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日前,陕西省住房资金管理中心发布《住房公积金个人住房贷款实施细则》。 《细则》明确住房公积金贷款对象为具有完全民事行为能力的住房公积金缴存人。缴存人申请贷款前，应已按月连续足额缴存住房公积金12个月以上，并在申请贷款时缴存状态正常。符合上述住房公积金缴存条件的缴存人，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可申请办理个人住房公积金贷款。 单位未按规定足额为职工缴存住房公积金的，即个人申请住房公积金贷款时，住房公积金缴存基数低于上一年度西安市政府规定的职工月最低工资标准的，应由所在单位先将全部职工缴存基数调整为规定标准，并补缴当年全部少缴款项后，方可申请贷款。缴存基数调整后单位正常缴存延续三个月，省中心再办理贷款放款手续。 借款申请人申请贷款应符合下列条件 1、具有合法有效的身份证明； 2、有稳定的收入和良好的信用，有偿还贷款本息的能力； 3、提供省中心认可的担保方式； 4、购买住房的，须具有符合法律规定的购买住房的合同或协议，并已支付不低于规定比例的首期购房款。建造、翻建、大修住房的，须具有建设、规划、土地管理等部门批准的文件，能够支付不低于建造、翻建、大修住房所需费用的规定比例的首期付款或自筹资金。购买二手房的还需提供公积金中心认可的评估机构出具的评估； 5、借款申请人及其配偶无尚未还清的个人住房公积金贷款； 6、法律、法规和规范性文件规定的其他条件。 贷款额度 申请个人住房公积金贷款的最高额度参照西安住房公积金管理中心相关标准执行。贷款额度同时还须符合下列条件： 1、职工购买普通商品房、经济适用房、二手房、集资建造的职工住宅等符合贷款条件的自住住房建筑面积在144㎡（含）以下的，首次申请住房公积金贷款的额度为不超过房屋总价的75%；建筑面积在144㎡以上的，贷款额度为不超过房屋总价的70%。 2、已结清首次住房公积金贷款的职工，第二次申请住房公积金个人住房贷款的，购买建筑面积144㎡（含）以内住房的，贷款额度为不超过房屋总价的70%；建筑面积在144㎡以上的，贷款额度为不超过房屋总价的65%。 3、精装修住房或明显高于市场平均价格的住房，贷款额度为不超过房屋总价的60%。 4、职工建造、翻建、大修自住住房贷款，贷款额度不超过建造、翻建、大修费用总额的60%，即申请人自筹资金不低于房屋建造、翻建、大修费用总额的40%。 贷款期限 1、购买住房贷款期限1—30年，借款到期日不超过借款申请人法定退休后5年，但贷款期限不能超过最长贷款年限30年。 2、建造、翻建、大修住房贷款期限最长不超过10年，二手房贷款期限与房屋建成年限之和不超过30年。 贷款利率 1、住房公积金贷款利率按照中国人民银行公布的利率标准执行。 2、贷款期限在一年以上的住房贷款，还款期间如遇人民银行利率调整，住房公积金贷款利率于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率标准，即下一年1月1日起，按照最新执行的利率标准重新计算月还款额。 3、贷款期限在一年的，贷款利率执行借款合同约定利率，借款期内遇人民银行利率调整，住房公积金贷款利率不作变动。 贷款担保 借款人申请住房公积金贷款，应当提供省中心认可的担保方式。贷款担保方式有以下三种： 1、保证担保。由保证人为借款人提供连带责任保证担保。提供保证担保的，保证人须与借款人和受委托银行签订担保合同或协议，同时有权要求借款人以住房抵押方式提供反担保。目前省中心主要采用由西安市住房置业融资担保有限公司（以下简称“担保公司”）提供的保证担保方式。 2、抵押担保。借款人可用所购买的合法住房或其他自有、共有、第三人拥有房屋产权的住房作抵押。借款人采用住房抵押方式担保的，必须依法办理住房抵押登记手续，抵押人须与受委托银行签订抵押合同。 3、质押担保。借款人可以用国债、银行存单等省中心认可的有价证券作为质物。借款人采用有价证券质押担保的，出质人须与受托银行签订质押合同，有价证券交由受托银行保管。 