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购房是很多国人的梦想，毕竟居者有其屋是古代圣贤就有的理想。 贷款购房是大多数购房者最常用的方式，毕竟能够直接用全款购房的人比较少，即使那些有钱的人也不愿意将自己的钱都用到购房上。 购房中常见的问题是如果签订了购房协议并进行了网签备案以后，银行贷款迟迟发放不下来怎么办？因此，担心开发商会罚款或者取消购房合同，特别是在房价已经上涨的情况下。 下面的情况就极其特殊了，购房者在草签了购房合同后由于想延缓办理贷款的时间，迟迟不愿意办理网签订备案，担心开发商算他违约，或者起诉他，或者对他进行罚款。到底什么情况呢？让我们看看。 朋友小刘非常急地说，准备购买新房，3月份已经交了定金，6月份已经付清了首付，与开发商也已经签了购房合同。但至今并没有签订房管局备案合同。 开始时双方已经约定好办理公积金贷款，因为公积金贷款毕竟是所有贷款中利率最低的。但是小刘的公积金2019年12月断缴了，是2020年1-3月才补缴的，到7月12号只有456三个月是连续的。因为办理公积金贷款需要连续六个月缴纳才有资格申请公积金贷款，小刘只有到9月份才能有资格申请办理公积金贷款。 这个时候开发商不同意了，逼着小刘去签房地产备案合同，并要求如果办理不了公积金贷款就只能转商业贷款。如果再不签订备案合同，将会发律师函。小刘想问问，小刘的做法算违约吗？就签了购房合同和认购协议，需要承担法律责任吗？ 我在这里想告诉他的是：任何情况下都要有契约精神，对于小刘来讲，属于一贯缺乏契约精神，所以，必须承担法律责任。 首先，小刘既知道自己办理公积金贷款，还让自己的公积金缴纳中断并暂时不具备公积金贷款办理资格，属于不遵守既定规则的表现。 任何事情都有一定的规则，作为社会的人必须遵守这种规则，正常情况下按时缴纳住房公积金是每一个的义务，很多没有准备办理住房公积金的人都按时缴纳住房公积金，而作为准备办理住房公积金贷款的人，却随意地中断公积金的缴纳，这说明小刘就是一个没有社会责任的人，是不遵守社会规则的人，因此失去办理住房公积金贷款资格哪怕是暂时失去这个资格也是必然的。 更重要的是，即使办理了住房公积金贷款，如果后面的时间不能及时缴纳住房公积金，仍然有可能失去住房公积金贷款的资格。 其次，缺乏基本的契约精神，既想购房、签订了合同，当无法办理住房公积金贷款时，不是积极地办理商业贷款，而是让开发商无条件地等待自己。 契约是对双方的约束，虽然开始签订协议时是约定办理公积金贷款，但现在遇到的问题是小刘自己不具备办理住房公积金贷款的资格，而不是住房本身和开发商的原因办理不了公积金贷款的资格，那么，小刘就应该自己承担这个后果，如通过办理商业贷款的方式解决持续的资金问题。 但小刘却不愿意付出商业贷款的利率成本，仍然坚持等待自己具备了公积金贷款的条件再办理贷款，这等待让开发商承担自己过错的损失。如果换一种方式，如果在合同约定的期限内房价上涨了，开发商需求小刘以新的价格购房，小刘会同意吗？肯定不会同意。 最后，要尊重契约，开发商有权利按照协议的约定要求小刘承担法律和经济责任。 从法律上讲，任何一方违约都要对自己的违约行为承担法律和经济责任，而小刘如果不及时签订备案合同，只能承担违约的后果。 小刘的行为是不是违法这里暂且不论，但是违约了却是实实在在的，而违约的责任就是接受法律和经济的惩罚。 如果违约小刘会承担什么责任呢？ 根据签订的协议相关条款： “二十、关于网签合同的特别约定。本合同商品房具备网签合同的条件后，买受人应当在接到出卖人通知后十五天内配合办理网签合同所需的一切手续。否则，因买受人原因导致网签合同迟延的，房屋交付及办理不动产权证的日期顺延，且因此导致的法律后果由买受人负责；迟延30天以上的，出卖人有权解除本合同，并要求买受人承担该房屋总价款10%的违约金。” 从合同的条款可以看出，如果小刘最终迟迟不配合办理网签合同，轻的会导致将来不动产权证的领取日期延期，这一点，相信小刘并不介意。但是如果时间超过30天以上，小刘可能得到的后果是： 开发商解除已经签订的购房合同，导致小刘失去已经具备的购房资格，失去对所购买住房的购买权；同时还可能会承担购房总价款的10%违约金。 如果总房款130万元，缴纳30万元的首付，100万元的贷款，如果对方以违约的方式发律师函，小刘可能失去购房资格的同时，还可能受到解除合同，扣罚13万元的违约金。 是不是有点鸡飞蛋打的结果。因此，一定要遵守契约，对已经签订的合同就要遵守，否则就要承担违约的后果。 不能让合同的另一方承担你自己应该承担的责任和代价，这一条是法律的基本底线。（麒鉴） |
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