|
总的来说，购房者不用有过多担忧，对于房贷而言，定价基准变化带来的更多是计算方式的改变，利率本身变化较小。 12月28日，央行发布公告称，为深化利率市场化改革，进一步推动贷款LPR运用，现将存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR。 在此之前，存量浮动利率贷款的定价为贷款基准利率加点计算。 数据显示，截至2018年末，我国个人住房贷款余额为25.75万亿元，占金融机构各项贷款余额的18.89%。此次定价基准的改变无疑将影响房贷利率定价的变化，购房者需要和银行重签贷款合同，进行“换锚”。那么，你的月供是不是也要发生变化了？ 存量贷款如何换锚？ 1、限定范围：2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款（不包括公积金个人住房贷款）； 2、转换时间：2020年3月1日-2020年8月31日； 3、转换方式：将定价基准转换为LPR，或转换为固定利率，借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换； 换锚后个人住房贷款将受到哪些影响？ 对于居民而言，公积金个人住房贷款仍挂钩基准利率，也就是不会有变化；商业性个人住房贷款转换有两种选择，即LPR加点和固定利率。转换为固定利率，商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平，也就是改革前后利率不变。重点是转换为LPR加点，房贷利率不再一成不变，而是会随着LPR的改变而改变。怎么改变？看这一张图就够了，建议收藏。 1、新政什么时候开始执行？ 公告原文：转换工作自2020年3月1日开始，原则上应于2020年8月31日前完成。所以在2020年3月之前，房贷实际利率没有变化。 举例来说明一下。如果借款人之前的房贷利率是85折，执行的利率是4.9%（基准）*0.85=4.165%，改成LPR后，则是在当前LPR4.8%基础上减63.5点，故而对于借款人来说，依然执行4.165%，没有任何影响。而从2020年3月开始，房贷执行LPR+点数（或固定利率）模式。 2、可以不做调整吗？ 不可以，原则上应于2020年8月31日前完成转换。 3、可以要求加点数少一些吗？ 不可以，房贷不能商量加点数，一切以转换时的点数为准，房贷执行LPR+点数（或固定利率）模式。其中“点数”是你当时转换利率计算方式时的点数，这一个点数，在整个合同期内不变。以85折为例，执行的利率是4.9%（基准）*0.85=4.165%，改成LPR后，则是在当前LPR4.8%基础上减去4.165%所得的数值，即为点数。而LPR则是可以变动的，如果你选择一年期（最短期限），那么就一年之内不会变，下一个合同期再相应变化。 4、在转换时，有其他选择吗？ 有两个选择。其一，你可以选择前面提到的固定利率，比如你当前的利率是85折，你可以和银行协商以后改成4.165%，无论LPR如何变化，你都执行这个利率。值得说明的是，这个固定利率，选择机会只有一次，一旦确定就不能再更改。 其二，你可以与银行约定重定价周期，最短周期一年，当然你也可以要求两年、三年调整一次。那么问题来了，究竟该选择一年调整一次的LPR浮动利率，还是选择一个多年不变的固定利率，哪个划算？如今全球经济已进入宽松时代，利率走低是大趋势，很多欧美国家已进入负利率时代。我国的利率相较于前几年也已大幅下行，5年前的基准利率高达6.5%以上，如今还不到5%。所以，建议选择1年调整一次的浮动利率。 5、利率调整后，对购房者来说，是否划算？ 假定基准利率保持4.9%不变，将来LPR高于4.8%，那对于任何人都是不划算的，反过来LPR低于4.8%，那对任何人都是划算的。 看看具体例子，如果2021年5年期LPR利率从现在的4.8%调整到4.6%，那么新的房贷利率将会从6%（4.8%+63.5个点）变成5.8%（4.6%+63.5个点）。