客户定位——CBD、亦庄经济技术开发区年轻白领以及投资客为本项目核心客户过渡性居住客户分类共性“我时代”，时尚新锐，价值观是追求卓
越、优雅生活，强调爱、梦与担当。投资客户对项目区位和地铁带来的增值充满信心，看重低总价和投资回报率。首次置业，阶段性居住，参
加工作不久，财富积累薄弱，支付能力低，对总价较敏感。购房主要满足短期居住需求，首要考虑位置和交通；其次由于他们对时尚和品味的追求
，在选择物业时，对其所提供的生活品质有较高要求，如：生活配套、装修风格、档次等；同样关注物业是否易于后期处置客户定位价格定位
：精装修酒店式公寓价格17000元/平米参照市场案例，本项目价格定位为：居住物业价格：16000元/平米办公类物业价格：
16000元/平米价格定位市场价格案例（居住）16000元/平米（毛坯）项目户型价格文成建筑（现房、毛坯）115平
两居；160平米三居16000元/平米扑满山（soho，现房，毛坯，230套）近59000平米80平米；153平米1600
0元/平米gogo新时代（二手房）47、58、67一居；60两居14000-16000元/平米新坐标（二手房）32、45
、55一居14000-15000元/平米市场价格案例（写字楼）16000元/平米（毛坯）项目面积单价扑满山（毛坯大堂精
装）近14400平米200-300平米；16000元/平米新坐标（底层写字楼）16000元/平米项目经济测算及可行性
分析地块1：根据收益法测算六层小白楼的市场价值为2757万元人民币地块1现状：地下一层，地上六层，该楼为钢筋混疑土框架结
构经济测算三地块经济指标占地面积（平方米）建筑面积（平方米）土地成本（万元）地块114007015.9地
块27078.77529928559地块34055117157490六层小白楼项目内容建筑面积（m2）
7,015.90收益年限（n）50.0资本化率（r）7.5%租金年递增率(g)[根据市场调查确定]0%年租
金纯收益（万元）212.50收益总值年租金纯收益/(r-g)×{1-[(1+g)/(1+r)]n}2757.15评
估单价（取整）收益总值÷建筑面积3929.86地块一现状楼层功能年租金收入（万元）地下一层网吧50首层餐饮
60二层歌厅40三-五层写字楼100六层自用地下一层一层二层三-五层六层合计年租金（万元）5
0604010033.33283.33经营成本占比25%25%25%25%25%年租金纯收入37
.545307525212.50地块1：进行重新装修后按照周边写字楼租赁价格2.5元/平米/天测算，项目价值4500
万人民币市场比较法（通过重新装修后出租）项目内容收益年限（n）50.0资本化率（r）7.5%月租金(元/m2)
[根据市场调查确定]75租金年递增率(g)[根据市场调查确定]0%空置率[根据市场调
查确定]15%月租金收益月租金×建筑面积526,193空置率空置率×月租金收益78,929年租金收益(月租金
收益-空置损失收益)×125,367,164扣减成本（包括营业税、印花税、管理费、补地价费等）占年租金收益的25%[根据
经验数值确定]1341791年租金纯收益年租金收益-扣减项目4,025,373收益总值年租金纯收益/(r-g)×{
1-[(1+g)/(1+r)]n}5222.85评估单价（取整）收益总值÷建筑面积7,444改造成本（元/平米）
改造总成本本项目市场价值（万元）1000701.594521.26周边写字楼案例项目位置售价（租金）金城中心
丰台区方庄芳群园四区2.5元/平/天(含物管费等)大陆写字楼北京丰台区东铁匠营顺一条八号2元/平米/天（电费另计）嘉业大
厦南三环刘家窑桥往东300米2元/天/米安富大厦丰台区南方庄1号院2.5元/天/平米（免物管费等）扑满山丰台区
宋家庄路69号售价1.6万元/平经济测算地块２：现状条件下到完成精装公寓出售还需追加2500元/平米地块2现状：已封顶，
地上21层，地下2层经济测算三地块经济指标占地面积（平方米）建筑面积（平方米）土地成本（万元）地块114007
015.9地块27078.77529928559地块34055117157490成本法价值估算单价
