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现在几乎所有上点规模的房企都在追求全国化布局，就算是区域型战略房企也会碰到下沉三四五六线的问题，今天就是讲一讲如何准确、高效得调研一个新城市。 对了，对金融机构风控人员评价不熟悉城市土地抵押物的价值也很有帮助。 以下讲正文： 调研一个新城市，我们要做内业和外业。 1、内业 1）城市发展历史沿革 ①搜罗这个城市10年间的各种房地产市场报告、研究报告，梳理下10年间这个城市发展的脉络，房地产热点的变迁，市场的波峰波谷及背后的故事。 ②了解这个城市的主政官员的思路与既有的发展战略。 ③了解这个城市的产业特征，居民的收入水平及消费水平。 要去一个新城市，你首先要了解这个城市的历史，如果一点概念都没有，现场踩盘的时候很多问题就理解不了。一般来讲，当你能拿着一张城市地图，能讲出这个城市的大概情况的时候，那对城市的理解就差不多了，整体的印象就有了，有偏差不要紧，后面慢慢调整。 2）城市的房价体系与地价体系 这个很重要，我们去调研一个新城市的目的，主要还是为了了解这个城市的房价和地价，从而为自己合理拿地提供依据。 如何在不去现场的情况下了解到最准确的信息？我们还是从房产的网签数据和土地的成交数据着手，这两个数据都是第一手的数据且有政府公信，没有处理过也做不了假。 我的建议，就是做好两张图，一张是近两年的土地成交图，另一张是近两年的去化量排名前十或前二十的楼盘分布图。 土地成交图上，可以看到成交热点、土地供应强度，包括地价梯度，当然很多地价都是综合体地价或者带着无偿移交的配建，都可以备注说明掉，地价梯度以及供应强度是可以大致框出标的项目的合理地价范围。 楼盘分布图上，可以明确合理的房价梯度，因为去化是排行前十前二十，都是跑量型的合理定价，通过价格体系的建议，可以框出房价的合理范围。 要去一个新城市，首先就是要“定坐标”，坐标点布满参考系建立完成后，其实对这个城市也基本上做了框定，所以内业做这个工作很重要。就和城市研究一样，大家最想看的，还是那个价格体系图。 3）实地踏勘准备 看时间预算来定看地安排，一般来讲，一个三四线小城市，一个整天8个小时基本上绰绰有余，如果是一个一二线的特大城市，基本上要2-3天，毕竟你从城东开车到城西路上都要将近一个小时。 对于三四线城市而言，采用三看的模式，标杆房企盘必看、高流量爆款盘必看、特异性盘必看（所谓特异性，就是①售价明显高于周边且有一定流量、②市区范围内的特大盘项目），当然时间不够，每种楼盘挑一到两个有代表性的就行。 对于一二线城市而言，大家研究都很充分了，一般就是聚焦，市区那种地方供地少，板块也相对均质化，挑楼盘可以少看看，看一两个红盘就行了，在市郊区供地潜力比较大的地方多看看，插红旗定坐标。 但无论如何，出差去新城市要做些啥都是要在内业的时候准备一下，不能去了再说。不过要去看什么，这个是见仁见智的行为。其实我觉得，大部分的内容在内业时候都已经准备的七七八八了，去现场看地，往往是做个验证和确认罢了。 就我个人感觉，调研城市工作内业的重要性比外业大多了。 2、外业 外业就是出差，下面讲讲出差时候要干嘛。 1）踩盘 很多人对出差的概念就是踩盘，对踩盘的概念就是进门问个价格、拍个沙盘就拍拍屁股跑了。 我讲下我对踩盘的概念，进售楼处都要关注点啥： ①竞品楼盘对整个区域的理解。售楼处对整个区域一般都会布置一张硕大的地图，上面把交通、配套罗列的清清楚楚，而且售楼处为了卖房，必定是竭尽所能寻找利好，那张图就能反应区域未来几年内最乐观的发展状态。毫不夸张得讲，投资人员进售楼处就是为了这张图来的，竞品楼盘的这张图其实是投资人员理解整个片区的捷径； ②产品及价格。这个是老生常谈，但要关注两点，第一，要确认下价格，明确内业查到的网签价格是否准确，第二，要聊下价和量背后的细节，因为网签的数据是表象，数据来源于蓄客、开盘、续销的转换，网签的价格背后也对应着产品形态，比如11层的小高层和33层的高层在网签数据上都表示为普通住宅。 ③存量。楼盘已经开盘卖了多少，还有多少没有卖，这个可以从沙盘上就能获取信息。 ④客群及热度。进入了售楼处，其实也可以感受下目前的市场热度。如果①销售人员很多，客户很少，说明刚刚热过一阵，但是因为踩盘时间不对或者市场刚刚下行，客户来的少；②销售人员很少，客户很少，说明市场下行很久或者近期没有推盘计划；③客户很多，那要么是市场好要么在认筹期或者刚开盘都在签约。除了感受，其实最好还要问下客户都是哪里来的，是地缘性的还是外来的。 ⑤竞争对手。我明调的时候比较喜欢问销售，你家竞品都有哪些，然后他一般都会很感兴趣，毕竟销售平时的重点工作之一就是琢磨对手，然后巴拉巴拉讲一堆他的理解，很好，省了我去周边调盘的时间。 2）感受城市 去了当地，就要像本地人一样生活。 ①中饭晚饭吃饭的时候，记得去他们最好或者次好的商圈走走，调研的同时，为当地的GDP贡献一点力量。 ②一般调研城市都会有车，就算没车也能打出租车，沿着城市的一环、二环开一圈，看看环线内外的感受，也听听出租车司机或者地陪的吹牛，多得到一些百度地图之外的信息。 ③去当地供地比较集中的区域，看看各家开发商的开发状态，也看看政府规划的实现状态。 ④找个当地的中介，说自己想投资一套当地的房产，听听中介的吹水，留个微信保持沟通，也许真买了也说不定。 文毕。 PS:在推售讲义《房地产收购勾地理论与实践》 封面如下： 讲义3.0版本的目录如下： |
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