财务自由-房地产投资

昭娣的图书馆 2020-03-20

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一了解房地产

1投资的角度：房地产就是财富再分配的工具。

按照使用功能可以分成以下几类：住宅、商铺、购物广场、写字楼、酒店、工业地产，从实现财务自由的角度来说，只投资住宅。

住宅可分成以下几类：普通住宅、公寓、联排别墅、独栋别墅。

普通住宅——产权70年，面积小于140平，市场需求量大。

商业公寓——产权40、50年，商住两用，贷款税费水电费偏高。

别墅——产权70年，分为联排别墅和独栋别墅。

普通住宅和其他几种类型的住宅相比：1、是最容易出租和出售的；2、交易和持有税费是最低的；3、贷款比例是最高的；4、贷款利率是最低的。

综合来看，普通住宅的投资风险相对是最小的，只选择普通住宅作为投资工具。

2房产投资的特点

1、投资金额较大

2、税费成本较高：由于各种税费成本较高，一旦买入，就意味着已经亏损20%左右。

3、投资期限长：如果不打算持有房产10年以上，就不要进行房地产投资。

4、融资能力强：按揭贷款，普通住宅可贷70%-80%，期限在20-30年。

5、交易流程复杂：几个月的时间。

3房产投资的主要风险

1、市场风险

2、政策风险

3、社会风险

4、变现风险：需要1-6个月的时间

5、利率风险

6、汇率风险

7、自然风险

4主要收益来源：

1、租金收益

2、资本利得：房价增值收益。

二商品房投资方法

财务自由商品房投资方法可以分为六大步骤：

选择好城市→选择好房子→等待好价格→买入→长期持有→卖出。

第一大步骤，选择好城市：未来人口会越来越多的城市

北、上、深、广，不方便的同学可以选择自己所在省会或地级城市。

实操：调查自己所在的城市人口是呈流入还是流出

http://data.stats.gov.cn/【地区数据】→【主要城市年度数据】

主要选择省会城市且人口逐年递增的城市，人口逐年递增，重点投资城市如下：北京、上海、南京，杭州，厦门，武汉，广州，深圳，成都，西安。

第二大步骤，选出好房子。

好房子是指最容易出租和出售的房子

条件：1、好地段；2、好环境；3、好物管；4、好户型；5、房龄小；6、空置低。

1市中心是好地段，但是好地段满足以下3个条件即可：交通便利；吃饭便利；购物便利；娱乐便利；上学便利；看要便利。

房子离地铁站的距离步行小于10分钟，就符合交通便利的标准。
房子周围步行15分钟以内的范围内有超市、高、中、低档餐馆，就符合吃饭做饭便利的标准。
房子周围步行30分钟以内的范围内有大型商场，大型超市，电影院，娱乐设施就符合购物便利、娱乐便利的标准。
房子是好学区的学区房，就符合上学便利的标准。房子离医院的距离在5公里以内，就符合看病便利的标准。

2、好环境：小区外部环境，是指环境没有污染。

主要包括：1、噪音污染；2、空气污染；3、电磁污染；4、水污染。房子要远离火车站、铁道、高架桥、垃圾站、高压线、变电站、电视塔、臭水坑等产生污染的源头，距离至少要大于1000米。

3、好物管：指小区的物业管理好，能让房子增值。

小区内房子的老化程度、卫生情况、绿化情况、车辆摆放情况，只要小区的房子看起来像新的一样，地面干净，小区内环境看作顺眼，就可以认为该小区的物业管理做的好。

4、好户型：好户型指最容易出租和出售的户型

城镇居民二居室单元房占比为44.7%，最好投资两居室的房子，面积在55-75平，首选。5、房龄小：指自房屋竣工验收合格交付之日起到现在的年限。不是房产证上的日期。

从投资的角度考虑，投资精装修的二手房，价格比新房要便宜，直接出租产生现金流。银行一般对于房龄超过20-25年的房子就不提供贷款了，能贷款的房子要比不能贷款的房子更容易出售。房龄最好不要超过10年，如果房子其他条件特别好的，可以适当延长几年，但是不能超过15年。

6、空置低：是指没有人居住的房屋比例低。

空置低指的是这个小区的房子空置的比率，空置越低，说明该小区的房子越容易出租和出售，投资价值越大，在中国，10%以内的空置率，就是表示空置低，房子比较抢手，10%-20%的空置率，就是合理空置率，25%以上的空置率，就表示房子比较难出租，我们不能投资这个小区的房子。
想了解小区的空置率，自己去调研，晚上9点的时候去数一下小区有多少家亮灯，多跑几趟，心里有个大概数据就行。

第三大步，等待好价格。

房地产市场和股票市场一样，都有很强的周期性。

著名的哈里森房地产18年周期模型：房地产的周期是18年左右，通常前14年房价是上涨的，后4年房价是下跌的。
在前14年的上涨过程中，通常又分为3个阶段。
第一阶段是缓慢上涨阶段，这个时间通常在7年左右。在第7年左右可能会有一个短暂的下跌过程，短暂的下跌过程结束之后，房价会进入到第二个阶段，快速上涨阶段。这个时间通常在5年左右。快速上涨阶段之后，房价会进入到第三个阶段，疯狂上涨阶段。这个时间通常在2年左右。疯狂上涨阶段结束之后，房价进入崩溃式下跌阶段，这个时间通常在4年左右。在下跌阶段结束之后，房地产会进入新的上涨阶段。

投资房子的收益来自两部分：净租金收益和资本利得。资本利得是多少要在卖房子的时候才能知道，具有很大的不确定性，所以我们投资房子的时候不考虑。

用净租金收益率来衡量

净租金收益率=年租金净额÷初始投资现金总额×100%=（年租金总额-年物业费-年房屋保险费-年房产税-年租金相关税-年房屋维护费-年房屋出租托管费-年按揭贷款本息-其他费用）÷（首付+购房产生的税费）×100%

因为要长期持有，把10期国债收益率或者银行3年定期利率看作机会成本。当净租金收益率大于10年期国债收益的中位数时，此时买入房子没有风险，就是好价格。

在中国，持有房子的成本一般为租金5%-15%，我们按10%估算。房贷月还款额，我们可以用房贷计算器计算得出。

房贷计算器的网址为：https://www./calculator/fangdai.html

打开网址，输入数字，我们可以看到这个房子每月需要还款xx元。

其实价格是能计算出来的。下面我们来计算一下。

举例：如果买这套房子，首付为140万，购买税费主要是契税和中介佣金，因为是二套房，契税为3%，购买税费我们按5%估算。我们假设房价等于X元时为“好价格”。
则：（4500×12×0.9-60%×70X×（4.9%+2%））÷（40%×70X+5%×70X）=3.8%
这里说一下60%×70X×（4.9%+2%）为每年房贷还本付息金额，2%为估算值，与实际相差不大。在贷款利率为4.9%时，每年还本付息的金额大约为贷款额的6.9%。
以上等式求解，可以算出X=11853元。所以小白看上的这套房子，好价格为11853元。当房价小于等于11853元时，投资这套房子没有风险。如果后期租金从4500涨到了6000，“好价格”也会由11853元上移到15804元。如果后期租金从4500涨到了20000呢，好价格”就会由11853元上移到52682元。50000元/平的价格就是“好价格”，值得投资。