去地产化浪潮下的健康地产行业转型发展随着中国城市化进程放缓，地产企业在市场和政策合力作用之下探索“去地产化”发展模式，由专注地产开发转向更广
泛多元的城市服务领域。得益于中国经济的快速发展，人们对健康的需求日益增长，从健康的角度切入地产开发为开发商赋予了新的增长动能。1、
健康地产主要参与方及角色定位健康产业参与方多元化、角色复合化，市场稀缺核心医疗资源。随着技术发展,各参与方资源共享将成为未来健康地
产项目开发的趋势之一。涉足健康地产的参与方将更加多元化，潜在参与方将不仅限于传统医疗机构，合作方式也将更加复合，但优质的核心医疗环
节仍是市场稀缺资源。2、健康地产项目分布概览空间分布呈现“小集中、大分散”的格局，受城市能级影响大。一线城市和旅游城市是健康地产项
目集中分布地区，受城市能级影响，优质医疗资源在东部沿海城市集中度较高，充足的医疗品牌储备有利于地产开发商准确筛选并导入健康服务资源
。图：国内大型健康地产项目分布（2019年）“三高”城市体现选址偏好.大型地产商健康地产项目选址考量因素主要包括老年人口基数、地
区人均可支配收入以及地区医疗水平等因素。现阶段，中小型健康地产项目（建筑面积小于150万平方米）倾向选址一线城市中心地区，大型健康
地产项目则更加偏好一线城市近郊或昆明、三亚等旅游资源优越地区。表：我国主要城市的人均可支配收入及老龄化水平城市人均可支配收入（元）
60岁人口占常住人口比例（%）上海5898833%北京5723024%广州5540017%深圳529387%西安3257913%沈
阳4139525%武汉2597421%成都3590221%数据来源：国家统计局，2017重点企业健康领域战略布局类型（1）持续跟踪
产业协同较高的业务对与大型地产商切入难度较低。发挥传统地产业务资源协同性较高的优势。主要形式以医疗功能为主，传统模式的医疗地产开发
中，地产开发商仅参与开发环节。健康地产的转型要求地产商逐步具备一定健康产业资源，在战略层面深耕医疗健康市场。（2）深度参与市场成
熟度较高的业务有利于项目的复制和扩张。养老和康养项目操作难度相对较低。以养老社区和康养旅居功能为主，对项目自然资源和区位条件要求较
高，地产开发商发挥主导作用，自主开发建设。图：大型地产开发商参与的健康地产项目的布局类型（3）积极探索对于市场尚不成熟且协同度较低
的健康市场持续探索.目前已参股或控股等品牌层面合作为主。地产商发挥协调资源配置的角色，主导作用较弱，以轻资产运营为主。产业环节体量
较小，建设成果有待市场检验。（4）重点布局针对具有市场前景的健康产业环节重点布局。细分医疗市场吸引关注，市场潜力大。口腔、眼科、妇
幼、体检等市场逐渐饱和，资本逐渐流入高端医疗、康复医疗等细分领域，对地产商而言需要更加专业的运营管理能力。图：大型地产开发商参与的
健康地产项目类型（5）重点企业青睐养老和泛医疗服务，试水健康地产领域。大型地产开发商在尝试进入健康地产项目领域时，更倾向于选择开发养老服务和泛医疗服务类型的项目。5 |
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