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面对突发的疫情，各地政府采取了停产停业、交通管制、出入限制等防控措施，使得部分房屋租赁合同无法正常履行，由此引发纠纷不断显现。 一、疫情是否构成不可抗力？ 答：根据《民法总则》第一百八十条、《合同法》第一百一十七条的规定，不可抗力指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 新冠疫情爆发突然，符合“不能预见”的情形； 疫情爆发后，国家卫健委发布公告，将新冠肺炎纳入《传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施，各地政府也采取了具有行政强制力的疫情防控措施。 这不是以个人或某个企业的意志为转移的，符合“不能避免且不能克服”的情形，符合不可抗力的构成要件。 对于因此不能履行合同的当事人来说，新冠疫情属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。 二、疫情构成不可抗力的法律后果，是否必然导致租赁合同解除？ 答：《民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。 而《合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。 因此，根据《合同法》规定，不可抗力并不能当然、直接和全部免除合同责任，也并非必然导致合同免责解除。 疫情对合同履行的具体影响应当结合合同性质、当事人预期、合同实际履行情况、疫情对合同履行的影响程度、因果关系等因素综合认定。 三、一方当事人可否因疫情构成不可抗力为由要求解除房屋租赁合同？ 答：疫情对合同履行没有影响或者影响较小，合同仍可继续履行的，应当继续履行合同，原则上一方当事人不能以疫情构成不可抗力为由主张解除合同。 只有在疫情对合同履行具有重大影响，继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人才可以依据《合同法》相关司法解释请求变更、解除房屋租赁合同。 四、租赁合同当事人一方因不可抗力不能履行合同，是否应当通知对方？ 答：《合同法》第一百一十八条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应在合理期限内提供证明。 如果房屋租赁合同的一方当事人因不可抗力不能履行合同的，应当将合同因疫情导致的履行障碍及时告知对方当事人，以尽量减少不可抗力给对方当事人造成的损失。 同时，还应当在合理期限内提供履行障碍的证明文件。 答：承租方因政府实施隔离措施、采取其他紧急措施、要求关停特定经营场所等原因不能使用租赁房屋或因疫情影响不能正常使用租赁房屋的，可以与出租方协商延长租期、减免租金。 不能协商一致而提起诉讼的，法院应当根据公平原则，结合案件的实际情况确定是否延长租期、减免租金。 答：《合同法》第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 疫情开始前，承租方已发生拖欠租金等违约行为的，不能以受疫情影响为由请求延长租期、减免租金，并且出租方可要求承租方承担违约责任。 七、房屋租赁期已满 因隔离无法搬家算违约吗？ 答：《合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效； 租赁期限为不定期，双方均可随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 疫情期间，若出租人已经明确表示要求解除合同，但承租人因为防控措施确实无法搬离，应属于不可抗力，可以部分或全部免除责任。 但不搬离的同时，也应参照此前合同约定或双方协商，由承租方向出租方支付使用费。 答：因疫情防控导致的损失应由出租人、承租人和次承租人根据公平原则，通过减免租金、延长租期等形式合理分担。 其中，对以转租为经营业务的承租人，其与出租人之间损失分担，还应结合双方租赁合同中对租赁期限、租金数额、支付方式等约定合理确定。 答：疫情期间，为了有效防控，许多地方采取交通管制等措施，多地法院也关闭了现场立案及服务大厅，客观上给当事人立案造成了一定程度的障碍。 但根据《民法总则》第一百九十四条规定，在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力的障碍，不能行使请求权的，诉讼时效中止；中止时效的原因消除之日起满六个月，诉讼时效期间届满。 同时，各地法院也开通了微信立案、邮寄立案等多种方式，确保当事人的权利得到保障。 因此，想要到法院通过诉讼解决纠纷的承租方或出租方，应对相关案件的诉讼时效进行把握和计算，或通过网络、邮寄等方式立案，从而保证及时行使自己的权利。 十、发生房屋租赁合同纠纷后，应向什么法院提起诉讼？ 答：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二十八条的规定： 因房屋租赁合同纠纷需提起诉讼的，当事人应向房屋所在地人民法院起诉。   山城龚律师 法治、正义，重庆法正法律服务团队  关注 |
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