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撰文=燕十三 今天这篇评论，是我们对西安土地市场进行总结分析的第五篇文章，也是最后一篇，这一篇主要讲西咸。 西咸新区，近两年的发展热度在大西安范围一时无两，不论是区域规划、概念炒作、房地产开发，都不断蓄势发力，五大新区以不同的发展轨迹，在大西安市场占据了十分重要的份额。 从土地成交方面，2019年，西咸新区经营性用地累计新增供应157宗，折合建筑面积1448万㎡，成交146宗，折合建筑面积1383万㎡，占比西安（含西咸）总量的36%，成交楼面价1530元/㎡，土地出让金212亿元。 随着主城区一地难求，西安土地成交主力逐步向外围区域转移，近两年西咸新区土地成交面积占到西安（含西咸）总量的35%-45%，西咸新区已逐渐成为大西安市场供应主力。 由于政策驱使，在限价持续之下，主城区土地稀缺，且拿地附加条件较多，供应少、单宗规模小等现状，导致主城区一地难求，房企拿地困难。 其次，进入2019年，公开招拍挂市场以国企、央企成交为主，占比高达63%，中海、金地、天地源、紫薇、高新、高科、招商、保利、西部机场等国企、央企，活跃于各公开土地市场，出价能力强，留给中小型房企的发展空间更为狭小。 同时，随着城市发展格局不断外拓以及城市人口的导出，品牌房企“主城立旗帜，周边谋发展”策略越来越强，基本形成了一套明确的拿地逻辑：环主城重点布局、西咸板块优先抢占，远郊区域核心优质储备。 目前，主城区只有国际港务区及高新区土地供应相对充足，但国际港务区因政策原因，主要以产业勾地为主，高新区土地则被出价能力强劲的国企央企拿下。 因此，土地供应量大且亟需发展的西咸新区，与需要大量土地储备的品牌房企供需吻合，西咸新区成为当下品牌房企安身立命、持续发展的主要阵地。 碧桂园、华润、融创、绿地、万科、阳光城、中海、金地、中南等一线房企，大量进入西咸，此外，新进西安的房企如电建、中梁等名企，第一步落位也都在西咸。 此外，还有部分房企纷纷进入三四线城市谋发展，在大西安都市圈及城市基本面佳的三四线城市，储备“粮仓型”项目。例如，万科、龙湖、绿地、碧桂园等进入咸阳，万科、雅居乐进入渭南，绿地、蓝光进入宝鸡等。 当然，一线房企集体下沉地市级，其实也反映了西安市场的一些弊端，与其在省会备受煎熬，不如去地市级拓展，或许也是一条路径。一线房企进入地市级之后，输入新理念、新产品、新服务，一方面快速洗牌市场格局，另一方面也推动了地市级房价。 从西咸土地招拍挂情况来看，房企对于摘地西咸态度还是比较积极，但销售难度也反映在了数据上，这或将是未来的一个长期现象。 如今，西咸新区成为大西安房地产开发的主战场，但西咸五大新区开发程度及发展重心各有不同，因此在土地市场的表现也各有差异。 其一，沣东新城：开发成熟，楼地价高。沣东新城由于近距离高新区，以城市规划和重磅生态资源作为依托，目前已发展的较为成熟，昆明池板块低密高价项目聚集，因此沣东新城平均楼面价高达4627元/㎡，为五区最高。其中华侨城以6516元/㎡楼面价摘得华侨城欢乐谷项目地块，位列西咸楼面价榜首。 其二，沣西新城：2019年沣西新城土地成交量价相对稳定，沣西新城由于不限购，有三座大学、河流景观等做支撑，被视为潜力股，但沣西新城由于地价兑现过快，梯度层次不均衡，目前在售住宅价格接近于主城区浐灞、港务区价格。 其三，秦汉新城：量价趋稳。2019年秦汉新城土地成交量价基本平稳，秦汉新城有生态环境资源为依托，区域发展基本面较好，继2018年恒大、绿地在秦汉大举拿地之后，2019年万科、中梁、新城控股也在此布局。 其四，空港新城：成交量大，成交价低。2019年空港新城土地成交量最高，楼面价最低。作为大西安临空重点发展板块，2019年空港新城土地成交2217.28亩。目前，进入空港新城的房企有绿地、金地、福星惠誉、富力等，由于地价因素，房企集体进入或将加快。 其五，泾河新城：新板兴块，潜力不足。作为大西安的刚需板块，泾河新城目前供地量较少，且为城市新兴发展板块，产业导入也相对不足，因此未来发展潜力略有不及。房企拿地方面，2019年，金地、阳光城以高溢价摘得泾河新城3宗住宅用地。 此外，还有一个比较特殊的区域——丝路能源金贸区，包括金贸区与西咸文教园两个板块。集中了招商蛇口、绿地、绿城、蓝光、阳光城、电建、中南菩悦、泰盈、林凯等房企，因为不限购、规划高、标准高，导致高端盘批量进入，小高层价格普遍在1.5-2万/㎡，洋房、叠拼价格更高。 当然，近期丝路能源金贸区开发，也传出了项目被收购的信息，虽然，这是一场再正常不过的商业行为，但很有必要思考一下，与金贸区价格落地，是否存在一定的关系？ 2019年西咸土地大量成交，为2020年西安楼市埋下了一个什么样的线索？西咸开发量将持续激增，但供给热点却错开了需求焦点，一个冷热分裂的西咸市场将在2020年呈现！ 进入2020年之后，西咸五大新城+一个园区，发展或将出现“价格高”+“卖不动”同时存在，冷暖变换之间，更需要的是理性判断。 目前，市场成交的热点板块主要集中在沣东、沣西、秦汉，沣东新城高价盘批量入市，价格梯度差刺激性价比楼盘持续走量；沣西借助沣东热度，发挥不限购的优势，也成为2019年热销大区；此外，秦汉新城兰池大道因为文保导致开发停滞，秦汉新城塬北板块恒大、绿地、中梁成交量表现不错。 但必须要提醒一点，西安开发摊大饼的病灶再一步凸显，与其他“新一线”城市开发新区配套先行不同，西安更擅长于一张图纸卖预期，无论是开发商或是购房者，实则都成为了区域开发的探索者，未来究竟如何，一切尚未知晓。 因此，在西咸新区购房之前，一定要搞清楚土地控规、政府招商状况，不要因为价格挤压就疯狂扑向西咸，更不要因为产品新颖就丧失判断！ |
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