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房客会寄语： 因为公众号平台改了推送规则，如果不想错过我们的文章，记得看完再文章底部点一下“在看”，这样每新文章推送后才会第一时间出现在你的订阅列表里哦！ 信息大爆炸时代，甄选到有效信息，价值百万，所以不要忘记点“在看”。 东滨路以南的南海大道两侧是繁华、成熟的蛇口核心地段，商业配套有CITY花园城和蛇口沃尔玛，前往信和购物广场和来福士广场也非常方便，附近有大南山公园，南边是四海公园和蛇口体育中心，生活休闲便利，周边小区大多为招商品牌开发，学位配套是南山老牌名校育才二中，附近还有即将开通的9号线支线、12号线四海站，势必会进一步拉升这一带的价值，不少考虑自主兼学位的购房者也将目光投射于此。 但这一带因开发较早，多层为主的楼梯房老小区居多，有些当年的楼盘设计、开发理念已经不满足当下的购房需求了，基于此，我们将带大家了解这里的老牌电梯社区——花园城，项目分五期开发，其中一、三、五期为住宅，经过十几年的打磨，房价与对口学校成绩明显挂钩，近来成交活跃度也因成绩下滑而有所降低，未来这个楼盘是会更添姿色，还是逐渐随着时间流逝而没落呢？ 花园城一期 花园城一期2001年入伙，位于南海大道以西、兴工路以南的狭长地块内，楼栋错落分布，花园景观因历时长而稍显陈旧，有一定面积的花园，12栋楼下有公用健身器材，小区以中小户型为主，人车不分流，车位较为紧张。东门有天桥直达沃尔玛超市和CITY花园城购物中心，步行5分钟左右可到在建9号线支线、12号线四海站，附近有大南山、四海公园和蛇口体育中心，近南海大道和东滨路，生活交通便利，带育才三小和蛇口老牌名校育才二中学位。 小区由14栋小高层住宅组成（1-16栋，无4、14栋），主要有44-57平1房、69-80平2房、81-97平3房，以及少量150-167平复式，目前均价10.3万左右。 1 1房 1房主要有44平、51-57平这两个面积段，户型均方正实用，客厅正出阳台，44平的卧室、厨卫分居客厅两侧，51-57平则卧室、厨卫居于客厅同侧，其中部分户型卧室还带外拓阳台。市场上很久未见1房放卖，能追溯到的最近一次成交还在今年3月份，51平的北向高楼层506万成交，目前没有在卖的。 （44平1房） （51-57平1房） 2 2房 69-80平2房，户型整体方正，格局多样，客厅均出阳台，一种是厨房门正对客厅阳台，双卧相连，其中78平左右的带面积更大的、不方正的入户；一种是入户即为厨房，客厅阳台与餐厅明窗在同一直线上，采光通风很好，双卧面积分配合理、位于卫生间两侧；一种是76平左右的2房，主卧带直角观景窗，次卧面积较小，卫生间居于次卧与厨房的内直角区域，厨房带生活小阳台；还有一种69平2房，格局非常方正，双卧、厨卫分居客餐厅两侧，主卧空间稍大于次卧，非常稀缺，几乎见不到放卖。 5月初有套74平2东南向低楼层776平成交，7月初有套79平的低楼层800万成交，目前有3套69-78平的中低楼层报价810-860万在卖，其中860万这套为69平的低楼层，业主心态自2个月前放盘时起就很高。 （78平2房） （76平2房） （69平2房） 3 3房 3房面积段在81-97平，主要有4种格局，均方正实用，客厅正出阳台，其中81平左右的3房三卧居于客餐厅同侧，厨卫与客厅阳台相对；88平3房与81平3房布局相似，区别在于入户直对客厅阳台，视野开阔，且有两个卧室做到了与客厅同朝向；91平3房则是在76平左右2房的基础上，主次卧之间多了个小次卧，但厨房生活阳台稍微不方正；还有一种是94-97平3房，客厅、主卧朝南，两个次卧朝北，布局合理且带2卫，较为稀缺，今年来无放卖。