同理，如果5年期LPR从4.8%上升到5%，那么未来的实际房贷利率也会从6%（4.8%+63.5个点）上升到6.2%（5%+63.5个点）。可见，加点的数值（注意，加点可为负值，即基准打折），从一开始就决定了上浮空间，而5年期LPR的变动，则决定楼市利率到底是加息还是降息。值得一提的是，据中原地产张大伟分析，从短期看，有利于存量贷款的购房者，相当于降息，因为LPR短期降低是趋势，特别是在2020年，降息是趋势。实际上，10月8日之前采用的4.9%基准利率，从2015年10月24日启用，已4年没有调整了。 6、个人月供什么时候开始有变化呢？ 按照要求，为贯彻落实房地产市场调控要求，存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。转换时间是从2020年3月1日至8月31日，但实际的执行时间是从2021年开始，也就是说，2020年用户实际执行的房贷还是按照2019年的房贷执行，按照当前的还款约定偿还。即使LPR在2020年下降，用户也只能从2021年开始享受利率下行的红利。但在2020年3月-2020年8月期间，越早换锚，从而确定越早的重定价日，能够在2021年越早享受较低的按揭利率。 总的来说，购房者不用有过多担忧，对于房贷而言，定价基准变化带来的更多是计算方式的改变，利率本身变化较小。 企业将受到哪些影响？融资成本有望继续降低 伴随着LPR全面成为贷款定价的基准，LPR的下行在引导贷款利率下行方面也将发挥更大的作用，实体经济融资成本有望继续降低。 目前，LPR正处于下行通道中。自8月改革实施以来，经多次报价后，当前，即2019年12月的1年期和5年期LPR分别报4.15%和4.8%，分别较8月份下行16个和5个基点。 对于企业而言，换锚后即刻执行新贷款利率。换锚后新执行利率由双方协定，LPR自改革后已调降16bps，多数企业换锚后有望享受更低的贷款利率，越早换锚，利息支出越早调降。尤其是多数央企，其5年期以内信用债票息仅在3.6%附近，远低于1年期LPR，因此央企在存量债务换锚中将占据强势地位，银行若为留住央企资金，以贷生存，则需要牺牲更多超额利润。而多数民营企业，在重定价过程中议价能力较弱，预计在换锚过程中所实现的利率调降幅度有限。 存量“换锚”工程浩大 银行或承压 根据央行公告，商业银行应自2020年3月1日起与存量贷款客户正式切换存量浮动利率贷款定价基准，原则上存量贷款利率定价基准切换工作要在2020年8月31日前全部完成。 央行有关负责人表示，自公告发布之日起，银行应尽快制定存量商业性个人住房贷款定价基准转换工作计划，包括系统配套、人员培训等，同时通过多种渠道（包括官网和网点公告、短信、邮件、手机银行和电话通知等）告知客户，在双方协商一致的前提下，尽可能以简便易行的方式变更原合同条款。 截至2019年11月末，我国金融机构本外币贷款余额157.56万亿元；人民币贷款余额151.97万亿元。尽管官方没有披露需要切换定价基准的存量浮动利率贷款余额，但业内普遍预计存量贷款规模可达数十万亿元。业内人士表示，如此大规模的存量贷款需在半年时间内全部完成定价基准切换，银行也将承受一定压力。 中国银行研究院研究员范若滢认为，此次存贷款利率转换将给商业银行带来更大的经营压力和挑战。一方面，在储蓄率趋于下行、存款竞争日益激烈的背景下，定价基准转换后将给商业银行带来较大息差管理和资产负债管理压力。另一方面，对商业银行风险定价、内部定价能力提出了更高的要求。从公告要求来看，最终贷款利率要通过银行与客户协商的方式来确定，需要银行综合考虑客户本身的信用资质、放款银行的资金成本、风险成本和市场供求等多种因素。此外，当前商业银行存贷款业务FTP（即商业银行内部资金转移定价）与金融市场业务FTP存在脱节现象，未来如何优化调整FTP定价管理体系，是商业银行需要思考的问题。 |
|
|
