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聊聊营改增后 公司租赁个人房屋的涉税问题 事件场景 宏达网络科技有限公司没有办公场地，租赁李四的个人房屋作为办公场所，并支付租金；物业费由宏达公司承担。由此引来了如下问题： 1、李四出租个人房屋的行为如何计算缴纳增值税？如何开具增值税发票？ 2、李出的个人出租行为还涉及哪些税种？如何计算？ 3、如果宏达公司租赁李四的房屋没有取得发票，如何进行财务处理？ 4、宏达公司取得的物业费发票可否抵扣税款？ 一、李四出租房屋，如何缴纳增值税，如何开具增值税发票 我们一起来看看下面几个文件的相关规定： （一）财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号）的相关规定： 1、个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。 2、属于下列情形之一的，不得开具增值税专用发票： （1）向消费者个人销售服务、无形资产或者不动产。 （2）适用免征增值税规定的应税行为。 （二）国家税务总局《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号）的相关规定： 2、纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。 （三）国家税务总局《关于营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开增值税发票的公告》（国家税务总局公告2016年第19号）的相关规定： 营业税改征增值税后，由地税机关继续受理纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产的申报缴税和代开增值税发票业务，以方便纳税人办税。 （四）国家税务总局《关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代 开增值税发票的通知》（税总函〔2016〕145号）的相关规定： 增值税小规模纳税人销售其取得的不动产以及其他个人出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票。 二、李四的个人出租行为涉及哪些税种 李四的个人出租行为，涉及个人所得税、房产税和印花税。 （一）个人所得税 1、个人出租住房个人所得税政 月租金在800元（含）以下的免征个人所得税； 月租金在4,000元（含）以下的，按下列公式计算缴纳个人所得税： 【月租金-800-缴纳地方税收-实际发生的修缮费用（以800元为限）】×10% 月租金在在4000元以上的，按下列公式计算缴纳个人所得税： 【月租金×（1-20%）-缴纳地方税收-实际发生的修缮费用（以800元为限）]×10%。 2、个人出租非住房个人所得税政策 月租金在800元（含）以下的免征个人所得税； 月租金在4,000元（含）以下的，按下列公式计算缴纳个人所得税: 【月租金-800-缴纳地方税收-实际发生的修缮费用（以800元为限）]×20%; 月租金在在4.000元以上的，按下列公式计算缴纳个人所得税 【月租金×（1-20%）-缴纳地方税收-实际发生的修缮费用（以800元为限）]×20%。 （二）房产税税收政策 非住房适用12%的税率，征收房产税；住房适用4%的税率征收房产税。 （三）印花税税收政策 非住房适用0.1%的税率，征收印花税；住房租赁免征印花税。 （四）城镇土地使用税政策 非住房按实际使用面积和当地政府规定的标准，征收城镇土地使用税；住房租赁免征城镇土地使用税。 特别提示：征收房产税的计税依据是不包含增值税的租金收入。 三、没有取得正式的的费用，如何入账 会计的本质是记录、计量、确认会计主体实际发生的经营活动。因此，宏达公司可以依据李四出具的租赁费收款收据进行财务处理。如果宏达公司做“变通”处理，那就涉嫌“财务造假”。 关于此笔费用是否可以做为企业所得税税前扣除项目，本人的意见是可以的，因为《企业所得税法》中关于成本费用的界定是“企业实际发生的、合理的、必要的”支出。 国务院《发票管理办法》规定“对于不符合规定的发票，不得作为财务报销凭证，任何单位和个人有权拒收”。财政部、国家税务总局相关文件中，也有关于“不符合规定的发票，不得税前扣除”的意思表示。但根据法律级次，法规、办法不得对抗法律，因此，只要是企业实际发生的、合理的、必须的支出，都应当作为成本、费用，在税前扣除。当然，未按规定取得发票，应当按照国家有关发票管理的办法、规定进行处罚。 这种观点，许多人是不认同的，但近年的一些司法判例已采用了这种观点。 四、取得的物业发票能否抵扣 企业的取得的物业管理公司开具的发票是可以抵扣的。但发票开具应当注意如下问题，一是发票的抬头应当是“宏达公司”全称；二是应当注明房号；三是应当注明期限。以便和租赁合同相对应，避免因税务查检或稽查带不必要的麻烦。 |
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