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8月28日，大悦城地产有限公司公布公司及其附属公司2019年中期业绩。 2019年上半年，随着重大资产重组的完成，大悦城成为中粮集团唯一的地产业务平台，其公司发展步入新阶段。本次重大资产重组为大悦城主营业务注入新的商业地产元素，公司资产规模、业务结构发生较大变化。 2019年3月，大悦城名称由“中粮地产(集团)股份有限公司”正式更名为“大悦城控股集团股份有限公司”。 4月，大悦城召开品牌战略发布会，首次对外展示整合更名后全新的大悦城控股品牌理念及战略愿景，宣布将以“大悦中国赋美生活”作为全新品牌理念，以“城市运营商与美好生活服务商”为战略发展方向，向市场展现了整合后统一的品牌形象。 营业收入同比增长67.2% 2019年上半年，大悦城营业收入约为67.32亿元（人民币，下同），同比增长67.2%，实现签约金额约16.99亿元，签约面积97,582.4平方米。 报告期内，大悦城物业开发及土地开发收入40.24亿元，收入总额约59.8%，同比增长120.3%；投资物业租金及相关物业管理服务收入约为人民币22.07亿元，同比增长28.7%；大悦城购物中心租金收入15.46亿元，同比增长24.7%， 大悦城在报告中表示，2019年上半年，在“房子是用来住的，不是用来炒的”、“防范化解金融风险”以及“中美贸易摩擦”等国内外背景下，我国房地产行业调控力度维持在高度紧绷状态，市场外部压力持续加大。 面对激烈的市场竞争，大悦城充分利用两个上市公司的整合优势，在“精准投资、科学运营、力控风险、良好回报”的年度经营方针指引下，扎实推进各项业务，整体发展势头良好，并朝着高质量发展方向有序推进，继续巩固提升大悦城品牌影响力和商业地产行业优势。 已开业10个大悦城购物中心及1个祥云小镇项目 报告期末，大悦城持有已开业10个大悦城购物中心及1个祥云小镇项目(不含管理输出项目)，分别位于北京、上海、天津、沈阳、成都、杭州、烟台、西安等8个城市。 购物中心可出租面积共计87.07万平方米，上半年平均出租率96%，上半年实现租金收入16.01亿元。此外，公司还通过管理输出模式运营天津和平大悦城项目及昆明大悦城项目。 公司拥有在建及拟建的大悦城5个，位于北京、成都、重庆、武汉等城市；在建拟建的大悦城春风里项目4个，位于北京、苏州、青岛。 报告期内，大悦城酒店经营收入录得人民币4.34亿元，占收入总额约6.4%，同比持平。其中，三亚美高梅度假酒店出租率90%，平均客房收益人民币1257元；北京华尔道夫酒店出租率69%，平均客房收益人民币1532元。 报告期末，大悦城持有运营的写字楼包括北京中粮广场、西单大悦城写字楼、中粮置地广场、香港中粮大厦及中粮地产集团中心大厦等。写字楼可出租面积共计21.25万平米，上半年平均出租率84%。 ▌大悦城认为商业地产待开发潜力仍然十分巨大 大悦城在报告中表示，展望下半年，中国经济仍将保持强韧的内生发展动力。经济结构中新旧动能转换，及新业务新产业的培育与升级都将不断深化，中国经济增长将更为坚定，同时也为国内消费行业升级带来坚实保障。 在这种情况下，中国商业地产市场仍具有良好的发展基础与市场空间。未来，商业地产市场正孕育一场新的创新发展。 商业地产市场线上线下深入融合将进一步加速，优质内容与IP转型线下业态，为商业购物中心带来更丰富的内容与庞大的流量人群。 传统购物方式结合体验式环境正在形成颠覆式消费场景，体育休闲、文化娱乐、亲子教育等新中产新需求业态不断发展和涌现。 随着青年人口和三四线人口收入不断提升，商业地产服务客群不断补充，下沉空间逐步展现，商业地产待开发潜力仍然十分巨大。 ▌通过创意街区+IP展览巩固体验经济 目前大悦城已经搭建出一套完整的“体验经济”战略体系，包括建筑体验、品牌体验、服务体验、营销体验四个层面，其中最直观的就是创意街区和IP展览。 以静安大悦城为例，每次展览几乎都是现象级IP大展，并且在引流的同时成功变现。LINEFRIENDS丘可驾到全球首展观展客流超35万人次，展览销售额达1,085万元，带动商场客流环比提升20%；蛋黄哥懒得展观展客流26万人次，展览总收入超500万元，带动会员消费共计6,173万元。 此外，每个大悦城都有自己的特色创意街区，如西单大悦城的样街（YOUNGSTREET）、成都大悦城的咕噜学院、沈阳大悦城的4½街区等，都在不同程度上成为了购物中心主题商业空间打造方面的标杆，在消费需求的挖掘与释放上业内领先。 主要产品线及发展模式 大悦城地产是中粮集团旗下的大型商业地产持有、运营平台，是国内商业地产的头部企业。公司前身是中粮置地控股有限公司，2013年12月，公司完成收购中粮集团旗下一批优质商业物业组合，并在香港联交所主板所成功上市。 ▌商业品牌定位：新兴中产、核心区位大悦城+家庭消费、社区Mall春风里+高端交互式体验祥云小镇 根据华创证券研究，在商业地产领域，大悦城控股成功打造了大悦城、大悦春风里、祥云小镇三条产品线，以年轻中产、成熟中产为核心客群、以“年轻、时尚、潮流、品位”为品牌定位，立体化布局，共同引领消费升级背景下的商业地产高质量发展。 大悦城：2007年末，首个大悦城（Joy City）开业，主要面对18-35岁的新兴中产、愿意为产品和服务的附加值买单。大悦城一般位于一二线城市交通便捷的核心地段，辐射全市，围绕玩乐展开都市生活需求的“第二生活范畴”；客流显示低频到访、高频消费的特征。 大悦春风里：2017年末，公司在大悦城十周年品牌推介会上推出第二条产品线“大悦春风里”（Joy Breeze），瞄准的是25-45岁的新兴中产和成熟中产。 大悦春风里重点布局在一线非核心商圈或二线城市核心商圈，更类似于社区Mall的定义；导向和日常生活联系更紧密的“第一生活范畴”，零售占比较少、而体验式业态占比较高。 祥云小镇：此外，2014年开业的祥云小镇定位25-55岁的城市中高产，强调交互式体验和精神层次需求。目前唯一的中粮祥云小镇位于北京顺义中高端住宅及别墅区。 ▌“双轮双核”的发展模式 大悦城资料显示，”双轮”指的是销售型业务加持有型业务“双轮驱动”，这是空间的概念，保障公司穿越周期、稳步发展。 “双核”指的是产品+服务，这是内容的概念：其中，产品是价值创造的基石，是提升竞争力的核心，没有产品力，就没有竞争力、没有生命力、没有辨识度；服务，是从产业、城市、人民的需求出发，更好地服务于人民美好生活。 通过“双核”结合“双轮”，在稳健发展的基础上创造新的价值增长点。 ▌资管模式路径 存量商业的精细打磨下，大悦城强大的运营能力亦不断凸显。 优秀运营绩效的实现源自于大悦城差异化的市场定位、错位竞争的招商策略、差别化租金定价以及日益受到重视的精细化会员管理。 在与大悦城合作的1000多家品牌中，多项目合作的占半数以上，过百个品牌合作三个项目以上，培养了核心商户群。 |
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