一线松绑限购？

作者：大白

来源：米宅（MizhaiPlus）

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昨天，广州市政府在官网发布《广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》，其中，引发热议的是第（三十一）条：

 

优化商服类项目建设和销售管理，商服类项目未完成规划报建手续的不再限定最小分割单元；商服类项目不再限定销售对象，已确权登记的不再限定转让对象。

简单说就是：

 

1、不再限定商服最小分割单元，取消了之前300平米的销售限制；

2、商服类项目以及二手商服不再限定销售对象，取消了之前销售对象应当是法人单位的购买；

所谓商服类项目，是指商业、办公项目。这其中在住宅限购的大环境下，部分商服类项目被设计成酒店式公寓、公寓式办公等“类住宅”销售。因此，这个新规一出，旋即在市场上掀起了巨大震动。目前主要观点有两个：

 

1、这基本意味着广州个人购买新建商服类物业的限制完全取消了。

2、这对公寓是重大利好政策。

这样解读表面看是对的，但存在严重误导。特别是在广州接连放松限购、逐渐成为全国楼市热点的情况下，这有可能成为2020年第一个收割小白投资客的楼市新规。

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首先，在广州关于商服类项目的新规里面存在一个很大的不确定性，那就是关于商服类项目的使用用途没有规定。

广州的“限商“政策是从2017年3月30日开始，当时政策是：

1、商服类（商业和办公，下同）房地产项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得改变为居住用途。

2、房地产开发企业新报建商服类房地产项目，最小分割单元不得低于300平方米。

3、房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位，法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用，再次转让时，应当转让给法人单位。新政之前，已购买的商服类物业可转让给法人单位、也可转让给个人，个人取得不动产证满2年后方可再次转让。

这次广州商服类项目限购松绑，主要针对的是后两条，也就是销售对象和面积，而对于第一条“不得改变居住用途”没有提及。

也正因为没有被提及，一定会有中介曲意解读、或夸大解读，也一定会有开发商浑水摸鱼、信口承诺、偷换概念、虚假销售、抬高价格。这其中最具有代表性的就是酒店式公寓、公寓式办公等“类住宅”。

这是一个连锁反应，一定会有一些因为被限购、或者纯粹被忽悠，因为不限购、不限贷、低总价而跟风购买的小白投资客，导致市场过热，政府再次祭起调控的大旗，商服类项目再次被一刀切，众多购买者再次割韭菜。

这样的轮回并不久远，相信在北京买过公寓的投资者都深有体会。

但，这并不重要。

因为公寓等类住宅存在于楼市的唯一意义，就是收智商税，专门收割小白！

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公寓类住宅的风险并不是开发商的虚假销售，也不是“禁商改住”政策风险。它最大的问题是税费的问题，按照目前的商办类物业交易税费来算的话，一次交易能吃掉你40%以上的增值收益。这种税费，直接导致公寓没有流动性，没有涨幅。 

比如，郑东新区里的某栋公寓价格——

这才是真正的不动产，这才是真正的房住不炒。

所以摧毁居住功能，只卖给/租给企业，不得卖给/租给个人，限制、限购商服类项目是好事；

不限制、不限购才是最大的收割、最大的坑。商服物业的属性就不能卖个普通投资客。 

这是过去两年限制“商改住”政策汇总，涉及到16个城市。

 

距离我们最近、最严厉的一次“限商“调控是去年8月，厦门发布的《关于加强商办类建设项目全链条管理实施意见》。其核心内容，有以下2点： 

 

严禁商办项目改造成为公寓类住宅，甚至可无偿收回土地使用权；

不得预留住宅功能的排水、排污、排烟和燃气管道；

这是全国第一个明确发布“禁公寓令”的城市。我们必须给厦门这样的城市点赞。但，我们又看到在这些政策背后，是无数散户投资客的维权：

2019年7月，佛山万科金域名都公寓房变成办公室，近6000业主无法入住。

2019年8月，万科佛山某项目的5800套公寓，商住变成了办公。卫生间的马桶被敲掉，变成了化妆间。5000多名业主，既落不了户，也上不了学。

2019年12月，南京多家“公寓”陷入“商改住”风波。

这是因为商服类物业是天生的矛盾集合体：一方面，商服类物业的属性就不能卖个普通投资客；另一方面，商服类库存压力巨大，必须挖掘更多的普通投资客。

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商服类物业过剩的原因是既能出形象，又能有税收，所以各地新增供应土地倾向于商办物业或者要求开发商必须配建一定体量的商业、写字楼，所以造成过剩。

在国内，即使是深圳，办公楼空置率偏高也一直被诟病。 因此，商服类物业改公寓就是为了商服去库存，不得已为之的营销手段。同时因为住宅限购、买不起，公寓“不限购、不限贷、低总价”非常好卖，正好收割小白。 

所以，你看懂了吗？

广州的此次新规最大的点就是：不再限定销售对象！鼓励普通投资者购买商服物业。

广州是一线城市。在疫情爆发之前，已经以人才购房方式，放松了黄埔区、南沙区、花都区的购房限制，已经吸引了来自全国的关注。因此，这次取消商服类物业销售限制。显然不仅为了收割本地小白，还要收割来自全国的小白。

另外，像广州这样，稳增长和去商服库存的压力是共性问题，相信接下来，还会有更多的一二线城市跟进放松限制，鼓励购买的新政策。

类似这样的政策还有三四线的放松限购、补贴购房，降低首付到两成等。所以2020年看似每天都有机会，但一不小心就可能被新政收割了。

各位，需警钟长鸣！