|
写在前面： 为了让“买房知识局”这个名字更加名副其实，我们决定开设『买房知识学院』。 买房知识学院里，会有非常专业的、经验老到的地产人开设专栏。以连载的形式，每期讲透一个与房子相关的知识点。 以后，只要是买房相关的知识点，你都能在买房知识学院找到。 今天是买房知识学院开院的第一讲，将分六期讲解『如何选择一个能让自己住得很舒服的房子』。
岸上，20年地产从业经验，曾任国内知名房企总经理。阅盘无数、眼光毒辣、见解独到。 01重庆改善房的主流总价，以后会达到300万级。这个“以后”即将到来的时间不会太久，一年甚至用不了一年。 看完这篇文章，你就会明白我为什么这么说，也会知道我没有任何夸大。 02 2016年以前，重庆一直在天量供地，比如2011年，这一年供地规模达到惊人的8.6万亩。 2017年，重庆首次提出对供地规模进行限制，往后三年供地规模稳定在3.6万亩上下（全重庆）。但是，主城区的供地量，一直在减少。
数据来自重庆市规划和自然资源局 2017年，大重庆计划供应3.8万亩、主城区实际供应1.8万亩，占比47.37%； 2018年，大重庆计划供应2.9万亩、主城区实际供应1.3万亩，占比44.83%； 2019年，大重庆计划供应3.4万亩、主城区实际供应1.4万亩，占比41.18%。 2017年-2019年，主城区在大重庆的供地比例不断减少，供地规模不断收缩。今年3月份，市规划和自然资源局公布了2020年的供地计划：大重庆全年计划38700亩。参照去年的占比，今年主城区供地量可能在1.5万亩左右。 03 2017年不仅提出了限制供地规模，也调整了土地容积率。把住宅（二类用地）的容积率上限从之前的“≤3.5”调低到“≤2.5”。 所以，从2017年开始，主城区成交土地的平均容积率一年比一年低，去年只有1.59。 数据来自锐理 今年61%的成交土地的容积率只有1.0-1.5，按照这种容积率、这种比例继续成交土地，今年的平均容积率只会比去年更低。 并且，这两年主城区成交的许多土地，不仅容积率低，还限制了建筑高度，不得超过60米、36米甚至24米。 容积率越低，住宅形态越改善。住宅形态越改善，销售价格越高。
数据来自锐理 不仅是供地规模缩减、容积率下降，主城区成交土地的楼面地价、商品住宅的市场需求，全部在发生变化。 最近五年，主城区成交土地的楼面均价每年都在上涨：2015年2237元/㎡，2016年3252元/㎡，2017年4728元/㎡，2018年5151元/㎡，2019年6825元/㎡。 到了2019年，地价已经是2015年的3.05倍。也就是说，五年时间，主城区房子的地价成本已经翻了3倍！
2015年到2019年主城区成交土地楼面均价 我们再从市场需求的变化，接着看。 2017年、2018年市场成交的主力户型是三房。到了2019年，三房成为绝对主流，四房的需求也在加大。当三房和四房一起成为市场需求的绝对主流，以后房子的面积就会更偏向于改善，集中在100㎡-150㎡。 而主城区现在的主流套内单价在1.5万以上，北区不少板块已经达到1.8万-2.0万，核心区更高在2.0万 。 供地规模缩减、楼面地价上升，会让房子的地价成本更高；土地容积率下降、户型需求以三房和四房为主，会让开发商更倾向于做改善类住宅。 传导到市场的最后结果，是房子的主流面积变大、主流单价变贵，尤其是改善房，套内单价逐渐“2万 ”。那么，改善房的主流总价必然水涨船高，达到「300万级」。
数据来自锐理 04我为什么说这个“以后”很短，一年甚至不到一年就会实现「300万级」？ 按照行业惯例，从拿地到销售，周期一般为6-12个月。去年拿的地今年就会开始卖、今年拿的地明年就会卖。 长期接触市场一线，比如经常出去看房的人，一定会发现“楼盘越卖越贵”的现象从今年上半年开始，已经在显现。 而早期那些楼面地价只有两三千的楼盘，还剩几个？重庆总价120万以下的楼盘又剩几个？其实我们心里都有数——已经被消耗得差不多了。 截至今年6月，主城区商品住宅的存销比为4.9。如果没有新增供应，商品住宅的存量不到5个月就可以卖完。 这其中，低总价房子只占很小一部分，它们在全部商品住宅存销比只有4.9的情况下还能卖多久？答案显而易见。
数据来自铭腾（绿色折线为主城区商品住宅存销比） 一边是“少数派”低总价房子越卖越少，一边是“多数派”主流总价房子越卖越多、越贵。 可以说，接下来的一年，就是“少数”与“多数”完全完成更替的周期，留给刚需、刚改的时间已经很紧迫。到了明年，“楼盘越卖越贵”的现象会比今年上半年更加明显。 而那时，总价「300万级」可能只买得到普通改善。不像现在这样，还能挑到高端改善甚至可以称为豪宅的改善。既然如此，为什么不趁现在还有更多选择的时候，花同样的钱挑到更好的房子？ 05 那么，现在花300万能在主城区哪些地方买房子？在这些地方，分别能买到什么样的房子？ 以大北区为例，300万，现在还能在大北区相对偏中心的位置买到大平层。或者，在没那么中心的位置买到还不错的别墅。 如果是核心区，300万，已经挑不到高端改善的新盘，只能买披着改善外衣实则面积不大（小三房）的刚改类新盘。 当重庆改善房的主流总价达到「300万级」后，在核心区，很可能连披着改善外衣的刚改类新盘都买不到了。 过去23年，重庆一直在扩宽主城九区的城市边界。拓了这么多年后，现在不论是向西、向南还是向北，主城九区的拓城版图已经达到极限。主城都市区的出现，某种意义上，也是为了“填补”主城九区的拓城极限。 当主城九区的扩城基本完成，成为“中心城区”；主城邻近12区的扩城启幕，升为“主城新区”；重庆未来的发展格局会向北上广深等一线城市看齐——豪宅回归老城区。 主城核心区会越来越多地出现这种项目：在周边都很老旧的中心地段，突然拔地而起只有几栋楼的豪宅。 06 300万不是一笔小钱。 如何让这么多钱花得物有所值甚至物超所值？ 怎么在“汪洋大海”里选出最能让自己住得舒服的房子？ 该从哪些方面去挑选？每一个方面，又该注意哪些问题？专栏的下一期“连载”，我们接着讲。 |
|
|
