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近日，网传某地法院的一起购房者起诉开发商承担逾期交房、逾期办证违约金的一审判决书中，一审法院认为，《购房合同》约定的，开发商原因造成购房者逾期不能办理房产登记的，不论违约期限多长，仅需要支付购房者支付的房屋总借款0.1%（千分之一）的违约金，合法有效，驳回了购房者要求确认该条款无效，要求提高的诉讼请求。 
根据法院查明的案情，购房者上百万元的房款如期支付了，也入住了好几年了，可至今一直办不出房产证，经查询得知，涉案小区的土地使用权产生了纠纷，短期内房产部门不可能办出房产证。于是，购房们走法律途径，聘请了律师起诉要求开发商支付逾期办证的违约金，请求法院调高违约金数额，按照人民银行同期贷款利率计算。法院一审判决认为，业主们主张调高违约金数额，“于合同约定不符，亦未举证证实其实际损失，故本院依法仅能支持被告支付逾期办证违约金1383.39元（1383393元×0.1%）”。138多万元房款的房子，已经逾期办证一年多，如今成了办出房产证遥遥无期的“烂尾楼”，法院判决仅支持一次性的1300多元的违约金（按照法院确认有效的合同条款，以后再不能主张了），让人情何以堪？法院对于合同约定的违约金条款真的无能为力吗？办不出房产证给购房者造成的损失真的需要拿出证据来证明吗？法院一审如此判决，真的符合法律规定的吗？ 一、购房合同约定的违约责任条款，法院真的无权调整吗？ 非也。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据以上规定可以看出，法院在案件审理中，应当对合同中约定的违约金标准根据当事人的主张进行审查，而不是一概的“遵照合同约定”，对于过高或过低的违约金应当进行调整，调整的标准为，“参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。法院判决书认为的，“于合同约定不符”，构不成法院无权调整违约金的理由。从法理上讲，当事人之所以诉讼，就是为了追求法院衡平调整社会经济活动中利益失调的法律关系，这是司法诉讼存在的价值基础，根本不存在法院无权调整一说。二、房屋办不出房产证造成的损失，真的需要证据证明吗？ 非也。 最高法院在（2018）最高法民终355号民事判决书里，对于合同法里的“损失”是这样解读的：根据体系解释的原理，从《合同法》第一百一十三条第一款和第一百一十四条第二款的规定来看，“造成损失”和“造成的损失”中的“损失”，不仅仅是指实际损失，还应包括合同履行后可以获得的利益。最高法院的《民事诉讼证据规则》司法解释第九条，对于“(一)众所周知的事实；(二)自然规律及定理；(三)根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则,能推定出的另一事实；......”,当事人无需举证证明。有网友留言，就是不知道无产权证的房产不能交易、抵押实际法律影响的“法盲”，也知道没有产权证的房屋会给购房者在变卖、子女升学、落户等方面带来的实际影响，难道法官是脱离社会生活、不食人间烟火的“超人”，不知道这些基本社会常识吗？还要当事人举证证明损失？ 实际上，江苏省高级人民法院已经通过全省法院适用的《指导意见》告诉社会，逾期办证给购房者造成的损失，根本不需要提供证据证明。
江苏高院2017年《关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第45条规定，对于逾期办证，开发商往往约定较低的违约金，有的逾期办证时间较长，买受人主张调高违约金的，此时应由买受人举证其损失，买受人能够证明损失大于合同约定的违约金的，可予支持。但实践中对于逾期办证的损失往往很难举证证明，而逾期办证客观上确实对买受人造成损害，如果逾期付款违约金与逾期办证违 约金约定明显不对等的，买受人请求参照《商品房买卖司法解释》 第 18 条第 2 款规定，按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准调整违约金的，一般可予支持。 再看看人家重庆对于逾期办证开发商违约金约定过低，是如何调整的，都上了报纸了。
三、购房合同约定千分之一的逾期办证违约金，也不符合住建部门颁布的行业合同示范文本 2014年4月份，住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局制定颁布了《商品房买卖合同（预售）示范文本（GF—2014—0171）》，其中的“合同备案与房屋登记”专章规定，“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起（）日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（）种方式处理：.....其中特别指出了，开发商逾期办理房产证的，需按日向业主承担违约责任，标准“不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率”。尽管以上的指导性示范文本没有强制性的约束力，但却是体现国家行业标准的指导性文件，提供了逾期办证公平合理的违约金计算标准。人法法院可以不予直接适用该《示范文本》确定的违约金标准，但却可以参考评判具体《商品房买卖合同》违约条款公平合理与否。四、《购房合同》约定的违约金条款算不算格式条款，是否应该认定无效？
根据《合同法》的解释，格式条款，是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。但凡有点生活常识的都知道，购买房屋时，尤其是开发商的一手房，购房合同都是开发商预先拟定好的，对于上面的内容，购房者只有同意或者不同意的份。这算不算“格式条款”？《合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。开发商到了法庭上，都会说《购房合同》上的内容是经协商的。根据举证责任，既然是开发商提供的可以反复使用的合同，是否参照保险合同法院的采信原则，举证证明，对关系购房者重要权益的重点条款进行特殊说明？没有举证特殊说明的话，对于其中“免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的”、约定购房者违约就要承担房款20%的违约责任，开发商违约只需承担0.1%违约责任的，应不应该按照合同的公平性原则，认定无效？五、认可《购房合同》0.1%的违约责任条款，不符合最高法院典型案例的精神。
最高人民法院2015年组织的“用公开促公正 建设核心价值'主题教育活动合同纠纷典型案例中，发布推广了“王磊诉抚顺乐活房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案”。案号为（2014）抚中民一终字第00379号，裁判文书网上至今可查。
该商品房销售合同纠纷中，开发商跟购房者签订的《购房合同》约定的是，“按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。”二审法院认为，虽双方签订的合同中已明确约定违约金的给付标准，因双方约定的违约金标准明显低于此款的中国人民银行同期同类贷款利息，对原告要求调高违约金的请求予以了支持。 最高法院在该案例的“典型意义”指出， 在商品房买卖合同中，由于购房者与开发商所签订的购房合同系开发商事先拟定好的格式合同，在确定违约责任方面，购房者基本上处于弱势地位，无改变合同条款的权利，致使开发商尽可能减少自己的违约责任。在合同履行过程中，开发商因其自身原因致使合同未能如期履行时，造成购房者较大经济损失，而开发商会承担较小数额的违约责任，导致购房者在受损失和获得赔偿方面无法达到平衡。在此情况下，不能简单地机械适用双方签订合同中所约定的违约条款，而应综合考虑《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定及《中华人民共和国民法通则》中有关公平原则的相关规定，才能更好地维护当事人的合法权益。综上，貌似“与合同约定不符”、购房者不能“证明实际损失”很有道理，但从以上分析可以看出，法院支持《购房合同》中约定的，不论违约期限，违约金仅支持千分之一的判法，无论是从法律规定上、司法实践上及最高法院的典型案例上，都是站不住脚的。 最近，跟网友聊天，当地法院近期也会出台类似于江苏高院的审判指导性司法文件，规定对于购房合同中约定逾期交房违约金过低的，购房者无需提交证据证明，按支付购房款主张不超过日万分之0.5、年6%利率违约金的，法院应当支持。
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