了解房屋整体合法性之后所作出的真实意思表示 【当事人】原告：李辉；被告：孙正和；第三人：北京顾家房地产经纪有限公司（以下简称顾家房地产经纪公司 2016年1月13日，李辉由第三人顾家房地产经纪公司的业务员带领，至孙正和所有的北京市密云区车站路26 号家属楼1单元×室（以下简称涉诉房屋）看房，孙正和在家接待。其后，李辉、孙正和回到顾家房地产经纪公司店内签订了《北京市房屋买卖合同》，该合同约定：孙正和将涉诉房屋出售给李辉，房屋建筑面积49.71 平方米，房屋所有权证号 X京房权证密字第××××××号；房屋成交价格为111 万元，李辉应在签订合同时，即向孙正和支付购房定金3 万元；在合同签署后 90 个工作日内进行公积金贷款面签，李辉于当日向孙正和支付60 万元购房首付款，剩余房款 51 万元由李辉向公积金管理中心申请贷款支付，于银行放款后支付孙正和，周期为两个月；合同履行过程中，双方应按照国家相关规定缴纳各项税费及相关费用等内容。合同签订后，李辉即向孙正和交纳定金3万元。  事后李辉再次仔细阅读合同，发现合同有避税情况，房屋存在违章建筑。李辉认为因被告及第三人未告知清楚，使其产生误解，违背其真实购买意愿，故诉至法院，请求判令撤销其与孙正和签订的《北京市房屋买卖合同》，并要求孙正和退还定金3万元。 孙正和认为其与李辉签订的 《北京市房屋买卖合同》约定的建筑面积为 49.71平方米，另外房屋有十多平方米的多出部分，此部分无合法手续，但孙正和强调此部分不包含在房屋买卖协议之内，其出售的房屋仅限于房屋产权证书登记的面积，而且在李辉看房时其已经将房屋格局进行了明确告知，孙正和认为李辉对此是明知的，故不同意李辉的诉讼请求。 北京市密云区人民法院经审理认为：本案争议的焦点在于原告李辉购买存在部分非法建筑的房屋是否是在其充分了解房屋整体合法性之后所作出的真实意思表示。本案的基本事实是原告李辉与被告孙正和在中介公司的组织下，经过一次看房即签订了房屋买卖合同并交付购房定金。之后在短时间内双方经历数次洽商甚至因矛盾激化导致公安机关的介入。庭审中被告孙正和认为其已将房屋格局明确告知李辉，但李辉认为直至签订合同时他对非法建筑的存在是不知情的，故对于该事实的认定，双方签订的房屋买卖合同及其他书面材料至关重要。作为明确记载原、被告权利义务的合同书，为防范争议的发生，有义务将涉诉房屋的瑕疵及其对当事人权利的不利影响作明确告知，但该合同书对于非法建筑及其面积未有涉及；被告孙正和提交的其他书面材料也无相关记载。综合考虑原、被告双方在短时间内进行洽商并且矛盾激化，本院确认李辉对于非法建筑的存在不知情，其对所购买房屋的整体合法性存在重大误解，因重大误解签订的合同可以撤销，故原告李辉要求撤销该合同的诉讼请求，本院予以支持  另外，针对孙正和认为其仅出售房屋产权证书面积的陈述，可计算出该房屋的价格明显高出房屋当地的市场价格，亦存在显失公平之处。合同被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告李辉要求被告孙正和返还定金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。北京市密云区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款、第五十八条的规定，作出如下判决： 一、撤销原告李辉与被告孙正和于二〇一六年一月十三日签订的《北京市房屋买卖合同》； 二、被告孙正和于本判决生效之日起七日内，退还原告李辉购房定金三万元。案件受理费二百七十五元（原告李辉已预交），由被告孙正和负担，限本判决生效之日起七日内交纳。 意恩自治原则是民法的基本原则，强调表意人表意的充分、完整、无瑕疵。基于意思自治原则，法律行为是以意恩表示为要素，依照意思表示的内容发生法律效果为目的的行为。当事人为一定法律行为时，其预期的法律后果是依照当事人的意思安排双方之间的权利义务关系，即当事人自主作出的意思表示在当事人之间产生法律拘束力，实现内心的效果意思与外化的意思表示的统一。 然而，若当事人追求的内心效果意思与外化的意思表示不一致，即成立重大误解。在传统民法理论中，严格区分错误与误解。错误是指表意人非故意导致意思与表示不一致，误解是指相对人对意思表示的内容存在错误认识，包括对意思表示的事实方面产生错误认识，如行为性质、标的物的质量、规格和数量等方面。标的物的基本情况以及标的物的性质对标的物的价值产生至关重要的影响。在本案中，双方当事人对房屋本身的基本情况、建筑面积、结构等基本情况并没有达成一致，当事人签订的《房屋买卖合同》只明确记载了房屋的产权证号、建筑面积以及成交价格，孙正和与房产中介有义务告知房屋存在的瑕疵情况但并没有将房屋存在部分违章建筑的事实告知李辉，导致李辉在没有充分了解房屋整体建筑合法性的情况下签订了《北京市房屋买卖合同》，属于对标的物本身的事实情况存在重大误解，并且这种误解在本次交易中已达到影响合同目的能否实现的程度，应当被认定为重大误解。 重大误解是可撤销民事行为的法定撤销事由，当事人依法享有撤销权。 撤销合同应当注重当事人意思自治与维护交易安全之间的平衡。私法自治的目的在于使当事人按其意志构建法律上的权利义务关系，因意思表示瑕疵订立的合同进行法律救济有充分的理由。另外，从相对人的信赖利益进行考虑，若相对人没有过错而允许对方因为误解随意撇销合同，将对交易安全构成极大威胁。因此，法律对于允许撤销的误解的范围及条件进行严格的限制，当行为人因对行为的性质、对方当事人及标的物的品种、质量、规格和数量等发生错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大的损失时，方可撤销合同。 在本案中，孙正和未告知的房屋瑕疵属于非法建筑，李辉购买此房屋后，将导致其财产利益受到重大损失，有关部门可能将其房屋中属于非法建筑的部分予以拆除。同时，应当注意到，除去非法建筑的面积，此房屋的单位面积售价高于交易时的市场平均价，但李辉并没有购买到与此交易价格相当质量的房屋，因而可以认定李辉的经济利益受到损失，应当撤销该房屋买卖合同，返还因该合同取得的财产。 |
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