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春天已经过了大半，对地产行业来说这个寒冬还没完全过去。而对部分房企来说，他们永远倒在了这个冬天。据不完全统计从年前至今已有百余家房企破产！ （信息来源自人民法院公告网） 房地产是典型的资金密集型行业，高周转、高负债、高杠杆的“三高”是最鲜明的特点。突如其来的疫情影响对于万科、恒大、碧桂园等龙头房企可能仅是伤筋动骨，但对于本就融资困难、资产负债率过高的小房企来说，资金链断裂、短债压力等因素就是灭顶之灾。虽然目前破产房企几乎都是二三线城市里的中小型开发企业，然而前文提到的这些龙头房企就真的好过吗？至少从他们目前释出的信号来看，我们能看到这些大房企面对寒冬体现出了满满的求生欲。 今年2月底碧桂园发布文件，宣称16项组织架构调整，29个区域合并，涉及38个高管。据称去年上半年已经优化了将近1.5万人。新加坡最大房地产开发商凯德集团宣布：董事会和高管层自愿降薪，其董事费和基础薪资将从4月1日起降低5%-15%。所有经理级及以上级别的员工冻结涨薪，其他员工不受影响。（上图信息来源自网络） 百强房企中迪禾邦要求员工按照先前公司的协商方案主动离职，才可延期领到1月、2月的工资。诸如此类的新闻消息比比皆是，除了房企自身，整个产业链上的上下游行业谁的日子又能舒服的了呢？如果大家没有体会，那我们举一件身边的小事看大家有没有同样的情况，最近是不是有很多你还没想起来从微信里删掉的房中介开始转行卖口罩了？现如今房产行业整个产业链都遭受了不小的冲击，为什么这样的局面对置业者来说，反而会是好事呢？首先，这是一次市场替置业者甄别房企的机会。近两年几乎每年都有近500家房企破产，即便没有这场疫情，很多中小型房企也熬不到今年。未来的楼市不会再是百家争鸣，行业洗牌已成必然。从城市发展角度来看，土地招拍挂打分机制等政策的出台，无疑也佐证了政府更希望让真正有实力的房企进行土地开发，未来将会是强者恒强。而对于置业者来说，在此之前可供选择的房企百花缭乱，一场寒冬过去之后要怎么选，只需要找还站着的就好了嘛。其次，这是一次楼市回归买方市场的机会。前文我们看到了头部房企面对疫情都不好过。但在疫情逐步得到控制，楼市逐渐回暖的当下，他们还真没到了考虑怎么活着的地步，充其量也就是思考怎样活的好点的问题。（数据来源：Wind，中指研究院整理） 应对寒冬，一向喜欢借外债的大房企们纷纷加大海外债融资力度，同时增加短期融资券的融资额度，对冲其他渠道融资下滑，确保融资总量平稳，有效缓解严峻市场环境下的资金流压力。从发行额度看，恒大、佳兆业、禹洲、首开有不俗表现。但是，有一件事是他们都在思考的。那就是待市场恢复正常之后如何抓到第一波销售红利。那么可以想见的是，为了在存量市场中抢到更多的市场先机，房企在多方面会做出一定程度的让步。回想房地产市场繁荣时期，购房者连夜排队买房子比较常见；现在因为疫情影响而诞生的线上买房模式碰壁。像以前那样由某些开发商创造了某些假大空的概念围绕它虚假宣传的那一套已经不好使了。众多房企搞起了促销，各种优惠政策频出。这么多年来，楼市终于向买方市场倾斜。第三，这是一次享受房企良性竞争的机会。前文我们提到了两点，一是未来的楼市将会是头部房企之间的竞争；而是房为了抢占更多的市场先机与份额将会导致楼市更趋买方市场。那么我们由此推导，台面上的玩家少了，市场份额的竞争势必更激烈，那么谁会成为受益者呢？部分置业者目前已经享受到了一些房企的优惠政策，而这仅是从价格这一方面来说；未来房地产项目的质量会更好，也会更贴合置业者们的需求。 至于享受这些好处的基础因素，也是几乎所有置业者都会关心的房价涨跌问题，我们之前的观点楼市后续走向仍将是稳字当头。现在我依旧保持这一观点，房产无论大涨还是大跌都不会是政府希望看到的局面，全国房价刚出现下跌迹象，多地城市却积极推出楼市提振政策，避免房价出现大幅下跌，近期各地房企也是动作频频。 当然，回归每一个置业者来说。对于诸如楼市崩塌之类没有必要过分恐慌，也要牢记“住房不炒”这四字真言。不管房企怎么八仙过海，选择对的时机，找到合适的好房，用好手里这张房票，才是咱们平头百姓的小确幸。 |
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