□主持人：河南法制报记者董景娅 导言 在小区入口、楼体外墙、电梯间投放广告，广告费全进了物业公司腰包；小区建成日久，需要修缮，支取公共维修资金却面临重重障碍…… 在小区事务管理中，业主与物业公司之间的摩擦频繁发生，成为一大民生难题。此次民法典，在现行物权法规定的基础上，适当降低了业主共同决定事项的表决要求，并新增紧急情况下可通过特别程序使用维修资金的规定，从多方面强化业主权利保护，推动实现小区事务真正的“业主自治”。 法条援引 第二百八十一条【建筑物及其附属设施维修资金的归属和处分】建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。 紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的,业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。 网友、群众说 @潜心：为民法典鼓掌！小区业主和物业公司的矛盾不是一两天了，期待法律能尽快落地！ @大脸美亚：小区电梯间的广告费归全体业主？这么说来，我可以拿着民法典找物业公司讨个说法了！ @叮当：法律的生命力在于实施！期待这些权利能真正地让业主享受到！希望物业公司能真的遵守法律规定！ ■圆桌嘉宾 董中良 河南财经政法大学商事疑难案件研究中心研究员，省律师协会民事专业委员会副主任，驻马店市律协民事业务委员会主任 史国政 省律师协会民事专业委员会副主任，金博大律师事务所副主任 钟钦才 河南瀛豫律师事务所合伙人、公司证券业务中心主任，兼任省经济法学研究会常务理事、省律师协会公司法律专业委员会执行委员 A. 回应社会关切，加强业主权利保护 今年年初，郑州市二七区某小区外立面墙砖脱落。该小区物业公司人员称，主管部门要求物业公司征求业主意见，需60%以上的业主同意才能维修。目前，物业公司已征求了约100户业主的意见，但小区有1200户业主，所以，目前不能动工维修。 此类问题并不鲜见。长久以来，物业公司和业主之间因为小区公共场所的绿地、停车位、广告投入等经常发生矛盾。民法典的颁布，从各个方面加强了业主权利保护。 董中良说，民法典从四个方面加强了业主权利保护。一是规定居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，能够有效提高业主委员会为小区居民服务的能力。二是降低了维修基金使用门槛，将表决程序修改为“双过半数”，即使用维修基金应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。同时，物权法还规定紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用维修资金。三是规定在建筑区划内对任意弃置垃圾、排放污染物或制造噪声，违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向行政主管部门投诉，有关行政主管部门应当依法处理。四是规定将住宅改变为经营性用房应当经有利害关系的业主一致同意。比之前物权法的规定增加了住宅改变为经营性用房时利害关系人一致同意的范围，更能有效保护广大业主权益。 B. 定分止争，为纠纷解决提供明确法律依据 “如果超过半数的业主同意即可使用，的确降低了公共维修资金的使用门槛，同时又能避免公共维修资金被滥用。”董中良说。 董中良认为，此次民法典的编纂给业主带来的影响很多，业主可以根据民法典的规定行使自己作为业主的权利，同时也应当根据民法典的规定和物业服务合同的约定履行自己的义务。比如，民法典明确规定，物业服务企业以及其他管理人要及时答复业主对物业服务情况提出的询问；业主大会、业主委员会以及其他行为人拒不履行义务的，当事人可以向有关行政部门投诉，这些规定明确了业主行使权利的法律依据。以后如果业主和物业公司之间再有纠纷，法律依据会更加明确。 史国政说，我国于2007年正式颁布实施的物权法，已经对业主的权利作出了初步规定，但业主权利的保障仍有待进一步强化。民法典明确规定小区共有部分的经营收益应当属于全体业主，当物业公司在电梯间设置广告牌并收取费用，或允许商家进入小区公共场地摆摊设点时，这些收益应在扣除必要管理费用后，由业主根据决议规则进行分配。这些对民生热点的回应，体现了以人民为中心的民法典编纂立法态度，更是为小区业主维权“撑腰”。 C. 业主委员会选举不再难 “10多年了，我们小区的业委会一直未能成立，总是会被一些人找出‘问题’。”郑州市某小区业主说，“不仅程序复杂，而且耗时长，最后好不容易成立了，还得经历好多程序，我们太难了！” 对此，民法典规定，今后居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。 钟钦才说，居民委员会是群众自治性组织，具有特别法人资格。民法典增加了居民委员会在设立业主大会和选举业主委员会中的职能，有利于保护业主权利。 对于即将施行的新规，史国政说：“法律的生命力在于实施。这些规定要真正发挥作用，还应当有严格的执法、公正的司法、全民的守法等，真正让法律落到实处、落到人民心间。” |
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