处分限制民事行为人的不动产如何申请登记

作者单位：溧阳市不动产登记中心

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《不动产登记暂行条例》规定，“限制民事行为能力人申请不动产登记的，应由其监护人代为申请。监护人代为申请登记的，应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料；因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。”实务中，办理处分不动产房屋登记时，因可能会损害限制民事行为人的利益，各地有以“形式审查”为主和以“实质审查”为主的不同做法。

笔者认为，处分限制民事行为人的不动产登记，应做到区分民事行为能力、考虑监护制度和监护顺位，以及注意不动产登记审查等相关因素，才能规避登记风险。本文讨论的是限制民事行为能力人的监护，对于无民事能力人的监护权同样可参照执行。

一、民事行为能力人分类及监护

●1、民事行为能力人分类

《民法总则》根据自然人的年龄、理性程度、精神健康状况把自然人的民事行为能力分为三类，即完全民事行为能力人、限制民事行为能力人和无民事行为能力人。新《民法总则》中限制民事行为能力人是指8周岁以上的未成年人及不能完全辩认自己行为的成年人，其中成年人是指因精神疾病、物理伤害、老年痴呆等障碍而不能完全辩认自己行为的人。

●2、监护制度

《民法总则》设立了监护制度，由监护人担任被监护人的法定代理人，代理被监护人实施法律行为。为保护被监护人的人身和财产权利，在履行监护职责时，监护人应当尽可能遵循被监护人的真实意愿，其在履行监护职责必要范围内，可以处分被监护人的不动产。处分被监护人不动产有严格的限定，必须是专为保护被监护人的利益，除此之外不得处分，否则构成无权代理。

●3、法定监护顺位

《民法总则》规定了两类五种监护情形。第一，依照法律规定确定的监护人，即法定监护、有监护资格的人通过协议达成监护人、以及有资格担任监护的人争当或推诿时由人民法院等指定监护；第二，通过法律行为指定的监护，即遗嘱指定监护和成年协议监控。

《民法总则》规定了法定监护的顺序。第一，未成年人的法定监护人。（一）父母；（二）祖父母、外祖父母；（三）兄、姐；（四）其他愿意担任监护人的个人或者组织，但是须经未成年人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门同意；（五）由民政部门担任，或住所地的居民委员会、村民委员会。第二，被监护人为成年人的。由下列有监护能力的人按顺序担任监护人：（一）配偶；（二）父母、子女；（三）其他近亲属；（四）和（五）的监护顺序同未成年人的法定监护人。

二、处分限制民事行为人不动产的注意事项

●1、关于登记机构认定限制民事行为能力的问题

不动产登记受理申请时，登记机构可从年龄上随即判断未成年人的民事行为能力，但登记机构却很难判断成年人是否为限制民事行为能力人。登记机构只能在申请人申请时，通过正常询问了解其申请时是否具有辨认自己行为的能力。《物权法》也明确“询问制度”是登记机构在登记过程中应当履行的职责。登记机构所问问题不必复杂，一般提些常识性问题即可。比如，询问其到登记机构来干什么，申请处分出售房屋的位置、房价、购房人信息等一些日常简单问题。若遇到申请人对这些问题也不能很好回答，登记机构至少能基本确定其在申请时不能辨认自己的行为。

●2、登记机构应了解公民限制民事行为能力特别程序

在处分不动产登记申请时，经询问获悉某成年人在申请时不能辨认自己的行为，登记机构仍然不能直接由其配偶等作为其法定监护人代理申请，比如，现实中有偶然失忆却并不丧失其作为民事行为能力人等等。此时，登记机构在暂停受理的同时，可建议其到人民法院确认是否具有完全民事行为能力。根据《民事诉讼法》规定，申请认定公民限制民事行为能力，由其近亲属或者其他利害关系人向该公民住所地基层人民法院提出。申请书应当写明该公民限制民事行为能力的事实和根据，人民法院受理申请后，必要时应当对被请求认定为限制民事行为能力的公民进行鉴定。申请人已提供鉴定意见的，法院应当对鉴定意见进行审查，最后通过特别程序确认公民的民事行为能力。