3月下旬有套86平的南向高楼层851万成交，目前无放卖。 （81平3房） （94-97平3房） 花园城三期 花园城三期2006年入伙，位于南海大道以东、工业八路以南，地块也是沿主干道窄长型分布，花园面积是这三期中最大的一期，绿化率达到了59%，园林品质也很不错，小区容积率低、楼间距大，人车分流，车位比较充足。北邻CITY花园城购物中心，东近大南山，西有四海公园和蛇口体育中心，9栋与20栋之间是花园城幼儿园，带育才一小、育才二中学位，目前均价11.1万左右。 小区由两个地块、共20栋小高层组成，一号地块包括1-4栋，由两栋高层、三栋1梯2户的小高层组成，沿公园路的高度控制在12层以下，主要有48平1房、76/79平2房、90-110平3房、120-140平4房及少量顶层复式；二号地块包括6-20栋，由四栋18层的高层住宅、五栋1梯2-3户的小高层及六栋9层的小高层组成，主要有96-128平3房、148-152平4房、158-179平5房及少量顶层复式。 其中20栋原来是酒店式公寓，3梯16户，楼顶有游泳池和健身房，以小户型为主，01/16户型为93平左右的3房，05/06户型为80平左右的2房，其他均为65平左右1房，主要有东南和西南两个朝向。该栋的户型多数不太方正，使用率不高，格局也只能说一般，多数户型存在无采光通风的死角，但高楼层景观还不错，也容易出租。被纳入三期后，共享小区配套，是整个小区的上车门槛，靠近南海大道的吵一些（但隔音玻璃质量不错，即关即静），旁边就是医院，有些购房者会觉得风水不好。 下面我们看看1-19栋的户型情况，主要有48平1房、76-79平2房、95-128平3房和145-178平4房。 1 1房 48平1房位于4A/4B栋03/05/07户型，是本小区面积最小的户型，方正实用、布局合理，分厅出阳台和主卧出阳台，厨房带生活阳台，此前有4A栋的业主挂出来试探市场，但并无售卖之意，这种户型的持有者都比较惜售，今年2月份有套中楼层530万成交，目前无放卖，仅有放租，月租在6500-6800元左右。
2 2房 76平2房有2种格局，均方正实用、双卧紧靠，一种是客厅与主卧、公卫同朝向，客厅或主卧出阳台，厨房带生活阳台，另一种是仅有客厅与主卧同朝向、均出阳台，采光通风会更好一些，近来无成交和放卖。
79平2房位于9栋B户型，客厅、餐厅均出小阳台，带入户花园，主次卧空间均较大，只是次卧近窗部分墙距更小，采光会受到一定影响，近期无在卖的。
3 3房1卫 95-96平3房1卫位于13/15/17/19栋的A/B户型，客厅两侧采光，通透明亮，客厅与双卧朝偏南向看花园，主卧出大阳台，带大入户花园，小次卧和厨房带小阳台，9层多个顶楼花园、面积大14平左右，近来不见成交和放卖，只有个低楼层的业主，一年半的时间里反反复复放盘、调高价格、撤盘，心态不低。
104平3房1卫位于12/14/16/18栋A/B户型，格局一样，均带内庭院、客餐厅两侧对流不错，厨房旁次卧面积较小，不同楼层的客厅阳台、次卧三角阳台不尽相同（个别带夹层），不同楼层内庭院的花池宽窄有别，9层较为特殊，带客厅上空的顶楼阳台，近期无成交，目前仅1套改好4房的低楼层报价1350万在卖，因客厅一侧改为了房间，采光受一定影响。
4 3房2卫 102平3房2卫位于9栋A户型，方正实用，客餐厅双面采光，主次卧面积分配合理，入户带大阳台、厨房带生活阳台，做到了基本的干湿分区，近期无成交和放卖。
