关于买房的建议写了很多，也聊过很多，大多数都是理性分析，所以显得稍微有点直男。正好最近和一个女性朋友聊到买房，所以今天就和大家聊聊另一个角度来看这个事儿。
我认识她的时候，她是一个很好看的姑娘，如今她也成了妈妈。成为妈妈的过程中，她也买过房，然后置换过，也投资过。还饶有兴致的开了一家民宿店，房子不算很多，但各种各样也都经历过。如今她衣食无忧，有一份稳定工作，住的开心，还有睡后收入。不过有趣的是她只在上海买房，这种性格也比较像她金牛座的星座。这次她和我说了一些不一样的买房建议，她和我说的时候前面特意加了泣血两个字，看起来之前也因为买房吃过什么亏。我听了一些，角度和我之前听过的都不太一样，但是仔细想想还挺有意思，不知道各位朋友是否有共鸣。01、你的资产如何缩水 这么多年的房产投资经验，我深刻的体会到一点：在相同的一个牛熊涨跌周期内，每个买房人的收益是完全不同的。 有些房子涨的慢、跌的快，而有些房子却是涨的快、跌的慢。不论涨跌行情如何，两种房子的差距都在持续拉大。 以下是我总结出来的熊市里房价下跌幅度排名： 跌幅从大到小依次是：郊区老破小＞郊区动迁安置房＞郊区非地铁次新房＞市区老破小＞近郊地铁次新房＞郊区学区房＞市区次新房＞市区学区次新＞市区学区老破小。 同理，在牛市里，涨幅从大到小就是倒序排列。 举个例子更直观，2015-2016年上海大涨时，内环次新从5万涨到10万，内环老破小从4万涨到8万，2017-2018年下跌时，次新从10万降到9万，老破小从8万跌到6万。
2015年时，老破小和次新只差1万，而现在相差3万，不论涨还是跌，差距都在变大！ 我在这里并不是反对大家买老破小，当然带学区、核心地段、有动迁可能的老破小是非常优质的资产，但是没有这三样，涨幅是会跑输大盘的。同理，郊区三不靠的安置房和老破小更是投资禁区。 02、我不买2.9米层高的房子。虽然和3米就差了10公分，但是你想啊开发商为啥要为你降低10公分。多数是因为整体限高之后他们想要多往里塞一层，所以选择每户降低10公分。有没有这10公分另说，但是从骨子里可以看出这个开发商做项目一切都以自己利益为准则，这种开发商做出来的项目品质肯定是没有啊，所谓的品质估计也都是骗你啊，所以我尽量躲远一点。其实我们也知道一个小孩能成长到什么程度七分靠父母，三分靠自己，学区这个东西没什么用。但是生出这样的环境，如果你没有一套还不错的学区，那作为家长的我们根本逃离不掉焦虑的怪圈，各种同龄人的议论逃也逃不掉，很无奈但这就是现实。所以哪怕你再理性也会把这样的焦虑情绪传递给小孩。所以有一套学区房不是说能够让小孩学的多少，而是让他有一个相对比较轻松的氛围里成长。爸妈的压力没那么大，小孩子的学习氛围也会比较自然。很无奈，但是我必须接受。04、第二套房子，就是置换了。这一套房子不要相信未来会有多好，未来的好多多少少有点不靠谱，而要认准现在实际呈现的好要尽可能的完美。当然啦做人要知足，很多东西不能要太多，但是第二套我希望你能坚持一样东西而不是凑合。比如要学区的就去选学区，要享受的就买一套大户型。05、第三套房子，反正在我这边我就选我想要很久的那个品牌。比如你喜欢仁恒的这一套就想办法买仁恒，认可万科的这一套就买万科的。你要知道，你日常碎碎念这么久的一个地产牌子，他能在你脑子里停留就说明他一定有自己的理由。可能是你日常不由分说的痛点，可能是你很期待但是没办法描绘的画面，但是不论如何一定是你想要的，你但凡买到第三套了总归不希望以后还一直换房子，所以尽可能的买吧，不慌。06、从来就没有书房，不要相信未来家里有书房，要办公在哪里，一定是在餐桌上。不要幻想自己会YY成一个精英在家里很忙碌的样子，书房以后就是儿童活动室，这才是刚需。