刚买的二手房中介说等审批函下来再交首付过户，等房证下来需要给银行抵押，合理吗？

银行把买家的资料审核通过后，支付卖家的首付款并产权交易；产权交易完成，产权证出来后，再把新的产权证抵押给银行，买家申请的按揭贷款直接由银行支付给卖家。

首付款加上买家申请的银行按揭贷款，就是这套房交易的价格。

这是二手房交易的标准流程，全国绝大多数城市，二手房的交易，都是按照这个流程进行的。可见，这个流程是比较成熟的，符合各方利益的流程。看看下面的图片显示的这个流程：为什么会有这样的流程设计呢？这种流程设计有何好处？在这里谈谈我的观点。

1、保护买家的权益

银行审核买家的贷款申请资格通过后再产权交易，确保了买家有足够的资金购买心仪的房子。

银行已经审核通过了，说明你买家的贷款不会因为资金不够而无法购房的情况。

这里可以来一个假设，假设银行没有审核通过买家的贷款申请，而你这边产权又过户了，那你手上钱不能全款购房，该怎么办呢？审核通过后，银行确定买家是可以按揭贷款的，然后再产权交易，就避免这种尴尬的情况。

无法通过银行贷款审核的原因有多方面，比如申请人的征信原因，流水不够的原因，收入不稳定的原因等。

在以前，宁波的二手房交易是可以先过户再申请银行按揭贷款，而现在产权交易的流程已经改变，必须先通过银行的按揭贷款审核通过后，再产权过户。其目的就是为了避免买家因为贷款审核无法通过，而产权过户又无法全款买房带来的弊端。

2、能够保护卖家的权益

银行审核通过，这就表明，银行已经接受了买家在银行的贷款申请，就不用担心买家无力支付购房款带来的尴尬。

产权过户后，只要买家把首付款支付给卖家，买家把新的产权证及时抵押给银行，银行就会放款给卖家。不会因为买家无法贷款，卖家收不到尾款的情况。这就保证了卖家的合法利益。

3、确保银行的权益

产权过户后，新的产权证才能在银行抵押，只有正常的交易抵押后，银行才能确定这套房是正常的产权，以便来保护银行的权益。

如果你这套房不能正常的交易，比如被法院查封，业主有其他债务纠纷导致无法产权过户，那怎么来保证买家的权益呢？买家的产权也不能在银行做抵押，也就不能保证银行的权益。

只有产权能够顺利交易，银行才能把买家申请的按揭贷款发放给卖家。从以上三点分析来看，买家必须先通过银行的按揭审批通过后，才能产权交易；在正常交易完成后，买家才能到银行做按揭抵押，卖家才能顺利收到卖房的尾款。这个流程，保护了卖家、买家和银行三方面的权益，是一个比较好的交易流程。

当然，这是我个人观点，仅供参考。欢迎各位对这个问题在下面留言，发表你们的观点和意见，相互交流和学习；也可以点击关注我的账号，方便以后交流这类似的问题。