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文｜陕西稼轩律师事务所 作者：张小建 、孙晗宁 、林强 、李彩云 预计阅读时间｜20分钟 ◆ 1. 不可抗力与时效的关系？ 答：根据《合同法》第一百一十七条的规定，“不可抗力”是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。如果不可抗力情形发生在诉讼时效期间的最后六个月内，导致权利人不能及时行使请求权的，诉讼时效中止，自中止时效的原因消除之日起满六个月诉讼时效期间届满。 ◆ 2. 租赁合同中，一方当事人迟延履行合同义务后发生不可抗力的，能否参照不可抗力要求免除责任？ 答：根据《合同法》第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。在给付迟延后，如遇有不可抗力债务人须承担履行不能的责任，不得以不可抗力为由主张免责。除非如债务人能证明纵然没有给付迟延，损失仍将发生的，则可免责。 ◆ 3. 租赁合同中没有不可抗力条款，或者虽有不可抗力条款但未明确涵盖“瘟疫、传染性疾病、政府紧急政策”的情形下，合同相对方能否以不可抗力为由主张减免相应责任？ 答：不可抗力是法定免责事由，根据《合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”之规定，即使合同中没有不可抗力条款或者没有明确约定包含瘟疫、新冠病毒情形，新冠肺炎疫情在司法实践中大概率会被认定为不可抗力且该因素对于合同履行产生不能履行、履行受限情况的，相对方可以援引法定的不可抗力条款主张相应免责。 ◆ 4. 对于商场、门面、酒店、厂房及其他经营性用房，是否应当免除该期间的全部或者部分租金（固定租金方式）？ 答：可由租赁合同双方协商确定是否减免及减免的比例。参考2003年SARS疫情后爆发的租赁合同纠纷审判实践，不同法院对受到疫情影响的承租人应适当减免部分租金已经有一定共识，即应当结合受影响的情况适当减免。具体到本次新冠肺炎疫情是否应当免除全部或部分租金，需区分情形对待：（1）如果租赁合同本身对于因疫情影响下减免租金、变更租金有相应约定，依合同约定处理；（2）若无相关约定，考虑到本次疫情不能预见、不能避免、不能克服性，及SARS疫情的相关司法实践，建议租赁合同双方本着利益均衡和公平原则进行协商，分摊疫情影响期间的租金。承租方不能在出租方未同意的情况下单方拒绝缴纳全部后部分租金。 ◆ 5. 对于采用扣点分成方式支付租金的商场铺位或者其他房屋租赁，受新冠肺炎疫情影响的停业期间是否应当支付分成租金、保底租金？ 答：扣点分成方式通常在人员密集聚集的购物中心商场铺位租赁中使用，购物中心与租用铺位的商户约定分成点数，并在约定时期按销售收入乘以分成点数计收租金，租金收入直接与商户销售收入挂钩。采用扣点分成方式的租赁合同性质实质类似于合作经营或者联营，双方应共担商业风险。作为人员密集聚集的购物中心，当前疫情之下地方政府严格限制管控并在一定期限作出营业场所统一封闭、停业的安排。故对于扣点分成租金，受新冠疫情影响没有经营的，因没有收益故不存在支付分成租金；对于租赁合同中既约定扣点分成，又约定了保底租金的，受新冠肺炎疫情影响的停业期间是商场统一安排的，不属于承租方的过错造成无法经营，此情形下再行收取保底租金有违公平原则，建议出租方免除承租方该期间的保底租金。 ◆ 6. 如果进行租金减免，应当按照何种标准进行减免（固定租金模式）？ 答：关于如何进行租金减免并无明确的标准，应结合租赁合同受影响情况、本着公平原则由租赁合同双方协商确定。参考2003年SARS疫情后的部分租赁合同纠纷判例，如“（2018）晋04民终2272号”、“（2013）辽审二民抗字第14号”、“（2018）鲁06民终268号”等，各地法院对于因疫情导致租金减免的标准和期间并无统一尺度，但原则上都是根据疫情对租赁合同的实际影响情况，本着公平原则酌情确定，部分案例法院最终判令免除承租人疫情影响期间一定百分比的租金，部分案例免除受影响期间一定期限的租金。 除参考前述直接减免租金、物业费的方式外，还可以采用后挪免租期、缓交租金等方式进行减免。 ◆ 7. 西安市有无关于疫情期间租金减免的政策规定？ 答：2020年2月8日，西安市人民政府发布了《西安市人民政府有效应对疫情促进经济平稳发展的若干措施（暂行）》，其中对于符合情况的承租方进行租金减免作出了规定。具体为：对租用市、区政府以及市属、区属国有企业持有物业从事生产经营活动，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的非国有企业，暂定从2月份开始免收3个月房租。对承租市区两级公租房、廉租房、人才住房的非国有企业或家庭（个人），暂定免除3个月房租。根据该规定，符合条件的企业和个人可以向相关部门主张租金减免。 ◆ 8. 如果出租方不同意减免租金，承租方应如何应对？ 答：若双方无法协商一致，建议承租方依照合同约定及时、足额支付租金。同时建议承租方保留关于疫情影响下客流、营业收支、损失等相关证据，在疫情得到控制后，通过提起诉讼或仲裁的方式主张权利。 ◆ 9. 承租方能否以新冠肺炎疫情为由主张迟延缴纳租金？ 答：承租合同为双务合同，合同生效后租赁合同的出租方应将符合合同约定条件的房屋交付承租方并保持房屋满足约定使用条件，承租方应当依约支付租金。若租赁合同有关于疫情发生后的租金迟延支付条款的，承租方可依约适用合同条款。若无前述条款的，但承租方存在因治疗或疫情防控需要被采取强制隔离无法及时支付租金的情况，可援引不可抗力，但应当在具备支付条件的合理期限内支付。否则新冠肺炎疫情虽然发生，对承租方使用房屋、房屋收益受到影响，但出租方并未违反合同义务，且通常租赁合同中并不会明确约定租金来源，所以并不能直接确定合同的根本、最核心的义务（支付租金义务）不能履行，故承租方不能直接以新冠疫情为由主张迟延缴纳租金。建议承租方与出租方及时就迟延缴纳事宜进行协商，协商不成，仍应继续支付。 另外，考虑到新冠疫情的影响，很多银行制定了延期还款的措施，建议出租方对于受影响较大的承租方，为了长期合作可给予一定的理解和延期。 ◆ 10. 出租方能否以承租方拒绝或迟延缴纳租金为由主张解除租赁合同？ 答：一方面，租赁合同中通常都对承租方拒绝、迟延缴纳租金时的合同解除和违约责任进行了约定；另一方面，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。” 因此结合前文，租赁合同没有约定疫情之下的租金免除或迟延支付条款，且承租方无疫情防控和治疗需要被强制隔离等不可抗力事由，承租方拒绝或迟延缴纳租金，经出租方催收且经过合理宽限期后仍继续拖欠租金的，出租方有权单方通知承租方解除双方租赁合同。考虑到新冠肺炎疫情的影响，为保证合同的公平、合理，建议给予承租方一定的宽限期，如宽限期届满仍拒绝支付的，再主张单方解除。 ◆ 11. 租赁房屋的交付日、交还日在新冠肺炎疫情期间届至，合同各方应如何处理？ 答：根据《城市私有房屋管理规定》第二十条的规定：“租赁合同终止时，承租人应当将房屋退还出租人。”因此租赁期限届满，租赁双方应当及时办理交付手续。 根据《合同法》第一百一十八条规定当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。如租赁合同的交付日、交还日在新冠疫情期间的，且确因新冠肺炎疫情造成房屋无法交付交还的，交付、交还期限应当延期，义务方应及时通知相对方，并在受影响情形消失后第一时间履行交付、退还义务。 ◆ 12. 新冠肺炎疫情影响的房屋未使用期间，是否应当减免物业费？ 答：根据《陕西省物业服务收费管理办法》第二十三条“业主验收房屋后从未入住，经物业服务企业登记确认后，从第一个月开始其物业服务费按收费标准的70%交纳；入住后(含房屋装修)，因故不使用住房，经物业服务企业登记确认后，不使用连续期限超过六个月的房屋，从第七个月开始，其物业服务费按收费标准的70%交纳。”之精神，因受到新冠肺炎疫情影响房屋从未使用或不使用超过六个月期间的物业费，各方可结合前款规定与物业合同实际情况办理登记减免。否则，因物业费属于服务费范畴，如在疫情期间物业服务企业仍对房屋提供了物业服务工作（秩序维护、环境卫生维护、消毒监测、管理登记），则房屋使用人不能仅以未使用为由要求物业企业必须减免物业费。但如物业服务工作量因疫情减少的，出于公平原则，各方可协商适当减免。 ◆ 13. 对于个人居住房屋，因被采取隔离措施、封城封路等原因致使承租人无法返回并使用租赁房屋的，是否应当减免该期间的房屋租金？ 答：民商事领域遵循“意思自治”原则，合同有约定从约定，即租赁合同中约定出现不可抗力（含疫情），承租方可以主张减免租金，则双方可以按照合同约定的方式减免租金；如无约定，参考2003年《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（三）由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。根据“公平原则”，承租方可以和出租方协商减免租金适宜。无法协商一致的，承租方仍应支付租金。 ◆ 14. 对于个人租住房屋，在疫情期间，出租方是否有权拒绝承租方进入、使用租赁房屋？ ◆ 1. 新冠肺炎疫情背景下，出卖方或购房者一方不能及时依约按期签订正式《商品房买卖合同》/《二手房买卖合同》，是否应当承担违约责任？ 答：根据《民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，不可抗力被定义为“不能预见、不能避免、不能克服的客观情况”。