把凳子和桌子都撤了让小孩子在里面玩，书房不给他玩那小孩就在客厅玩，你自己选。07、坚定一个逻辑，在你年轻时候一切有个性的选择，在你有小孩之后你会立刻沦为平庸，家里一定会堆满各种尿布、玩具和小孩生活用品。所以第一要买中庸的户型，不要奇奇怪怪就要普普通通。另外不要给自己做一些华而不实的衣帽间，多给家里做一些储藏柜。理想和兴趣可以用钱解决的放在家外面，家里给自己留下最中庸的一面。所年之后你一定会感激当初自己这样的决定。08、买房的时候要仔细听销售员说的，但是要分析自己的内心波动，如果听完觉得这个销售说的好有道理，或者觉得这个房子好划算性价比好高，那么这种房子就不要买。如果听完之后觉得：卧槽，这个有心动。那这个房子就可以买。真的是屡试不爽。那种把你说的一愣一愣的房产销售，就给他一个笑脸然后就走吧。09、买房要趁早，说的是买房的岁数要早点，也说的是买房的当天最好早点起来，因为你实在是想象不到在售楼处门口会看到什么样的场景。不管怎么样，早起总归能选到好的房子，记得不要买非标的产品，因为非标产品未来接盘的就是非标客户。什么是非标啊，就是一楼啊顶楼啊或者各种特殊户型，这些户型在小区的价格对标太不明显了，容易吃亏。10、买第一套房子买不准很正常，这和谈恋爱一样的。但是第一套别买的太差就可以了。什么叫不要太差，你就看一个维度，就看自住率高不高。怎么看啊，一个去链家看看挂牌的和在租的房子多么，如果很密集那就说明这个小区抛盘量有点大，另外看看物业管不管，如果物业都不太管了除了是物业公司太垃圾，多数是因为物业费收不全。自住率不高的房子住着肯定不行的，租客特别多的地方总归会比较乱。这个逻辑在哪里都一样，陆家嘴新天地那里的群租房也都乱的一塌糊涂。11、一个现实生活中的餐桌，除了吃饭，还会承载这些功能：餐凳上一定会挂满衣服；小孩会在上面做作业；一半桌子会放杂物，吃饭很多时候需要整理才能放碗筷；妈妈偶尔做点心的地方以及爸爸偶尔加班工作的地方……12、其实不能那么绝对，但是从概率上来说男人就是女人买房路上的绊脚石。很多男生各种条理清晰的各种分析，其实主要是为了掩饰自己对买房后的变化的胆怯和恐惧。所以作为女人要么就躲着自己买了，要么就吵个架把这事推下去，其实很多时候真的房子买了就买了。你别说最后跳出来说自己有先见之明要买房的还是那个男人，呵呵。13、5年换一次房 每个时代，好房子的定义都不同。
1960年代，上海最好的房子就是工人新村，如今俗称老破小，比如曹杨新村，当时只有领导干部和劳模才能住的进去。
1990年代，最好的房子就是电梯塔楼，一梯多户，朝向四面八方。此时，能从老破小搬进电梯房的都是人生赢家。
2000年代，板式高层出现，一梯两户、户型合理、南北通透。但是面积偏大，120平以下都是两室一厅。
2010年代，在7090政策下，90平的3房2厅成为普遍，附赠面积更多，公摊更少。 现在回头看，老破小和塔楼的增值空间已经严重低于10年内的次新板房。 过去是3年一周期，未来可能是5年一周期。所以，未来10年，在可以的情况下，大家争取5年换一次房。 房产更新换代是原因之一，更重要的是逼迫自己踏准楼市涨跌周期，让自己的积蓄跟随楼市一起增值。 如果你怀疑楼市今后不再挣钱，那么是你没有选对城市，没有选对房产。过去是买到最重要，今后是买对更重要。 未来10年，好城市的好房产，仍然是你所有努力的终极目标！ 最后聊到这里也差不多了，我想着可能很多人都是第一次买房，我还想她能够给第一次买房的朋友多一点建议，让他一定再给最后一条关于第一次买房的建议。她想了一想，和我说了一句话：“买了之后，记得买第二套。”
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