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——把脉业主自治（下） 株洲日报社首席记者 吴楚 业主大会召开难、业委会监管难、物管部门及街道社区缺乏执法手段、物业公司退出难…… 针对当前小区自治中存在的诸多问题，各界有何建议？ 我们召开了一场线上破题“圆桌会”，现将各方观点尽量原汁原味呈现，供君参考。 A 职能部门说 湖南省物业行业资深专家付红： 借力科技手段 探索党建引领 业主自治组织是基于建筑物区分所有权而建立的自治组织，包括业主大会、业主委员会、业主监督委员会等组织。业主自治组织目前没有明确的法律主体地位，在面对民事纠纷时起诉应诉、承担责任的能力有限。 既是自治，即是自己管自己，出现问题自己负责。故业主管理规约或者业主大会议事规则是监管业主自治组织的主要依据，业主自治组织出现了问题，理论上，应当还得由业主来监管。 当前，破解业委会成立难、业主大会召开难，可借力科技手段。主要是利用科技手段提升业主共同决策的效率。各级政府都在倡导网络投票，社会上也出现了不少专用于业主投票的系统或手机APP、微信公众号。省住建厅也已开发类似平台，免费向业主提供使用，但目前因培训未到达最基层，还只能逐个项目推广。 信任机制是当前业主自治中的核心问题。可从业主、业主自治组织的外围找到新的建立业主之间信任机制的途径。如全国各地在探索、实践的党建引领业主自治，就是要通过党的初心、党全心全意为人民服务的宗旨以及党员的先锋模范作用，密切联系群众，发挥党组织的凝聚力，将群众紧紧凝聚在党组织的周围，形成新的信任机制，建立物业服务区域内统一的价值体系和行为准则。 市住建局副局长刘波： 推动“四方四级”监管平台建设 物业管理的复杂性，在于规范市场主体的双方，业主（业主组织）、物业企业的行为和双方的关系。 解决这些问题，仅仅依靠街道社区一级的属地管理、住建部门一方的行政监管，是远远不够的。我们的思路是：市、区两级物业管理部门，在不同层面履行行政监管职责，街道社区发挥属地管理作用，小区实现业主自治功能。 近一年来，我们一直在推进“四方四级”物业监管平台建设，“四级”是市、区、街道（社区）、小区，四方是政府、社会、企业、业主。政府多部门共同推进小区管理，业主组织、消防通道、违规搭建、噪音扰民等多方面管理。谁家的孩子谁抱走；社会组织、社区服务站、社区工作者，包括人大代表、政协委员、志愿者、行业协会等，一起参与小区治理，营造小区正能量；物业企业依据行业服务规范和合同约定履行职责；业主既是小区的主人，也是参与小区管理的受益者，是小区管理服务的核心。只有这四方形成合力，小区物业管理才会顺畅。 我们也是按照“四方四级”的思路在推进株洲物业管理工作，但目前，“四方四级”还仅仅是个雏形，要全面解决物业管理的问题，任重道远。 B 代表委员说 市人大代表聂岚艳： 开发商提前缴存首次业主大会会议费用 “首次业主大会的会议经费由建设单位承担。”实际操作很不理想，很多开发商不愿意出钱。有的户数多、金额少；有的表态好、给钱难。我们建议规定一个比例，费用提前缴存。在竣工验收之前，缴存到区物管部门或者所在街道，由物管部门或街道进行监管、审批、退缴。千条线万条线都是下面一根针抓落实，小区众多，物业繁琐、情况复杂，矛盾突出，需要投入大量的人力精力财力推动落实，往往有心无力。建议对物业管理工作，给基层配套专项工作经费，增加编制和人员。 市政协委员刘畅： 引进第三方机构参与业主自治 破解业主大会召开难、业委会成立难，可尝试引入第三方专业机构。通过第三方机构的公司化运作，流水线作业，解决街道社区的难题，帮助他们从繁琐的事务中解脱出来。涉及到的成立业主大会、选举业委会涉及很多法律法规，通过第三方机构可以避免过去业委会会议与成立的许多坑，高效高质确保业委会的成立、小区的和谐平稳。建议物业管理及职能部门提早介入与规划，制订规范标准与管理考核制度。 市人大代表龙芳： 政府要加强联合执法 对于界限不明、职责不清的执法问题，政府要加强协调，明确责任主体。进一步完善矛盾调解机制，充分发挥其成本低、见效快等优势。积极借助新闻媒体、网络等平台，曝光违规规章行为，形成舆论压力。 C 律师说 湖南湘和律师事务所管理合伙人、副主任柳战文： 政法部门牵头展开专项整治 建立联动机制 业委会不是一个法人主体，因为没有独立的财产和经费，在民法上可归类于其他组织。