111-113平3房2卫位于10栋A/B户型，客厅正出阳台，与餐厅错位分布，客厅、主卧与次卧分区，小次卧与厨房共享内庭院，整个户型的采光通风很好，11层在此基础上多带一个客厅上空的屋顶花园、多10平左右，此外，三单元的B户型的主卧带180°观景阳台，近来无成交，目前无放卖。
117平3房2卫位于9栋C户型，进门是大阳台，紧接着是开间大、通透性很好的客餐厅，主卧空间尤为阔绰，带独立书房和卫生间，面积堪比客餐厅，整个户型布局合理，住家很不错。近来无成交，目前无放卖。
125平3房2卫位于11栋A/B户型，整体方正，只是边缘为弧、呈四分之一个环形，客厅正出阳台，餐厅与次卧之间带大阳台，可改为书房，拐角处次卧带小阳台，通透性很好，其中8层还带客厅上空的屋顶花园，面积更是达到了142平，近来无从成交，目前无放卖。
128平3房2卫位于13/15/17/19栋C户型，位于楼栋衔接位置、不是很方正，呈直角分布，客厅、主卧、次卧、厨房均出阳台，各卧室开间不大，有的业主会选择把客厅阳台的墙体拆掉，或把公卫并入转角次卧中，增加居住舒适度，这周有套低楼层1475万成交，目前有两套南向中楼层报价1480万在卖。
5 4房 145平4房2卫位于13/15/17/19栋D户型，客餐厅错位分布，主人房带独立衣帽间和卫生间，均带入户阳台，其中主卧带大阳台（5、7、11层的与次卧等宽，其它楼层则连通客厅），此外，11层还带客厅上空的屋顶阳台。
149平4房2卫位于6/7/8栋C户型，入户两侧分别为次卧和厨房，这个处于动区的次卧稍显尴尬，客厅、餐厅夹角处带阳台，厨房、公卫共享生活阳台，低楼层客厅旁次卧带阳台，部分中高楼层主卧也出阳台，最高层18层还额外带一个屋顶花园，总面积多7平左右。
151平4房2卫位于13/15/17/19栋E户型，格局和相同楼栋的D户型相近，只是书房边缘更为方正，主卧阳台在6、8层时连通客厅，该户型在11层时面积稍大10平左右，多带一个顶楼花园。
157平4房2卫位于6/7/8栋B户型，客餐厅与一个次卧共享一个阳台，客厅仅入户一角带储物间，卧室集中分布在房屋一侧，动静分区鲜明，近期无成交，目前无放卖。
178平4房2卫位于6/7/8栋A户型，客厅、次卧侧出同一阳台（奇数层阳台面积大一些），主卧出半环形阳台独占户型一侧，采光通风均不错，该户型相较于其他户型很大一点不同在于，厨房生活阳台外带独立的工人房和卫生间，与主人生活区域分离。今年来大户型少有成交，日常放卖量也不多，目前仅1套南向中楼层报价2150万在卖。
花园城五期
2010年入伙，楼龄最新，位于沿山路东侧、边检生活区对面，整体比一期、三期更安静一些。小区整体不大，只有两栋，花园、健身设施和公共活动区域能够满足日常休闲所需，人车分流、车位比1:1.5，是花园城几期中车位最足的一期，和一期一样带育才三小、育才二中学位（小学就在小区南面），靠近大南山，步行10分钟左右可到CITY花园城购物中心和沃尔玛超市。 小区分为1栋和2栋，1栋32层、2栋19层（1-18层有52 88平的F G户型，需要两本证，其实从面积上来看没有过豪宅线，只是开发商设计来避税的），均为3梯6-7户，主要有68-78平1房、88平2房、137-140平3房、145平4房及少量双拼，目前均价11.7万左右。
1 1房 68-69平1房位于1/2栋的A/B户型，客厅正出阳台，主卧与内庭院分居客餐厅两侧，均朝西北，厨房带生活阳台，内庭院在A/B户型中分别位于客厅、餐厅一侧，可改为小2房，该户型今年来少有成交，目前仅1套东北向低楼层报价900万在卖。
78平1房位于1/2栋的E户型，客厅侧出阳台、连通主卧，均朝西南，主卧房门对面为面积较大的内庭院，视野开阔可看大南山，厨房带生活阳台，使用率不错，7月上旬有套西南向中低楼层920万成交，目前仅1套高楼层报价980万在卖，户型通透明亮，周边均为低矮建筑，视野无遮挡，住户惜售心理较强。