另外结合参照“非典”期间出台的《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》的相关规定：“（三）由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。 结合上述法律法规，本次疫情应当属于不可抗力。如果疫情导致的封路、封城、隔离、停工等其他情况进而导致当事人确无法按期依约签订正式《房屋买卖合同》的，根据“不可抗力”的有关规定，主张不可抗力的一方应与合同相对方说明情况，保持沟通，合同相对方应给与受不可抗力影响一方一定的宽限期，待疫情影响消失后，双方再行签订正式《房屋买卖合同》。 ◆ 2. 新冠肺炎疫情背景下，购房者一方不能及时依约按期办理房屋贷款手续，是否应当承担违约责任？ 答：同上，如果因疫情原因导致银行不能办理房贷业务或购买方无法前往银行办理房贷业务，根据“不可抗力”的有关规定，购买方应与出卖方说明情况，保持沟通。出卖方应给与购房者一定的宽限期，待疫情影响消失后，购买方应立即办理贷款手续。 ◆ 3. 新冠肺炎疫情背景下，购房者延迟支付购房款的，是否应当承担违约责任？ 答：《房屋买卖合同》中对于购房款的支付的期限和金额通常有明确约定，购房者应严格依约履行合同，虽然疫情会对购房者的收入有所影响，但是并不构成延迟付款的法定事由。因此为避免承担逾期付款的违约责任，建议购房者与出卖方或放贷银行协商，协商不成，仍应继续支付购房款或房贷。 另外，考虑到新冠肺炎疫情的影响，很多银行都制定了延期还款的措施。同样的，为了响应防控疫情的号召，维护交易的稳定性，树立企业的社会形象，建议各开发商企业给予因疫情原因不能如期付款的购房者一定的宽限期。 ◆ 4. 新冠肺炎疫情爆发前签订认购合同或买卖合同，疫情爆发后合同当事人是否有权根据不可抗力或情势变更原则解除合同？ 答：一般情况合同当事人不能单方解除合同。无论是因不可抗力还是情势变更而单方解除合同的，为维护交易稳定性，尊重当事人的真实意思表示，司法机关在认定时较为严格审慎。 合同中若约定单方解约条款，当事人可依据合同约定单方解除合同。若因疫情导致房屋买卖合同目的无法实现或履行房屋买卖合同导致明显不公平的，合同一方主体也可主张解除合同。具体而言，出卖方因疫情导致长期无法交付房屋、房屋因疫情出现异常不适合居住等情况，合同当事人可解除合同；购买方产生购房资金来源受疫情严重影响且能够提供证据、或企业受疫情影响经营受到严重影响无法贷款等情况，当事人可引用《合同法》一百一十七条关于“不可抗力”的规定单方解除合同，或引用《合同法解释（二）》第二十六条关于“情势变更”的规定，请求法院判决解除合同。 ◆ 5. 如果中介与买卖双方签订了《按揭服务协议》、《办理房屋权属（变更）登记服务协议》等协议的，受疫情影响期间，中介应当尽到哪些通知义务？ 答：对于疫情期间由于各行业未复工之前无法办理相关手续或进行相关服务的，应当以书面方式及时通知买卖双方，避免造成各方损失扩大化。 根据《合同法》第一百一十八条的规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并且应当在合理期限内提供证明”。在新冠肺炎疫情期间，由于复工时间较长导致办理银行面签、过户等均受到影响，如果中介约定为买卖双方提供上述买卖合同履行过程中的相关服务的，基于诚实信用原则，应当与买卖双方积极联系，及时通知买卖双方延期办理的情况，并发出书面通知，以备证明在疫情发生时采取了相应措施，防止各方损失扩大化，否则可能认定中介方负有过错责任。 ◆ 6. 对于开发商、中介近期采取的“线上销售”，应当注意哪些合规风险？ 答：由于多地政府已经发布通知，正式复工前停止一切线下销售行为，房产中介门店暂停营业。故各开发商、中介开始将销售重心转移至线上。而线上销售模式应当注意如下事宜，避免合规风险： （1）房源推广阶段 销售人员应持证上岗；中介采集二手房源信息应尽量由出卖方自行提供房源具体信息，避免实地采集信息而违反小区封闭管理政策；线上销售应避免随意承诺、诱导性销售或虚假宣传；避免违规在在疫情期间约访客户，带客户实地看房。 （2）确认购房意向阶段 开发商“五证”齐全，避免无证销售；签订《认购协议》应核实确认签约人的真实身份，避免与限购政策冲突；可采取邮寄结合视频签约或者使用电子协议等非接触法方式签订《房屋认购协议》或《意向协议》，避免违反疫情防控政策；充分考虑疫情因素，为签订正式房屋买卖合同留有充足时间，避免履约期限与疫情防控政策相冲突。 （3）合同签订阶段 签订正式《房屋买卖合同》尽量待疫情结束后当面签署，保障双方的真实意思表示，确保签约的有效性，配合防控大局；采取银行贷款的，合同中应充分考虑疫情因素对银行贷款流程的影响，避免因贷款发放不及时而产生的纠纷；合同中应充分考虑疫情对工程进度、办证进度的影响，合理约定交房、办证期限，避免逾期。 |
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