被玩坏的“高周转”

   在“现金为王”的时代里，谁手里掌握了大量的现金，就可以使自己在激烈的竞争中立于不败之地，当有了足够多的money时，便可以快速地占领市场，甚至垄断市场。正是在这样的理念驱使下，当下很多房企纷纷祭起了“高周转”这面大旗。

Part 1、高周转的发展

高周转模式可以追溯到2010年，以恒大碧桂园为代表的房企们运用此种模式创造了前所未有的销售额，但是将这种模式发扬光大的并不是万科，而是有着“凤厂”之称的碧桂园。

万科曾奉行“5986”高周转模式，即拿地5个月即动工、9个月销售、第一个月售出八成，六成产品必须是住宅，但这一模式因施工安全、房屋质量等问题被逐步放弃。碧桂园则在此基础上更加优化成“456模式”，即拿地4个月开盘，5个月资金回笼，6个月资金再周转。

二、高周转的优势

从万科、碧桂园等房企在高周转模式下的受益，可以看出高周转模式确实可以带来以下好处：

1、缓解资金的紧张，可以更好的以少博多；

2、加快资金周转，提高资金的使用率及利润率；

3、快速占有市场，扩大市场份额；

4、形成品牌效应，反过来提升品牌溢价能力；

5、获取更多的流量，提升自己的排名，以获取更多低成本资金的青睐。

（由于本文主旨不是探讨高周转的优势，所以这些优势就不展开细说。当然还有更多的优势，欢迎补充）

诚然，高周转带来的好处是显而易见的。现在的高周转其实就是快的代名词，“天下武功唯快不破”，只有快，才能够迅速做大做强，才能不被洗牌出具，才能实现高增长。

三、高周转的鼎盛

2016年国庆节假期第三天，全国房地产进入了史上最严厉的调控，各地政府纷纷在这一天出台了“限购、限价”（甚至包括了后来的限售）政策，宣告了房地产市场结束了“黄金时代”。

开始的时候，开发商还幻想着这次的调控会跟之前的一样，撑过去就算成功，有着“前车之鉴”，很多开发商开始不计财务成本而“捂盘惜售”，等来的却是调控的更严厉的加码，很多开发商一看情形不对，加之碧桂园以高周转模式成功逆袭“招保万金”多年的压制，纷纷祭起了“高周转”的大旗，“高周转”的口号声更是一浪高过一浪。

四、高周转真的很重要？

举个真实的案例：

2014年底，苏州市吴中区尹山湖板块，将有13个项目同时在2015年上半年面世，当时被行业内戏称为“尹山湖十三太保”。按照历年统计数据，尹山湖板块年去化量最多只有40万方不到，而这13个项目加起来共有360万方，字面去化周期为9年。

某房企于2015年初喊出“大干100天，抢出售楼处”的口号，最终如愿，如期抢出售楼处（结果超出预算好几百万元），成功实现开盘。在开盘价仅有9000多元/平米的情况下，开盘情况惨淡（当初“十三太保”的楼面价除了中海的较低外，其余都在4000-6000元/平米，该项目的拿地楼面价也是处于高位）。最后不得已，为了追求速度，降价到7000-8000元/平米，去化情况较好（区域其他项目的情况基本也差不多，几乎都是卖一套亏一套）。后来情况大家都知道了，自2015年6月份行情到来，尹山湖板块水涨船高，价格逼近20000万元/平米大关，但是在行情到来之前，很多项目都贱卖掉超过百分之六十，从而白白的损失了自己的利润，这些白白扔掉的利润，后来是可以继续拿地的。

所以说，在2015年到2016年国庆之前，房价的增长速度赶不上土地价格增长的速度，基本就是卖一套亏一套，因为你的销售额已经支撑不起你获取下一块地。如此循环，拿错一块地，那就是致命一击！

五、高周转的弊端

高周转再怎么快，也是没有办法去违背科学的。水泥，混凝土的凝固时需要时间的，普通的砂浆一般需要8-10小时，为了快，4个小时你就开干，能不出事？曾记否今年号称两个把高周转玩的极致的放弃所出的事故了？古人云：“鱼和熊掌不可兼得”，这样的“快”带来的质量怎能让人安心？

周转速度过快会提高出现质量风险的概率，周转速度慢也会出问题，但出问题的概率会降低。设计、施工、审批等环节进度加快，尤其各种安全环节因为进度加快就会导致各部门仓促完成任务，减少审查，自然就会有风险。就说规划报批环节，一般时间要经过规划局、消防局等十来个政府部门审核，这起码需要近两个月，房企为了赶工期，他们就会想办法，草率通过的规划方案自然会给建筑后面的运营留下安全隐患。

在“房住不炒”的宗旨长期调控下，言房地产市场回暖尚早，角色也从卖方市场转为买房市场，更多的人目前是持币观望状态。房企快开发，快开工，但是销售状况不佳，销售款回不来的情况下，只能自己掏钱支付工程款，得不偿失。一味地追求快，结果变成了邯郸学步。

也有某房企，一味地追求高周转，在拿地的时候，不管什么项目一律按照流量项目来，规定必须在拿地后“几个月内开工，几个月内开盘，首次开盘一定要去化多少，多少时间现金流回正”。殊不知，影响房地产市场的最大因素是政策，如果几个月后的发展演变能预先被你规划好，那么，这样做房地产也太简单了!投资人员根据你的要求，做出你想要的东西，最终损失的是老板！

 

结语：高周转模式只能结合政策周期，在特定的政策周期里面，才能将其的优势发挥的淋漓尽致。那怕处在正确的政策周期里面，也要两手准备，将资金一分为二，高周转和利润型项目各半，甚至分成三份，两份高周转，一份做利润。因为利润是企业的生存之根本。

盲目的所有项目一味地追求高周转，只能说是东施效颦，邯郸学步！