贷款办理程序 申请人提交贷款申请材料 借款申请人申请住房公积金个人住房贷款时，应向省中心受托经办银行提供以下资料： 1、身份证明：居民身份证、军官证等有效身份证明。 2、婚姻状况证明：结婚证、离婚证、单身声明等。 3、缴存情况和还款能力证明：个人住房公积金缴存证明，即省中心不需提供缴存证明。申请人不在省中心缴存住房公积金的，提供符合省中心规定的异地贷款职工住房公积金缴存证明及明细。还款能力要求的家庭收入按照申请人住房公积金缴存基数及配偶住房公积金缴存基数或工资收入计算，测算的贷款月还款额不得高于家庭收入的50%，且扣除测算还款额和家庭负债后的家庭月收入不得低于1500元。 4、贷款用途证明：（1）贷款用于购买自住住房的，提供经房地产行政主管部门备案的购房合同或其他有效购房文件；（2）单位集资建房贷款的，应提供政府房改部门的建房批文、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建审平面图及楼层平面图；（3）贷款用于个人建造、翻建自住住房的，提供规划部门批准文件、工程概预算；（4）贷款用于大修自住住房的，提供房屋权属证明、房屋安全鉴定证明、工程概预算。 5、首付款（自筹资金）证明：（1）购买商品房，提供售房单位的发票或收据；（2）购买二手住房的，提供《西安市存量房交易结算资金监管首付款入账凭证》或符合规定的第三方出具的收付款收据；（3）建造、翻建、大修自住住房的，提供施工单位出具的收款票据等有效凭证。 6、贷款担保材料。 7、借款申请人及配偶的征信报告。 8、省中心要求提供的其他证明或资料。 贷款申请的受理和审查 申请人持规定的申请资料，到省中心受托经办银行提交申请，申请资料齐全的即受理。已受理的申请资料，审查时限最长不超过15个工作日。贷款申请的审查包括初审、复审和贷款审批。 1、贷款初审。初审采取委托受托经办银行审查方式。贷款初审包括以下内容和步骤： （1）申请人借款资格审核。包括借款申请人具备完全民事行为能力，身份证明、婚姻证明合法有效，缴存住房公积金状况符合规定，个人住房公积金受理确认书相关信息与申请人提交资料信息及住房公积金缴存登记信息一致等，借款申请人及配偶签章完整、字迹清晰。 （2）住房消费真实性审核。购买住房的，审核购房合同、首付款凭证合法有效，首付款金额达到规定比例等；建造、翻建、大修自住住房的，审核批准文件合法有效，自筹资金达到预算工程费用的规定比例。 （3）收存的证明资料审核。证明材料真实有效，复印件与原件无异，影像资料采集完备。 （4）与借款申请人面谈。进一步核实借款申请人提供证明资料及借款行为的真实性，告知借款申请人应承担的责任和义务等，并形成面谈记录。 （5）根据借款申请人委托，通过查询个人信用信息基础数据库系统或其他信用评级机构提供的个人信用报告，审查借款人的历史信用情况。 （6）出具初审结果意见：符合贷款条件的，由初审经办人对借款申请人可贷款金额、贷款期限、贷款利率、担保方式、还款能力、还款方式，影像资料等提出初步审查意见，收存规定的证明资料。对不符合申请条件的，应说明原因，退回申请资料。对借款申请人的贷款条件或提供的证明资料有疑义的，应要求借款申请人补充相关证明资料后再受理，或进行调查后予以答复。 2、贷款复审。贷款复审由贷款经办部门进行，复审经办人对通过初审后的贷款申请进行审核，包括以下内容和步骤： （1）复审主要包括：采集上传的证明资料齐全、印鉴清晰；贷款金额、期限、利率计算准确；担保方式符合规定；电子数据与影像资料相符；其他需要复核的内容。 （2）出具复审意见：复审通过的，复审人员应出具复审同意贷款的意见，通过审核系统提交部门负责人审核；复审未通过的，注明原因，由审核系统退回。 （3）复审中发现疑义的，复审人员将通过审核系统退回初审人员，要求及时调查落实和补充。 3、贷款审批。贷款审批由贷款经办部门进行，审批经办人对通过复审后的贷款申请进行审核，包括以下内容和步骤： （1）审查贷款影像资料是否齐全和符合要求，初审、复审手续是否符合要求，申请贷款的期限、金额是否符合规定等。经审查获得批准的贷款申请，进行系统同意进入担保审核流程。 （2）经审查发现疑义的，将贷款申请通过审核系统退回，要求银行经办责任人调查落实。 （3）未获得批准的，注明未批准原因，将贷款申请通过系统退回银行，由银行经办负责人告知借款人未批准原因并返还贷款申请资料。 签订借款合同和办理担保手续 1、依据贷款审批表和系统信息，受委托银行制作借款合同，借款合同中贷款金额、贷款期限、贷款利率、担保方式、还款方式等内容应与省中心贷款批准意见和系统信息一致。 2、省中心指定的担保公司在受理担保申请后，审核相关手续是否齐全，对符合担保条件同意提供担保的，3日内出具《西安个人住房公积金贷款担保办结通知书》。 3、合同各方应在借款合同上签字盖章，受委托银行应要求借款申请人、配偶及房屋共有权人、抵押人等当面签字确认。 为了方便借款申请人，减少办理手续次数，申请人及配偶等在受托银行进行面谈时，可同时预签按照受托银行初审通过的贷款金额、期限、担保方式等项目制作的借款合同，待省中心贷款审批同意后，经办银行和担保公司再在借款合同上签字盖章。若省中心贷款审批借款申请的有关项目有变化，则按贷款审批通过的内容重新制作借款合同，合同各方履行签字盖章手续；若贷款审批未通过的，则预签合同作废。 贷款发放 1、贷款发放前，贷款经办部门应安排专人核实以下内容：贷款已获得批准；已完成面谈等事项；当事各方已签订了借款合同；已办妥贷款担保手续。 2、符合贷款发放条件的，中心将贷款资金划转至售房单位或者建房、修房承担方在银行开设的账户或二手房资金监管专户，原则上3个工作日内发放贷款（借款人原因延迟放款的除外）。 异地贷款 职工未在省中心缴交住房公积金，在西安市区购买住房申请贷款的，可按照上述办理程序和省中心《陕西省内异地住房公积金贷款办理须知》的规定办理。 贷款偿还 还款方式 1、住房公积金个人住房贷款期限为1年的，实行到期一次还本付息，利随本清。 2、贷款期限在1年以上的，实行按月分期归还贷款本息。借款人自贷款实际发放日的次月起还款，在每月还款日，由经办银行按照借款合同约定，从借款人个人银行储蓄存款账户扣划。借款人可以按照借款合同约定的下列两种方式之一归还贷款本息： （1）等额本息还款方式。即贷款期内每月以相等的额度平均偿还贷款本息； （2）等额本金还款方式。即贷款期内每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。 3、借款人应在借款合同约定的还款日，在约定的扣款银行储蓄存款账户（银行卡或银行活期存折）保留足够的偿还贷款本息资金。 4、借款人还清全部贷款本息后，保证担保人应及时到房产抵押登记部门办理注销抵押手续。 提前还款 1、借款人可以在贷款发放6个月以后提前全部或部分偿还贷款。借款人提前偿还贷款的，应当向受托经办银行提出申请。 2、借款人提前部分偿还贷款的，在结清以前应还款本息后，由经办银行按照剩余本金、剩余期限重新计算以后的月还本息额，并书面通知借款人。在贷款期限内，提前部分偿还贷款原则上不能超过3次。 3、借款人提前全部偿还贷款的，应在归还当期贷款本息的同时，结清全部剩余贷款本金。此前已计收的贷款利息及相关费用不再调整。 贷后管理 贷款逾期催收 1、借款人发生未按照合同约定归还贷款本息，即借款人约定的还款扣款账户资金不足或无法扣划，受委托银行要在5个工作日内对借款人进行电话提示催收，了解违约原因，做好电话记录。 2、借款人拖欠贷款本息2期以上的，受委托银行在向借款人进行电话催收的同时，还应发出书面“催收通知书”，并将逾期催收情况按要求汇总列表送省中心经办部门。经办部门贷后管理人员，要将各委托银行报送的逾期情况作分类汇总，进行电话催收并做好记录。 3、借款人拖欠贷款本息3期以上的，经办部门要书面通知保证担保人，并督促受委托银行和保证担保人尽快约见借款人或者上门催收，了解借款人违约原因，协商可行的催收方案。 逾期贷款处置 1、对由于借款人疏忽、遗忘造成的逾期贷款，通过电话、借款人单位协助等渠道通知借款人及时归还拖欠贷款本息。 2、对借款人具有还款意愿，但由于收入水平下降，按合同约定归还贷款本息确实有困难的，经申请批准，可适当延长借款人还款期限（原则上只能办理一次）。延长后的借款期限最长不得超过30年。 