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近日，东莞长安镇印发的两则《工作方案》【1】中明确提出，集体所有土地上开发的商品住房（小产权房），一律不予确权登记。小产权房在转正的路上似乎渐行渐远。 不由得联想到深圳，东莞长安毗邻深圳松岗，同样面临着土地匮乏，商品房紧缺，小产权房泛滥的问题，长安就像深圳的一个缩影，在居住问题上感同身受、同病相怜。 深圳的小产权房也是粉丝最为关心的话题之一，借此机会，深圳看房团准备对小产权房进行深入解读：深圳的小产权房到底能不能买、怎么买、适合哪些人买，未来的趋势又是怎样的。 01 小产权房能买吗？ 人生就是不断的退而求其次，在买房的路上同样如此。买不起市中心就买郊区；买不起学区房就上普通学校；买不起三室一厅就买小两居；买不起商品房，可以买小产权吗？ 我们都知道，小产权房在法律上是不允许买卖的，现实中也存在原业主违约或一房多卖的案例，但以上风险并没有打消人们对小产权的热情，无论是网络平台、小房产中介公司或是城中村张贴的传单上，我们总能看到令人砰然心动的价格。 从上世纪八十年代开始发展到现在，深圳小产权房已经形成一种成熟的模式，如村股份公司集资建的小产权房，建成后一部分分给本地的村民，多出来的便会卖给别人；一些原村民也会将整栋楼售出，由接手方经过一番装修甚至重建，配置一些基本的家具并安装电梯，最后再流向市场…… 据美联物业全国研究中心数据显示，农民自建房屋占据深圳住房存量的47%，共509万套，而深圳的商品房数量还不到200万套。虽然大家对小产权房交易的不合法性心知肚明，但其销售却仍遍布各处，根本原因还是深圳商品房价格太高，供给又太少，居住需求最终只能流向小产权房。 经过这些年的发展，深圳小产权房的交易体系已经非常成熟，如果购房者单纯为了自己居住，做足功课后小产权房的风险是可控的，以后也可以出租和转手；如果是以投资为目的，就要考虑更多因素。 02 小产权房怎么买？ 目前，深圳的小产权价格一般为周边商品房价格的三分之一，普遍在1万-2万/平方米左右。小产权价格低的主要原因，还是其交易不受法律保护，同时可能存在违建、握手楼、采光通风不好、环境脏乱差等问题。 实际上，并不是所有小产权都是非法的，在深圳报建手续齐全的小产权是合法的，只是不能用于交易。而且在龙华、沙井和松岗等地，有很多高端的村委统建楼，不仅有社区花园、泳池、地下停车场、商超，还通了燃气，与商品房几乎没有区别，价格只有商品房的三分之一。 如位于沙井的一个开发商与村委合建的小产权房，100米内有地铁站，45平小两房售价95万，均价2.1万/㎡。 小区共4栋1200户，通燃气，有停车场，小区内部有菜场，便利店，日常生活购物都非常方便。  比如这个位于沙井的一手村委统建楼，总层高22层，3栋花园小区，车位比1：1，42平米单间到163平米四房，三梯六户，均价1.9万-2.3万/平方米。 据中介介绍，项目门口有地铁站规划，附近的商场、学校、公园和医院配套都非常齐全。
如果你想购买深圳的小产权房，一定会遇到以下几个问题： 1、什么是绿本、两证一书和历史遗留，哪个更有保障？ 绿本是房东补地价交罚款后，由国土局发的绿本，并在国土局有备案，这种小产权不能买卖，也不能过户，购买时要签转让协议和律师见证，平时自住或出租都没问题，但拆迁时房东想反悔，新业主是没办法的，因为政府和开发商只认绿本上登记的权利人。 两证一书是指建设用地规划许可证、村镇住宅建筑许可证和兴建住宅用地批准通知书；历史遗留是指农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执。两证一书和历史遗留是目前深圳主流小产权销售类型，购买时只需签订买卖合同和律师见证。 在国土局有备案的绿本，拆迁时更容易产生争议，也不利于新业主的维权，两证一书和历史遗留相对来说更安全。与上两者相比，更有保障的是村委统建楼和开发商的统建楼，这些体量较大的一手小产权无论是居住、出租或拆迁都少有争议。 2、小产权怎么交易，可以贷款吗？ 一般来说，像村委统建楼或开发商统建楼这样的一手小产权，都是可以贷款的，首付5成，普遍分期5年，月息4厘到9厘不等。 但是从个人卖家手中购买二手小产权，绝大多数是要全款的，能不能贷款主要看业主的态度，全款购房就是一手交钱一手交房，并不复杂。 值得注意的是，小产权房的信用贷款年利率要远高于住房贷款，以月息4.5厘为例，按照按揭贷款的算法计算，真正的年利率应该是9.42%- 9.68%，也就是约为普通房贷利率的2倍。 3、以我的条件，该怎么选小产权房？ 如果是打算自住的，最好选择有花园社区的村委统建楼，这种小产权房的居住氛围与商品房相差不大，而且价格只有商品房的三分之一或一半不到。 如果是用作过渡，未来还准备购买商品房的，最好选择近地铁、交通便利、区域核心、人口密度高的独栋楼，这种小产权房的单价更低，普遍在1万元左右，租金回报率非常可观，未来转让也有较大的市场。 如果是用作投资，想搏拆迁的，那就要仔细研究城市的规划，首选福田、南山这些原关内土地资源紧缺的区域，最好选择居住矛盾突出的老房、危房，这样的小产权房旧改进度会更快。 4、小产权房有哪些优点和缺点？ 优点：不限购，不需要购房资格，没有国土局备案也就没有房产税的担忧，低单价低总价，租金回报率高，拆迁了可以按1-1.3倍赔偿，以后转手也有较为成熟的“地下市场”。 缺点：一般为全款购房，要考虑资金沉淀成本，变现能力比商品房弱，部分可以贷款但利率很高，小产权的升值+租金回报或许可以抵御通胀，但远远比不上商品房的升值速度，此外还有偷面积问题和大家最为关心的业主反悔和一房多卖，这是购买小产权房必须承担的风险。 5、深圳小产权房未来的发展趋势是怎样的？ 只要深圳的商品房价格不断上升，小产权房断然没有降价的可能，但从目前深圳各类文件的表述上来看，想靠搏拆迁一夜暴富的机会是越来越少了。 同时，如果未来深圳不进行扩容，小产权房将会成为深圳抑制房价的最有效武器。 去年三月，《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》中明确规定，未来6年，城中村由“拆”变“治”，那些产权手续不完善、但经济关系已经理顺的“违建”，未来几年将纳入到了住房保障体系。 到2035年，深圳将筹集各类住房170万套，其中有6成是保障房，这么多保障房从何而来，大部分都将来自超500万套的小产权房。 那么这些小产权如何转化为保障房，目前还无从得知，但可以预测的是，手续齐全的小产权不会出现强拆，转化为保障房后的销售获利和租金收益，也都将补偿给原业主。 【1】：《长安镇房地一体的农村宅基地和集体建设用地确权登记颁证工作方案》(以下简称“工作方案”)、《长安镇历史遗留产业类和公共配套类违法建筑补办不动产权手续实施方案（征求意见稿）》 |
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