 大家好，欢迎来到今天的《泰扯周末话题》。 今天的话题是：一切赚大钱的生意背后都是金融。 这在中国的商业世界里是屡试不爽的， 只要你发现某个项目能够挣钱， 背后都会有一股金融资本的力量在推动。  最近长租公寓的事情被爆出来， 长租公寓里面的金融资本有爆仓的可能性。 我们录节目的时候是8月23号， 刚刚就有消息传出来， 杭州一个经营长租公寓的租赁方爆仓了。为什么会爆仓呢？ 我们就要先了解一下长租公寓的商业逻辑。 首先，长租公寓就是个二房东。 为什么有那么多的房主愿意把房子租给二房东， 是因为很多的房主是外地投资客， 对于他们来说最好的办法就是把房子转给二房东去出租。 而二房东则承租一年， 给房主十一个月的钱， 有的签约租期是两年，有的是三年， 租金按季度支付， 比如一个月房租5000， 则每个季度支付给房主15000， 这就是二房东的成本。 二房东怎么转嫁成本呢？ 他们先把房子挂出去招租， 但是要求租客按年支付租金。  如果租客是个穷学生或者是刚毕业找工作的应届生， 没有这么多的钱来支付一整年的租金， 那也没问题。 他们可以提供一个金融公司， 按照一定的年化利率由租客按月还给这家金融公司， 然后金融公司把一年的租金一次性支付给二房东。 左手进右手出， 这边一个季度15000， 那边则是一年60000的租金， 这当中净差45000， 他们用这45000再去收新的房源。 按照目前的模式， 比如像现在7.8.9三个月， 刚好是租房市场的旺盛期， 他们可以迅速的实现规模的扩张。 这有点像储值消费， 你什么时候来消费都可以， 反正我现在手上有45000， 只要这套房子有人要租， 只要租客不管是自己支付， 还是通过金融公司， 把一整年的租金支付给我就可以了。 但问题是到这个时候， 长租公寓就变成了一个金融衍生品。 原来的P2P模式是， 我介绍A和B两个人互相借钱， 我作为中间平台， 利用互联网信息技术保证借贷双方信息的互通性， 这中模式是成立的。  而租房这件事本来就只是房东和租客的关系， 但现在中间出现了二房东，二房东进行了一个账期的操作。 账期的操作在很多暴利行业都是存在的，比如说某大型家电连锁， 比如说某大型网上电器商城， 都是靠账期。 只要手上有账期的资金， 那这笔钱就相当于是在他手上盘活了， 只要后续有不断的销售额， 这笔钱就能够运转起来。 但是问题就在于， 在行情好的时候就像庞氏骗局一样， 只要有“新钱”进来， 他就能够还的了“老钱”， 而一旦没有了“新钱”继续进入， 或者是他挪用了“老钱”， 就会出现爆仓。 这个时候二房东跑了， 那你怎么办？  还有可能的情况是， 房主跟二房东签的是三年的租期， 而二房东跟租客可能签的是五年的租期，这个时候房主去找房客收房， 房客肯定不愿意搬走， 因为他支付的是五年的租金， 这个时候就会发生纠纷。 对于房客来说每个月还在还金融公司的月供， 当年的那笔贷款已经被二房东拿走了， 而二房东又找不到。 金融公司肯定要房客还钱，要还钱，房客肯定要继续住在房子里， 因为他确实交了五年的租金。 而对于房东来说， 他只收了三年的房租， 后面的两年肯定是不让你继续住下去的，这个时候就得上法院了。  到最后，房东、房客都要倒霉。 这种所谓的金融衍生品在美国次贷危机之前是遍地开花， 凡是有东西能够拖账期的， 他们就拿来作为金融衍生品炒一波， 当潮水退去的时候， 受害者始终是这些老百姓。 如果说这是一个P2P的变种的话， 那些P2P的用户多多少少心里还是有些预期的， 因为利息给的太高了， 本金很有可能是要不回来的。 但是对于房东和房客来说， 房东只不过是想要省点心， 而且以前也有类似的承租方， 像酒店式公寓，也有二房东，但是都没有金融公司介入进来。 而一旦有金融公司介入， 就演变成了一种借用杠杆的玩法。  我们再说金融公司， 其实这种做法在车贷市场上比较普遍存在的， 比如像某个“没有中间商赚差价”的公司，都是这样操作的。 说穿了，他们其实赚的是金融运作的钱。所谓的“零首付”就像“打白条”一样， 服务费肯定很贵， 他们赚的就是服务费。 但是如果是以公司的方式运作是没有问题的， 比如A公司破产倒闭， B公司也破产倒闭， 破产倒闭了就不用担责任了， 这就叫做有限责任公司。 对于这类操作的公司来说， 我付不起这个责任了， 我破产倒闭了， 最后由政府或者社会来平摊。 但是作为独立的个人， 在目前的中国来说， 是没有办法这样操作的。  所以我建议，如果你是房东， 千万不要把房子托给中介了， 谁知道他们会拿去干什么。 在和中介签合同的时候也要注意， 签《委托协议》可以， 你委托中介把房子租出去， 租出去以后给他一个月的房租作为佣金，这样可以。 如果你是房客， 一定要跟房东签合同， 你和房东之间是P2P的关系， 千万不要是P2NP的关系， 不要跟中介签合同， 更不要跟金融公司签合同， 虽然到时候可能会麻烦一些， 但是现在这些机构已经是危如累卵的阶段了， 随时都有可能资金链断裂。 而且今年的经济形势下人人自危， 现金为王， 反正做什么投资都有可能被套路， 就算是租个房子都可能被套路。  话说回来，像这类长租公寓的爆仓， 就像我们看到的P2P行业的爆仓一样， 总会有一些企业能够经营下去， 总会有一些企业经营不下去。 而我们的建议是， 目前最好不要去碰。 作为租客， 直接从房东手上租房子， 价格还会便宜点。 作为房东， 跟在长租公寓后面涨涨房租， 多赚点钱是可以的， 但是没有必要去承担他们的风险。 在长租公寓的模式里， 房东的风险就在于， 房客万一把钱交给了二房东， 然后硬要住下去， 你们还要去法院打官司， 搞不好还会搞得房子空置在那里两三年，这个的成本谁又能替你承担？  对于租客来说， 最大的损失是一旦二房东跑了， 你还要继续还钱， 还要被房东赶出去， 最后得不偿失。 有个朋友问我：“我现在已经跟他们签了一年的合同， 现在怎么办？”我说：“那你只能祈祷他们在这一年之内不要跑路， 明年再重新考虑了。” 毕竟合同摆在那里， 你又不能说他们是非法的， 他们只不过是通过金融杠杆的方式放大了你能租房子的能力。 我们最后奉劝大家一句， 有多少本事办多少事。 你如果只能租得起2000块钱的房子， 就不要去租5000块钱的房子， 不要图方便。 这个世界上就是这样， 想要省时间，就要多花钱， 想要省钱，就要多花时间。  此节目为泰扯收费专栏节目文案, 订阅费用120元， 如果觉得节目内容对你有帮助， |
|
|
