借名买房，你不得不知道的坑…

这年头由于购房政策、贷款条件、户籍限制…

把很多有能力购房的人拒之门外，

没有购房资格怎么办？

诶？借用亲戚朋友的名义买房，

再等时机成熟过户不就万事大吉了嘛，

但真的是这样嘛？

光小编听到的借名买房纠纷就有很多，

甚至不少血脉至亲也为此对簿公堂，

今天小编就带大家捋一捋借名买房中的那些坑～

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事情是这样的

老张准备在上海浦东新区买房，但由于购房政策，其不具有购房资格，于是便借用妻子妹妹小雅的名义买房，双方签订了《借名买房协议书》，约定由老张出资买房的，房屋登记在小雅名下，由老张实际居住使用该房屋，等老张具有购房资格时再过户给老张。

谁承想两年后，当老张符合购房资格后向小雅提出过户时，小雅却拒绝过户，说房屋是其租给老张的，并且已悄悄地将房子卖给了李四，双方协商未果。老张无奈，只能一纸诉状将小雅诉至法庭，要求小雅协助过户并赔偿其擅自出卖房屋给老张造成的损失。

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法院审理

后法院审理查明，由于双方存在书面的《借名买房协议》，老张支付了全部的购房款，一直居住在该房屋内，且关于房屋产权证书、契税发票、物业缴费单据也由老张持有，老张确实是实际的购房人，但由于小雅已将房屋出卖给了李四，双方不存在恶意串通情形，双方的房屋买卖合同应为有效，房子应归李四所有，老张无法再继续办理房产过户手续。

法院最终判决小雅赔偿老张的购房款及其擅自出卖房屋给老张造成的损失。但房屋归李四所有。

 

通过以上案例可知，借名买房看似可规避购房政策，但实践中容易引起不少纠纷，截止2020年7月26日，以借名买房为关键字进行查询，检索出民事案件就有5984件。

那么：借名买房有何法律风险？双方约定的《借名买房协议》是否有效？借名买房的风险又该如何防范呢？且听乐乐道来。

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乐乐普法

首先，借名买房，是指由借名人与出名人进行约定，借名人作为实际出资人，以出名人的名义购买房屋，并将房屋登记于出名人名下的情形。借名买房的行为存在四大主要风险：

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1

如果借名购买的为经济适用房等政策性房屋，因这类房屋是对低收入人群与购房困难家庭的特殊保护，即使借名人与出名人签订了书面购房协议，也会因为规避了政策，导致协议被法院认定为无效。

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2

在房屋满足过户条件时，由于是否协助办理房屋过户的主动权掌握在出名人手中，借名人将面临出名人拒绝过户的风险。

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3

即使出名人认可借名买房关系，但如果其陷入债务纠纷，债权人申请保全，也可能导致房屋被查封，被法院强制执行。

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4

如果出名人将房屋转让给“善意第三人”，借名人的房子很可能打了水漂。就如老张和小雅的那个案例。

一般认为，借名买房协议并未被法律明确禁止，具有一般的合同效力，如果不违反《合同法》第52条法律、行政法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益的情况下，应属合法有效。

但应注意，即使该借名买房协议有效，但因违反购房政策，规避政策的相关条款约定可能会被认定为无效。如果发生纠纷时，借名人仍不具备购房资格，法院一般不会判决出名人协助借名人办理房屋过户登记手续。届时无法办理房屋变更登记的风险应由借名人自行承担。

但如果借名人于诉讼时符合了购房条件，在合同履行不存在障碍时，法院就会支持出名人协助借名人办理过户登记的诉请了。

借名购买的房屋登记在名义购房人名下，对借名买房人来说，法律风险较大，在借名买房之前一定要有意识地做好相应的防范：

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1

一定要签订《借名买房协议》。虽然协议有瑕疵，但在审判实践中，借名买卖协议是认定借名关系成立最核心的证据。

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2

借名人应为实际出资人并履行了相应出资，且所有出资通过银行转账支付，并保留相关转账凭证。

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3

房屋应由借名人实际控制使用。在审判实践中，借名人对房屋实际控制，如自行居住或对房屋进行出租取得收益，也是认定出名人与借名人借名买房关系成立的重要因素。

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4

借名人最好自行持有房屋产权证书、契税发票、房屋物业缴纳费单据、供暖费单据等证据。

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5

为了防止出名人擅自处分房屋，借名人还可以要求出名人到房屋管理部门就该房屋作抵押登记，由出名人作抵押人，将该房屋抵押给借名人。

 

借名购买的房屋登记在名义购房人名下，对借名人来说，法律风险较大，需慎之又慎！

王哲禺

路漫·江苏玖润律师事务所 律师

●国际经济与贸易、法学双学士。2019年获得首届“金陵杯”南京市律师协会青年律师辩论赛三等奖、2020年1月获得江苏玖润律师事务所2019年度“突出表现奖”。

●曾参与南京、苏州地区多个资产包的尽调与处置工作，有丰富的金融不良资产投前评估、尽职调查、投后处置经验。参与承办朱某与某公司债权人代位权纠纷（再审阶段）、坤宝公司与五星公司金融不良债权追偿权纠纷案。主要承办广州某资产管理公司诉省农委某下属企业金融不良债权追偿权纠纷案，并为委托人赢得胜诉。

●擅长业务领域：金融不良资产、民间借贷、知识产权。