业委会只是业主大会的执行机构，与民法典第四章规定的非法人组织类似，在法律上，其最后的责任承担主体其实是业主，那么就形成了一个悖论：业委会侵害业主权利，最后业主埋单。 当前解决的办法，主要是靠业主大会制定管理规约，要着力解决使“权力-执行”关系变成委托关系。 可对当前业委会乱象开展集中专项打击，将违规人员纳入诚信系统。可以由政法部门牵头，由物管部门、街道、社区参与。对于侵害个别群众利益问题，除了民事诉讼，还要畅通反映渠道，可通过专项行动形成一个治理联动机制。 市律师协会理事、湖南卓进律师事务所主任律师聂炜： 健全约束机制 增加违法成本 小区自治的问题，总归要通过立法解决。遏制业委会乱象，最有效、最根本的办法，还是要在法律层面进一步明晰权责及严格约束，增加业委会违法成本。同样，关于物业收费难、服务差的“死循环”，也要在立法层面，对物业及业主双方建立更完善的约束机制。 目前对物业企业约束的条款够多，但是不够细。物业企业收费是固定的，一旦收费率低，只能降低成本，保证企业运转。对于业主的约束缺位，业主任性行为有两个原因，一个是对法律法规一知半解，一个是对物业企业本身不够了解。 D 街道社区说 天元区嵩山街道办白鹤街道办事处： 建议由职能部门通过专家讲座对业委会成员进行培训和政策解读，更好的发挥业委会在小区治理中的作用。老旧小区在社区治理中是块“难啃的硬骨头”，各种各样的问题特别多，很多小区虽然实现了业主自治，但确实还需要各级政府扶上马再送一程，建议对业主自治小区有一定的政策倾斜，出台一些激励机制。 石峰区田心街道办事处： 一是要对物业公司进行考评，形成准入、退出机制，让基层有抓手，而不能因为政府的考评机制成为基层面对物业公司的软肋。二是建议强化缴费措施，简化法律程序。 芦淞区枫溪街道办事处： 因为认定应急维修的部门、发起维修的责任主体不明确，应急维修很难启动，而小区面临应急维修的情形比比皆是。建议针对房屋应急维修，省级职能部门出台实施细则，并在细则里明确有维修基金的房屋，应急维修应该动用维修基金。 芦淞区董家塅街道办事处： 提升物业服务品质最重要的还是物业费，目前现状是物业公司或者业主委员会没有具体的依据提升物业费标准，对恶意拖欠物业费的业主没有较好的手段来进行约束。建议省人大立法增加提升物业费的法律依据，对恶意拖欠物业费的个人纳入银行征信系统。 E 成功案例 1.富景园小区：“一办三组一团+栋长”的自治服务模式 在天元区富景园小区，有个“业主之家”，每周二、四晚上8点到9点接待居民，征集居民诉求、反映问题。小区沟通渠道畅通了，居民参与感与归属感增强了。在此基础上，该小区建立 “一办三组一团+栋长”的自治服务模式。 “一办”即业委会办公室，由业委会主任牵头传达业委会会议决策； “三组”即政策宣传对接组、问题解决处置组和提质改造维护组。 “一团”即智囊监督团，不限制成员人数，也不限制是否为小区居民，只要是热心为小区服务的非业委会成员都可以纳入，负责发动小区热心公益有资源的人士，为小区建设献言献策，为业主委员会提出方案、资源、举措并监督“一办三组”履职尽责。 栋长，每栋居民推选出的一名热心业主（党员优先），负责为“三组”的小区公益事业的上传下达，负责对本栋居民群众宣传的带头执行上级及小区业委会的决议和决定。 这是一套成熟的业主诉求处理流程，获得了小区广大业主的认可。去年业委会出现资金运转困难，业主们和临街商铺老板就主动向业委会捐款两万余元。 2.泰华二村小区：聘请物业主任 小区巡逻常态化 泰华二村位于株洲市天元区韶山东路，有住宅楼7栋，15个单元，业主359户，小区建成于2000年以前，是天元区建设最早的一批小区。 去年，泰华二村由业委会会议讨论，并重新聘请了1名自治物业主任对小区自治物业进行管理。随后，再由物业主任聘请保安、水电维修工等，前提是优先考虑小区居民。工资由小区业主共同支付。 在泰华二村小区，每天早上都可以看到业委会成员和自治物业主任带着红袖章、手拿铁钳或扫把巡查，及时处置临时问题。每周星一、三、五、六的晚上，小区居民可以看到由党员、居民组成的志愿者义务巡逻队，穿着志愿服，在小区巡逻，为小区居民保驾护航。 |
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