不再看好老城区

一直有一个问题，很多人没有想清楚。那就是买房的时候，到底买城区的老破小，还是郊区的远大新？

这个问题比较泛，因为像北京这种城市，郊区太大，不同的郊区其价值也不一样。比如说，门头沟新城，和通州新城相比，二者价值差距就比较大。

老城的范围也相对宽泛，比如说，北京的东西城算是老城，那房山的良乡、老门头沟、通州梨园、大兴黄村等也算是某个区的老城。

不过这也没关系，老城和新城都有一些核心的逻辑可以梳理出来。今天我们就讲一讲这个话题，供大家参考。

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20年的发展周期

北京的城市发展年头并不长，如果看北京二环三环的房子的建筑年代，会发现老公房多是上个世纪80年代建的。楼龄也就30多年。

那个时候，分到房子的多是一些国企职工。

1998年房改，取消福利分房，住房开始商品化，从此之后，北京才开始大批修建商品房小区。

现在看的话，北京的二环三环的房子，公房的占比要更高一些。某种程度上说，北京的现代化的时间，只有短短的20多年。

从这个时间上，我们去看一个城区的进化过程就会发现，实际上20年的时间已经足矣让一个区域完全成熟化。

北京三环四环2000年左右的商品房区域，现在已经完全成为了一个老城区，丝毫没有新区的影子。

而北京的第二次扩张，发生在2008年之后，像门头沟新城、房山长阳、通州新城、丰台总部基地等新区，就是这个时间段里发展起来的。到今天，已经有了10年左右的时间。

虽然新区的各方面还没有完善起来，但是相信在接下来5-10年的时间里，这些区域都会逐渐成熟化，人们的日常生活所需，以及教育医疗等资源都会逐步完善起来，它们的便利度会像北京的三环四环一样。

那个时候，北京的各区域之间都会形成一个相对封闭的生态系统。也就是说，人们在某一个区域生活，工作、孩子教育、医疗等问题都可以解决，不再需要跨区域跑来跑去。

实际上现在已经有了这个趋势，但是由于目前阶段，各区域之间的成熟度还没有那么高，所以大家出门的成本还是相对较高一些，有些人可能住在北京南四环，但是会跑到北五环上班。

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老城区的价值跌落

观察一个城市实际上并没有那么复杂，从城市生命体的角度去理解，就能把一个城市的发展模型简单化。

城市的老城区就像一个老人一样。其身体机能各方面都会逐渐衰退。

我们都知道，老年人的价值体现在他的经验和学识。

老城的价值也是如此，一个老城如果有文化底蕴，那么价值就很高，相反，那些没有什么文化底蕴的地方，价值就会大打折扣。

北京的东西城就是有文化底蕴的地方，而北京的其它区的老城区，比如说房山良乡，就谈不上什么文化底蕴，所以其价值就会随着时间而衰退。

当然，从房地产的角度去看房子的价值的话，我们要看的是教育资源。

这一点是很容易验证的：北京南三环从地段上说，无可挑剔，交通资源便利，区域成熟度高，但是由于教育资源太弱，南三环的房价就低很多，东三环也是如此；而北京的西城区，同样是老区域，由于教育资源优质，西城的房价就高很多。其中，西城的德胜和宣武的房价也差了很多，也是教育资源的差别。

海淀也是类似的，有优质教育资源的区域，房价就高很多，反之就不行。

也就是说，关于老城的价值，我们要从两方面去看，一是城市真正的价值，二是城市里的房子的价值。这两点必须要分开。

老城真正的价值体现在它的文化底蕴；房子的价值体现在教育资源。

如果没有教育资源，只有文化底蕴，那么老城的房价也不会太高。这一点也不难想明白：教育资源是服务于少数人的，确切点说就是孩子家长，孩子家长会为了争夺教育资源而去买房子，最终房价就涨了起来；而文化底蕴是服务于更多人的，大家都可以去老城区旅游参观，这能体现出老城的价值，但是对于房价来说，并无太大帮助。

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从买房的角度看待老城新城

一个人买房的话，买在老城区会方便很多，特别适合生活；买在新城的话，生活成本就会高一些，每天上下班时间很长，同时新城的各方面配套也没有完善起来。可从相对长远的角度看，新城的房子应该要更有价值一些。

这对很多人来说，是个两难的选择。这也没有办法，因为我们处于特定的时期：城市发展还没有完全结束，正处于一个快速成长期，区域资源错配是常态。

房价的涨幅方面，比较泛的角度来说，老城的长期涨幅一定是低于新城的。

这也可以从北京三环这些年的房价涨幅来对比，东三环南三环的一些老房子的涨幅，还不及北京的五环一些新区的房价涨幅，这个趋势会持续下去。

前面我们讲过了，老城的价值在于学区。

从这个角度去看的话，老城区还要分为两类，一类是本来就没什么学区，不过将来有可能教育资源有大幅提升；另一类是，本来就是优质学区。

对于前一类来说，未来的价值提升空间就更大一些，对于后一类来说，将来的风险就更大一些。这个大家去参考上一篇文章。

举个例子：朝阳区发展了这么多年，各方面条件都不错，但是唯一的弱项就是，没有什么太好的学校，这就限制了朝阳区的房价上涨，而对于朝阳这种老城区来说，将来的价值的大幅提升，只能寄希望于能有更好的学校诞生。

所以，买老城区的思路，就是买将来有可能成为学区的房子。至于如何判断，大家自己去找各方面信息了解。

当然，如果是为了孩子上学，那就要根据自己的经济条件选择合适的学校，这属于比较刚性的需求。

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教育均衡化对于老城区的影响

教育均衡化的话题过去总集中在东西城海淀，我觉得可以换一个角度去理解。北京的思路是要把各区的教育水平都提升上去，全面开花，只要优质教育资源没有那么集中了，那么东西城海淀的房价也就不会那么贵了。

从过去的实践角度看也是如此，一些优质学校开始集团化发展，在各个区办分校。

这时候的问题就变成了，到底是那些没有学区的老城区将来更有优势，还是新城区更有优势？比如，东三环的教育提升速度更快，还是通州新城的教育提升更快？

这个问题，我个人倾向于后者，因为新城的发展会有后发优势。老城区由于固化的因素，反而阻力比较大。当然，这类问题也都是相对的。

不管怎么说，教育均衡化这个思路，对于新城区是一个绝对的利好。对于有学区的老城区，是一个绝对的利空。对于没有学区的老城区，是利好，但是利好程度可能不及新城。

最后，还是那句话，关于城区价值的话题，必须要放到5年10年的维度来看，这么长的时间，足够发生很多事情。