●3、登记机构如何核对限制民事行为能力的监护人

（一）对于未成年人来说，父母是子女当然法定监护人，未成年人父母有监护能力的，其他有监护资格的人不能启动指定监护和协议确定监护人。未成年人的父母已经死亡或者没有监护能力的，有监护能力的人才能按顺序担任监护人。父母离婚，即便不随子女生活的一方，法律也没有剥夺其监护权。

（二）对于成年人的监护，明确是法定监护的，应根据民法总则规定的担任顺序进行确认。对于监护人的确定有争议的，争议人员应向被监护人所在地的居民委员会、村民委员会或民政部门申请指定监护人，对于该指定不服的相关当事人可以向法院申请指定监护人，也可直接向人民法院申请。

不动产登记机构在受理处分被监护人的不动产申请登记时，若通过法律行为、法律规定进行指定监护或协议监护的，该监护顺位要高于法定监护。若仅有法定监护的情形时，顺序在前的监护人自动担任被监护人的法定监护人；前面顺序的人不存在或者缺乏监护能力，那就由顺位在后的自动担任其法定监护人。登记机构可通过户口本、结婚证、出生证等民政、公安部门证明材料予以核查法定监护的顺位。

●4、登记机构对“被监护人利益的书面保证”的把握

《民法总则》第35条规定，监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。《不动产登记暂行条例实施细则》第11条对此也相应做出规定，即因处分不动产而申请登记的，还应当提供为“被监护人利益的书面保证”。

对“被监护人利益的书面保证”内容，有些登记机构对此仅作形式审查，而有些登记机构却要求申请人进一步提供确为“被监护人利益书面保证”相应佐证材料，证明其申请事项的真实性，比如，要求监护人提供相应的权属证书、存折、录取通知书等等。笔者认为，登记机构在形式审查的基础上，作必要的询问调查即可：

其一，因监护权是民事法律关系方面的身份权，对于被监护人来说，在这个世界上，监护人是被监护人最亲近的人，他比任何人更适合保护被监护人的权利；

其二，因监护人身份的特殊性，若监护人侵害被监护人权益，法律也会对其作出赔偿或剥夺其监护资格等相应惩罚；

第三，登记机构行使公权力，登记机构很难从实质层面对监护人的真实意思作出判断。

三、登记机构的审查责任

笔者认为，登记机构受理处分限制民事行为能力人申请登记，除了审查核对监护人及把握“被监护人利益的书面保证”之外，还需注意以下两个方面问题。

●1、提交材料的逻辑问题

比如，监护人虽然提交了“为被监护人利益书面保证”的材料，但又将被监护人的不动产无偿赠与他人或者将被监护人的不动产处分抵押用于从事生产经营，这些行为显然与书面保证材料是相悖的；还有将被监护人的不动产卖与自己而形成“自已代理”等问题。

●2、合理征求同顺位所有监护人意见

若被监护人有多个同顺位的监护人，其中每个监护人均可成为被监护人的法定代理人，由于不动产是被监护人大额财产，理应得到所有监护人的保护和监督，所以其中一个监护人在处分被监护人不动产登记申请时，需征求同顺位其他监护人的意见。《不动产登记操作规范（试行）》规定，代理人为两人或者两人以上，代为处分不动产的，全部代理人应当共同代为申请。

总之，登记机构受理处分限制民事行为人的不动产登记申请时，应对行为人作理性谨慎的合理询问，判断其申请时的辨认能力；形式审查监护人的“被监护人利益书面保证”材料并作必要询问，保证材料之间逻辑一致；同时要求同顺位监护人均到场申请，从而确保登记机构的登记行为合理合法。