2 2房 88平2房位于1/2栋C/D户型，其中C户型为横厅设计、采光面大，客厅侧出阳台连通主卧，书房对面为面积相当的内庭院；D户型为竖厅设计，有客厅正出阳台、客厅侧出阳台连通次卧两种，双卧与内庭院面积分配均衡，C、D户型均可改2 1房，4月上旬有套西南向高楼层1055万成交，目前无放卖。
（C户型）
（D户型） 3 3房 137-140平3房位于1/2栋F1和F G户型，格局类似，客厅均出阳台连通一旁次卧（其中F1户型阳台还连通厨房区域），西南朝向采光通风好，两卫与墙体的围合区域为内庭院，可改为3 1房，但合拼房须两本证，在715新政后，房票已越来越宝贵，这种户型成交量不会太多，目前仅1套南向高楼层报价1450万在卖。
4 4房 五期只有少量户型为大面积4房，主要位于顶楼，其中145平4房位于1/2栋的A1户型（B C户型），客餐厅分离，入户即到餐厨区域，主卧带阳台，餐厅及一旁次卧共享超大露台，书房面积较小，无独立房门，公卫就在其旁；179平4房位于1/2栋D1户型（A F G户型），与145平户型类似，不过是客餐厅一体，露台衔接餐厅、厨房及其生活阳台，公卫位于东北向双次卧之间，主卧及一个次卧也朝西南向，成交活跃度非常低，基本上见不到放卖。 结语 花园城地段佳、各项配套成熟、名校加成，同时还有地铁新站点即将开通，是非常难得的成熟社区，与周边低密度的老旧楼梯房相比，其各期的优点和不足都较为明显。 一期楼龄老，小区规模适中，小高层 小户型的构成使得车位较为紧张（而且人车不分流），除了1-9栋离南海大道稍远一些、靠近花园，其余楼栋都会受到南海大道和附近商圈的噪音困扰，但不可避免的是早晚高峰都会面临出行拥堵的问题，相对而言总价会更低一些，预算有限又想上名校学位的可考虑这里，若更加考虑小区品质、成交活跃度和未来升值空间，不妨到前海一带看看同价位户型，如诺德国际、鼎太风华等，会有更多的选择。 三期楼龄比一期新一些，小区较大，小高层居多、容积率低，园林绿化不错，人车分流、车位较足，自带幼儿园，整体以改善户型为主，使用率较高，居住舒适度较高、住家氛围浓厚。但不足在于三期的楼栋沿工业八路和南海大道排布（有帮翠竹园挡噪音之感），这两条主干道的车流都不少，加上3房户型大多靠马路，部分户型因楼栋设计还不太方正，附近小区没有太多选择性，若能在三期挑选到靠近花园的户型最好，但这些花园安静位置的多为大户型，数量本就少，业主又尤为惜售，一年难得有放卖。该期中20栋由公寓改为住宅而来，户型居住舒适度一般，但小面积居多，适合学位买家，目前放租回报还不错。 五期楼龄最新，虽说小区不大、只有两栋高层，但是也有基本的健身基础设施以及活动场所，车位也比较充沛，离小学很近，边检在小区对面，附近管理、安静度不错，因周边小区都比较矮，五期的中高楼层视野会比一、三期开阔一些，朝偏南向的还能看到大南山、城市景和部分太子湾，附近很多2房换3房的业主会选择这里，目前总价高，很多业主也惜售。 除此之外，9号线支线、12号线四海站开通后，将东连科技南片区、西通前海片区、南至海上世界一带，缓解周边的交通压力，提升附近的交通通达度，蛇口成熟片区 优质学位 交通空白填补，花园城作为附近不可多得的品质小区，刚需、改善都能找到适合自己的选择，自住、出租皆宜，未来不容小觑。
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来自： ALECKWANG > 《深圳发展 房地产》
