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先问大家一个问题：你的房子有多大？（自己的房子，不是租的） 如果你不知道，那我可以告诉你，关于你的居住面积，相关专家已经。 大家经常能看到一些官方数字被公布，比如平均薪资、人均可支配收入等等，关于住房，其实也有“人均数据”！ 近日，中国国际经济交流中心副理事长、重庆市原市长黄奇帆在某个会议上称：人均住房面积50平方米，年建设量17亿平方米，实际上是中国房地产行业的天花板。 我想起之前的官方披露：城镇人均住房建筑面积由70年前的8.3平提高到2018年的39平。 人均住房面积50平米，你达到了吗？ NO. 1｜壹 人均住房50平代表了什么？ 首先我们来看看人均住房面积50平，是一个怎样的概念？ 假如你一个人居住，那么50平米不仅能满足你的生活各种需求，还很有余！ 50平米的空间，如果设计得当，阳台，卧室（甚至两个），客厅，卫生间，厨房 应有尽有，我们来看看几个50平米 的户 型就知道了。 按照人均50平米的标准： 如果你的家庭是三口之家，那么你的家就有150米，小型豪宅； 如果是四口之家，那么你的家就是200平米，中型豪宅； 如果是六口之家，那么你的家就是300平米，应该可以开party。 关于人均居住面积，国家早有了目标。 2003年，住建部公布我国居民住房的小康标准：到2020年， 基本做到“户均一套房、人均一间房”。 2004年，建设部政策研究中心公布了21项小康社会的指标，其中就包括城镇人均居住面积35平方米。 按照目前的数据， 我们已经完成了住房面积的小康目标了。 同时，人均住房面积50平米在国际上也是非常高的。 据易居院2016年做的数据统计，我国人均GDP只高于保加利亚，但人均住房面积已超过保加利亚、罗马利亚、立陶宛、俄罗斯、希腊、波兰、斯洛伐克、匈牙利、英国、韩国等。 图片来源：易居院 也就是说，除了地广人稀的北欧和高收入的美国以外，中国人的人均住房面积已经碾压了多个国家。 NO. 2｜贰 中国住房历史 同时，人均住房面积50平米，也代表着从建国开始中国人的住房面积已经翻了5倍多。 1990年的时候中国还没有房地产，都是单位造点房子分配，机关事业单位造房子分配，当时整个中国城市居民的人均住房，是8平方米，包括上海在内都是人均八平方。 三口之家能够住30平方米的建筑面积，使用面积20来平方，也算是蛮好的一个像样的家庭，但实际上这20几平方就是一大一小的两个居室，实际上也是很困难的。 1990-2000年中国开始有房地产，开始加大房产建设，那个时候到2000年的时候，那一年整个中国各大城市房产商建了1亿平方米的房子。 1990年全中国所有的单位造的房子，不是房产商，因为没有房产商，所有单位造的房子统统加起来，1990年没有超过1000万平方米。 2000年有1亿平方米，不是单位造的，是房产商造的。也就开始房产商的市场化。 从2000年到2010年，2010年中国造了多少房子呢？房产商造了10亿平方米，又涨了10倍。 然后从2010年的10亿，到2017年我们那一年建了17亿平方米。 20年前，中国老百姓的人均住房面积不到10平米； 而20年后的2020年，老百姓的人均住房面积已经达到50平米。 SOHO中国潘石屹也在公开场合表示过，当下楼市的人均住房面积已经与发达国家接近，缺房子的时代已经成为过去时。 其实，央行出具的报告中也曾经做过说明，城镇家庭的住房覆盖率已达到96％，其中约30％有2套房屋，约10％至少有3套房屋。 NO. 3｜叁 房子过剩，房价如何走？ 人均住房面积达到50平米，很明显是过剩的。 那么这是不是代表着购房者会减少，房价要跌呢？ 从现状来看，答案是否定的。 无论是近期发生的各种抢房事件，还是一线城市的房价上涨事实。都在向我们证明一个事情，受住房面积增长导致房价下降，基本不可能。 在这 个市场中，跟楼市密切关联的东西实在是太多、太复杂了！ 比如，在过去20几年的楼市发展中，因为房地产过快的发展，导致房价逐年上涨。 很多人被高房价所困扰，房屋的住宅属性也开始逐渐向金融商品过 度。 房子成为人人眼中致富的手段，地位的象征。 楼市目前积累着80%人的财富，他们当中都没人希望房价下跌，因为价格的下跌就意味着他们的财富会缩水。 这也是房住不炒提出来的原因之一。房子的投资属性太强了，强到很多银行即使违规也要讲钱流入到楼市。前段时间的企业贷款流入楼市就是表现出房子的价值。 同样，房子在另外一部分人眼中，也是最后的底线。 从媒体曝出的范冰冰卖豪宅抵债、吴京拍电影没钱拿房抵押贷款，再到海马汽车卖房补贴企业利润；房子已经不单单是住房了，是一种金融产品。 房子的保值增值属性，能给这些处在危机当中的个人和企业雪中送炭。 著名经济学家马光远就表示，在2020年投资楼市“不犯错”是第一原则。 还给出了四个投资“纪律”。其中，有两条也是对房地产投资者的良心建议。他认为，过去20年，宁可错，不可错过；未来，宁可错过，不可错。此外，马光远还给出了“21字”的忠告，即“不要把过去靠运气赚的钱，这几年靠本事给亏没了”。字里行间虽都在劝说大家不要盲目投资房产，但房子还是可以作为未来投资的选项，只不过满地是黄金，闭眼赚钱的时代已经过去了。想要投资好的房产，必须具备极佳的投资眼光。 除此之外，造成房子过剩，房价不跌的另一重要原因是土地！ 土地具有唯一、不可复制等 特殊 属性 ，所以在老 百姓思想中，成为不可能降价的黄金产品。 有了土地的保障，土地上的房子的价格也有了保障。这也是为什么上海和其他城市即使住宅本事的品质相差无几，价格也判若云泥，因为土地的价值不同。 总的来说，房子的投资属性和土地的唯一性，是房价基本不可能下降的主要原因。 即使人均居住面积再增长，对房价的影响也很微小，最多可以抑制房价的快速上涨。 NO. 4｜肆 结 语 当然，人均住房面积50平米，对于房企来说：这是一个信号，在房地产闭着眼睛拿地卖房的时代已经过去，现在拿地更要考虑土地的位置等。同时，房企还需要积极发展其它业务。 黄奇帆在会议还提到房地产行业中的“二八原则”：中国一年17亿平方米差不多十几万亿的销售值，80%被中国前10的房地产企业包揽， “如果现在是搞了10年的房产公司，见好就收，把已经建成的以好的价格卖掉，赚了钱转战别的地方。如果是全国前100位的房产公司，当然可以维持着，但是工作方法上要转型”。 从这点我们可以明确看出黄奇帆的观点，房地产市场已经不是那个遍地黄金的时代了，现在跟看重的是规模和实力。有实力，你就干，没有实力，趁早转型。 好消息来了！第一房新媒体集团推出了“红人family”小程序，开启线上营销新模式，打破传统线下看房。甄选市面上常见的品牌房企，助力您轻松挑选好品牌，更多优惠等你来发现。 |
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