|
最近几年，有关于转让费纠纷的问题日益凸显。这也是律师生涯中，接到的第一个案子，也是平生完成的第一份民事代理意见。 xx与xx、xx房屋租赁合同纠纷一案 民事代理意见 审判长、审判员： 贵院受理的再审申请人xx、xx不服西安市莲湖区人民法院（2016）陕0104民初2373号民事判决书（一审判决书）与西安市中级人民法院（2017）陕01民终9783号民事判决书（二审判决书）。xx接受再审申请人xx、xx的委托，指派xx担任其再审代理人。根据本案证据、各方当事人陈述、庭审情况，结合本案争议焦点，发表如下代理意见，供合议庭参考。 一、转让费与租金分别基于商铺经营转让法律关系与房屋租赁合同法律关系而产生，一、二审判决认定转让费包括房租是由法律关系混淆而导致的事实认定错误 一审判决（第6页）认定：“故可确定转让费中共包含2013年8月1日至9月30日的房租51700、房屋装修价值和电器。”转让费属于商业行规，且转让费是对附着于商铺的装修、设备设施等有形财产，以及基于商铺所处地段、原先经营时打下的良好人脉基础产生的商业价值、品牌价值等无形资产所支付的对价。 故，转让费是基于商铺经营转让法律关系而产生，而2013年8月1日至9月30日的房租51700则是基于房屋租赁合同法律关系产生，二者隶属于不同的法律关系。由此，被申请人应当向申请人返还2013年8月1日至9月30日的房租51700。事实上，申请人在转让之时就表明21万转让费不包括房租，并表示待这两个月的房租返还之后，再行签订书面转让协议，但经申请人多次催要，一直无果。 承上所论，一、二审判决认定转让费包括房租是由法律关系混淆而导致的事实认定错误。 二、申请人按房屋现状交付，被申请人支付21万转让费，转让法律关系所生之主要义务双方均已履行完毕，此后的租赁合同履行问题与商铺经营转让无关，一、二审判决申请人退还转让费，此系法律定性错误而导致的适用法律错误 被申请人支付的21万转让费是对附着于商铺的装修、设备设施等有形财产，以及基于商铺所处地段、原先经营时打下的良好人脉基础产生的商业价值、品牌价值等无形资产的对价的支付，而申请人也以商铺现状交付于被申请人。故而，申请人与被申请人在商铺经营转让法律关系中的合同义务均已充分、全面履行完毕。况且，申请人对该房屋的装修工程款39.6万元，房屋所在地段、商业价值等无形资产，向被申请人收取21万转让费实属合理。 而此后的租赁合同履行与商铺经营转让无关，这属于两个独立的法律关系而产生的法律问题。因而，此后的租赁合同履行障碍不得作为返还转让费的理由，申请人无须向被申请人返还转让费。 此外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”被申请人在转租期间，一直亲自以xx的名义交付租金，出租人对此应当知情。故，申请人的转租行为有效。一、二审判决的认定既不符合事实，也不符合法律之规定。 且申请人与被申请人并未针对申请人与第三人之间的房屋租赁合同另行签订转租协议，而由被申请人事实上承受原房屋租赁合同中申请人的法律地位，继续履行该合同。故而，第三人要求申请人与之解除房屋租赁合同，第三人与被申请人有不可推卸的责任。 三、一、二审判决认定被申请人占用租赁房止于2014年7月30日，并要求申请人承担2014年8、9月份的租金，此系事实认定错误 一审判决（第7页）认为：“因被告于2014年7月底向房屋所有人提出书面解除合同申请，致使原告无法继续使用该租赁房屋，故本院认定原告实际搬离时间为2014年7月30日。”二审法院认为“与法不悖”。此系事实认定错误，理由如下： 其一，第三人称承租人是2014年9月底搬离。根据第三人的谈话笔录（谈话笔录74页）表明，2014年9月26日，第三人出具书面答复，方才达成终止合同的合意，申请人与第三人的租赁合同终止。 其二，被申请人的房租已缴纳至2014年9月30日，且申请人与第三人合同终止也在于2014年9月末。 其三，被申请人在搬离房屋也并未提前通知申请人解除合同，被申请人与申请人之间的租赁合同仍然处于存续期间，直到2014年9月26因申请人与第三人的《房屋租赁合同》解除才终止。 承上所述，申请人与第三人均无道理于7月份要求被申请人搬离。若确是第三人指令被申请人搬离，2014年8、9月的租金也应该由第三人退还。 四、一、二审判决认定申请人赔偿被申请人装修损失，事实认定与法律适用均存在错误 （一）被申请人装修花费7万元缺乏证据证明。 一审判决（第7页）认为：“原告主张被告赔偿其装修损失7万元，其提供的收条和证人证言可以佐证原告装修共花费7万元。”根据谈话笔录（第76页），被上诉人提供的家装预算书、收据并未签字盖章，该证据的真实性存疑，不足以证明被申请人装修花费7万元的情况属实。 （二）即便被申请人装修损失7万元属实，未经出租人同意，7万元的装修损失也应该由被申请人承担 一审判决（第7页）认定：“考虑到原告从被告处受让该商铺时应经房东同意而未经同意。”由此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”判决在认定“应经房东同意而未经同意”的情况下，却判决由申请人承担装修损失，此错误应该予以纠正。 （三）即便被申请人装修房屋取得出租人同意，申请人也应该仅对房屋装修的残值损失予以赔偿 被申请人在庭审时陈述在装修房屋时取得出租人的同意，但其未提供证据予以证明。但即便此陈述属实，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；”由此可见，即便存在法律所规定之情形，申请人也只是赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。 综上所述，我们认为转让费不包括租金，这是基于两个不同法律关系所生之债，具有相对独立性，并且在前的转让法律关系与之后的转租法律关系，也属于两个相互独立的法律关系，如上所述，一、二审判决一再混淆二者的关系，致使事实认定与适用法律均存在错误。 |
|
|
