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大家好，我是勇谈。前面几天刚回答了一个类似的问题，就是“为何开发商宁可把折扣给予中介也不愿意给予购房者？”，简单来说这是公司销售策略的一种“扩大销售渠道”！相比于售楼部来说，大街小巷越来越多的中介成为一个不容忽视的销售渠道，而开发商在面对市场销售压力的情况下，扩大销售渠道也是必然。借此机会简单谈谈我的观察。 开发商面临销售压力，传统的仅仅依靠售楼部进行销售的模式很难满足日常资金需求记得很早以前跟一位售楼部的销售经理聊过，如今不少开发商跟他们签署（一般售楼部都是专门的销售公司）的销售代理合同仅仅是包括“售楼部内”。简单来说，在售楼部内成交的单子属于他们，他们按照合同规定获得提成；反之，如果是在售楼部外的销售就属于其他的，比如中介等。那么开发商为什么要这么做？其实也从侧面反映了开发商如今面临的销售压力。几点愚见： 售楼部依然是房产销售的主阵地 第一、房产作为商品虽然说广告满天飞，但是销售渠道并不多是事实。大家可以仔细观察下自己周边的朋友购房地点在哪？大多数都还是在售楼部，二手房在中介。过去很长一段时间在房产相对供不应求的时候，仅仅依靠售楼部的操作确实可以满足资金需求，但是现在肯定是不行的。多一个渠道多点销售对于开发商来说并不是坏事。开发商宁可返点给中介也不给购房者？懂渠道销售的朋友很容易明白 第二、无论是依靠售楼部（专业代理公司）进行销售还是中介销售，对于开发商来说代价是一样的。这点就好比消费品的生产商找区域代理一个意思，只要是厂家代理自然拿到的产品价格都是一样的。只是房地产行业这个房产的价格不是那么透明而已，中介中有些房产比售楼部便宜大家可以理解为中介让出了部分利润。毕竟对于单个中介门店来说他们的运营成本是要比售楼部要低的（一个中介机构基本也就3-5个人足够）。 售楼部的“样板间” 多数开发商的房屋备案价格都是可以有5%左右调整的，这点就成为中介和售楼部提供了一定的调整空间第一、降低1%的价格，却换来大量的资金流，开发商怎么算都不亏。大家可以换一个角度来思考，“如果你是开发商，一套房屋便宜1%，但是却能够带来大量的现金流”你会选择哪个？毫无疑问100%的开发商都会选择能够带来大量现金流的模式，为何？因为我国开发商绝大多数都是资金链很紧张的，超过80%的资金负债率，想方设法加快资金流动是他们唯一的诉求。要不然资金链断裂后就是“等死”！再者说降低的1%的利润绝大多数情况是都是由中介自己承担的，毕竟中介也想快速成交，好拿提成。 房产中介 第二、开发商与售楼部（销售代理公司）或中介签署销售代理合同都有明确规定，不想便宜肯定利润就留在自己手里了。这就好比如今我们去批发市场买商品，同样的商品批发市场价格就是比商超里面便宜。商超为何价格会相对较高？除去本身的运营成本在这里外，跟自身想要获取一定的利润有很大关系。 对于购房者来说价格是很关键的因素，只要保证五证齐全能够签订正式购房合同，在哪里买房都一样经常遇到网友提问“是不是售楼部出售的房屋更可靠些？”从传统意义上来说，因为售楼部有样板间、楼盘沙盘等存在购房者能够更加直接的了解自己所购房屋的实际情况，甚至有时候可以进施工现场看下。中介就未必了，可以提供的服务就要打折了，这也是这篇文章要给大家提醒的一点。如果说你是一个准备比较充分或者对于自己想要购买的房屋有足够的了解的话，去中介选择价格相对较低的房屋也不错。毕竟中介能够提供的房源更加多，选择的余地也更大。 |
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