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购房者在购买商品房入住后，日常居住中沟通较多的便是物业公司。物业公司与业主签订物业服务合同后，物业应当按照合同约定为业主提供物业服务，业主同时向物业支付物业费。生活中，部分业主因不满物业的服务质量或其他原因而延缓或拒绝缴纳物业费。时有一些物业公司采取断水断电的方式向业主催缴物业费，并要求缴纳滞纳金。物业的这种行为是否合法？业主应当如何维护自身权利？马某从A开发商处购置位于中央花园22号楼的一处商品房，由于开发商的原因该处房屋一直未向购房者交付；在业主多次上访维权后，A开发商于2016年6月向业主交付房屋。在开发商要求下，21、22号楼业主与开发商签订交房协议，协议中表示业主自愿接受并认定房屋可以交付使用，并与A开发商选定的B物业公司签订物业服务合同，并要求业主一次性缴纳2016年10月1日至2017年9月30日的物业费。马某在房屋交付后，认为开发商对所购房屋的交付情况并未完成，开发商交付的临时用电、临时用水，且未通天然气和暖气，消防设施等均未竣工验收。再加上该物业合同是交房时要求必须签订的，因此马某认为物业合同无效，不应当缴纳物业费。此外，马某在入住中发现小区绿化交叉，地下车库垃圾成堆，水电未验收且由物业代管，存在强迫业主交费、电梯加密与物业费用捆绑等现象。部分未及时缴纳物业费的业主还面临被物业停水停电、电梯无法使用的处境。马某认为B物业公司严重违约，因此拒绝缴纳物业费。B物业公司则认为自身提供了物业服务，马某却没有及时缴纳物业费。将马某诉至法院，请求判决马某支付物业费及滞纳金，总计12857元。法院审理后认为，马某与B物业公司的物业服务合同真实有效，B物业公司为物业提供物业服务，业主马某应当按照约定支付物业费。马某自2017年10月1日至起诉之日共欠物业费5282元。但关于物业公司诉讼请求中的滞纳金，原是行政机关对不按时履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务，是行政强制执行中执行罚的一种形式。物业公司无权收取滞纳金。最终，法院判决马某向B物业公司支付物业费5282元。业主在面临物业断水断气断燃气等暴力催收物业费的情形时，应当注意以下几点：业主与物业公司签订了《物业服务合同》，在享受物业公司提供的物业服务的同时，负有按照合同约定向物业公司支付物业费的金钱给付义务。物业公司在面临业主违反《物业合同约定》，逾期支付、拒绝支付合同约定的物业费时，可以催告业主在合理期限内支付物业费；经过合理期限后，也可以提起诉讼或申请仲裁。但是物业公司作为服务单位，不得采取暴力催收的手段，不得采取断水、断电、断暖气、断天然气等影响业主正常生活的措施来催收物业费。实践中，部分物业公司以《物业服务合同》中约定了断水断电的条款为由采取相应的行为；须知这种说法本身是站不住脚的。供水、供电、暖气、天然气是业主与对应的供水、供电、热力、燃气公司签订的服务合同约定的内容；在针对对应的服务合同中，使用方不支付合同约定的水费、电费、暖气费、燃气费时，对应的服务提供者可以基于合同履行抗辩权停止履行服务。但物业公司并不是这一合同履行的主体，也就没有基于合同的断水断电权利。物业合同中约定断水断电作为催缴手段，在合同法属于涉他条款，需要征得权利人同意，即需要供水、供电部门的同意。否则，相应的条款为无效条款。若物业依据此类条款停水停电，业主可以追究物业公司因断水断电带来的侵权造成的损失。业主查看与物业公司签订的《物业服务合同》，经常看到滞纳金、罚款、违约金等相关字样。但需要注意的是三者有着本质区别。正如案例中，物业公司虽起诉要求支付滞纳金高达8000余元，但却并没有获得法院支持。罚款，是一种行政处罚行为，只有特定的行政执法机关才能够进行行政处罚，其他的个人、企业一律不得对他人进行罚款。滞纳金作为行政强制执行中执行罚的一种形式，其权利主体也应当是行政执法机关。因此，物业没有权利收取滞纳金，更没有权利罚款。但若合同中约定了业主逾期缴纳物业费的违约金，则在法院审理中大部分会基于合同约定得到法院支持。5.1在面临物业违法断水断电时，应当及时报警处理，并通过出警记录、询问笔录等完成取证。5.2 业主在遭遇物业暴力催收时，可以向物业管理主管部门、街道办、居委会等反映问题，制止物业公司的违法行为。5.3业主应当及时成立业主大会，以业主大会的形式与物业公司对话，保障业主权利；在面临物业公司不作为、服务不到位时，也可以通过业主大会罢免物业，选举新的物业。在2020年两会中通过的《中华人民共和国民法典》中，响应业主实际需要，第一次以法律明文的形式，禁止物业公司、物业服务人通过采取停止供水、供电、供热、供燃气等方式催交物业费。《民法典》将于2021年1月1日开始实施，业主的权利将得到更大程度上的保护！《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日实施）第九百四十四条 业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
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