3、对借款人贷款本息逾期6期以上，且没有实质性还款方案的，要求保证人履行保证责任，代为偿还贷款本息。保证人在履行保证责任代为偿还贷款本息的同时，可依法处置抵押物。 4、借款人逾期不按时偿还贷款本息的，要按借款合同约定承担违约责任，加收逾期罚息，并在人民银行征信系统记载个人不良信用记录。 借款合同变更 借款合同需要变更的，须经借款合同签订各方协商同意，并征得保证担保人同意后，依法签订变更协议。变更协议未达成以前，原借款合同继续有效。 1、借款期限的调整。在合同履行期问，借款人提出缩短或延长借款期限的，由借款人填写“贷款期限调整申请书”，并符合以下规定： （1）申请调整借款期限的，不得发生拖欠贷款本息情况； （2）借款人先按原月应还款额归还当期应还本息，期限调整后，自下期还款开始，按变更后的月应还款额执行； （3）新计算的月应还款额，借款人应具有规定的还款能力； （4）延长期限的，原借款期限与延长期限之和不得超过规定的贷款最长期限30年； （5）调整后累计的借款期限达到新的利率期限档次时，从调整之日起贷款利率按新的期限档次利率执行，已计收的利息不再调整。 （6）经省中心审批同意调整借款期限的，借款人与受托经办银行、保证担保人签订借款合同变更协议，并办理抵押登记变更等有关手续。 2、借款人提前部分还款后，如需要缩短贷款期限的，按调整贷款期限规定办理。 3、还款方式变更。在合同履行期间，借款人需要变更还款方式的，可向受托承办银行申请，并符合以下规定： （1）申请变更还款方式的，不得发生拖欠贷款本息情况； （2）借款人先按原还款方式归还当期应还本息，自下个还款期开始，按变更后的还款方式开始执行： （3）按变更后的还款方式计算的月应还款额，借款人应具有规定的还款能力； （4）经省中心同意变更还款方式的，借款人应与受托经办银行、保证担保人签订借款合同变更协议。 4、借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人、监护人等继续履行借款人所签订的借款合同。 （1）借款人遗产的继承人、受遗赠人、监护人、财产代管人同意继续履行原借款合同义务的，受托经办银行应根据经公证的继承协议、文件资料等办理借款合同变更手续，并办理担保变更手续。 （2）借款人遗产的继承人、受遗赠人、监护人、财产代管人不同意继续履行借款人签订的借款合同的，受托经办银行和保证担保人在该债权未获清偿前，应依法请求人民法院将借款人抵押物拍卖、变卖以清偿借款人的债务。 5、保证人失去担保资格和能力，或发生合并、分立、破产时，借款人应变更保证人并重新办理担保手续。 贷款信息管理和档案管理 1、贷款经办部门应建立贷款信息台账，台账应包含借款人基本信息、贷款信息（包括合同金额、期限和贷款审批批准事项等）等信息，贷款信息台账可以采取电子台账或手工台账的形式。 2、贷款出现逾期，应及时在不良贷款台账中登记借款人出现逾期的时间、期数、金额、利息、催收记录以及催收结果，对通过追究保证人的担保责任、处分抵押物收回不良贷款的，要在不良贷款明细台账中分别记录收回的具体金额及损失金额。 3、贷款在申请、审查、发放和收回等过程中形成的文件和材料要及时归档，保证贷款档案的安全、完整和有效利用。受托银行对住房公积金贷款信息及档案的管理，要视同自营房贷业务管理对待，确保贷款档案的安全、完整。 4、贷款发放后，贷款经办人应在15个工作日内对贷款文件材料进行复查和清理，合理编排顺序，填写档案清单，按月将贷款档案移交档案室。档案管理员要对归档材料进行清点，在档案移交单上签字。 5、贷款档案实行集中统一保管，应指定专职或兼职档案管理员具体负责贷款档案的保管。 6、贷款档案借阅要进行登记，一般不得借出。贷款档案借阅人员不得将贷款档案涂改、拆换、损毁和遗失。贷款档案借阅完毕、档案管理员要对贷款档案进行核查。 7、贷款档案管理员及查阅使用人员应遵守保密制度。 8、贷款业务终结后，贷款档案还要保管3年。保管期结束后，贷款档案经鉴定、登记造册后集中销毁。 |
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