或费率总价收购成本现状收购价1100058291.2追加成本外墙装修成本（外墙面积18000平米）1000180
0电梯及装修费（万元）500水暖电气设备费（万元）150-2601377.79精装修（万元）15007948
.8追加总成本（万元）11626.59需总投入成本（万元）69917.79期间费用贷款额（万元）
48942.45假设开发周期（年）到可销售为止0.25利息支出（万元）7.47%309.91管理费用（总
投入的１%）1%699.18成本总投入不可预见费（追加成本的3%－5%）5%581.3296总投入（万元）
71508.21成本单价（精装）13494.15项目所在区域写字楼和住宅毛坯房可实现16000元/平米的单价
市场价格案例（居住）16000元/平米（毛坯）项目户型价格销售情况文成建筑（现房、毛坯）115平两居；160平米三居
160003月份入市扑满山（soho，现房，毛坯，230套）近59000平米80平米；153平米1600007年9月底
开盘，销售80%，销售面积4.7万平月均46套gogo新时代（二手房）47、58、67一居；60两居14000-16000
新坐标（二手房）32、45、55一居14000-15000市场价格案例（写字楼）16000元/平米（毛坯）项目面积单价
销售情况扑满山（毛坯大堂精装）近14400平米200-300平米；1600010月到目前销售一半，7千平米新坐标（底层
写字楼）16000市场价格案例（商业）项目单价扑满山3万新坐标（底层商业）18000方庄6号一层3万
/平；二层2万/平米CBD东边小户型产品售价项目名称户型区间地址单价（元/平米）总价（万元）精装修状况沿海·赛落城
40-50平米一居，60多平米的一室两厅朝阳区广渠路33号，东四环外1400056-84毛坯壹线国际39、45、56
、78平一居室，主要是45、56平米；67平米一室两厅国贸向东2公里,地铁一号线四惠至四惠东18000主力总价80-120万
毛坯东恒时代53、57、62、68、69、71平米一室二厅，54、59一室一厅，朝阳路华堂商场西南侧，东四环外18500
98-120精装修，1700元/平米公园187260平米的一居室，80平米的一室两厅朝阳区东四环红领巾公园湖畔1800
0108万；144万精装修，5000元/平米经济测算地块2预期收益测算经济测算注：1、不拆除小白楼会对地块二的商业销售
造成影响2、项目改变为酒店式公寓后4-20每层有约300平米的无窗屋子不可售3、根据项目周边售价（16000元
/平米，毛坯）及东部小户型公寓售价（18000元/平米，精装），假设本项目售价17000元/平米，精装。地块2收益预测（不拆除小
白楼）物业类型单价或费率（元/平米；平米；元；%）酒店式公寓（精装）4-20层售价170004-20层面积352
751-3层、21层商业售价120001-3层、21层面积12617.14销售收入（万元）7510
7.83收购及开发投入成本71508销售周期（年）0.5利息率6.57%利息
支出802.65销售税费比率(%)8.55%6421.72土地增值税0.00
利润额税前（万元）-3625所得税25.00%-906.19税后利润-2718.56地块2收益预测（
拆除小白楼）物业类型单价或费率（元/平米；平米；元；%）酒店式公寓（精装）2008年售价17000可销售面积（平米
）47892销售收入（万元）81416.4收购及开发投入成本71508销售周期0.5利息率(%)
6.57%利息支出802.65销售税费比率(%)8.
55%6961.10土地增值税（万元）370.59利润额税前（万元）1774所得税25%443.46
税后利润1330.39本区域目前商务办公集聚程度较低，商务办公氛围较淡，写字楼项目多沿三环部分零星分布市场典型在售
或在租办公物业仅有5个项目：规模：规模在2-7万平米；位置：区域写字楼项目没有形成聚集，沿三环零星分布，商务办公氛围较淡，但是
交通便利；产品：产品素质参差不齐，金城中心和嘉业大厦有一定的写字楼形象；南三环蒲黄榆路D
D5号线蒲黄榆站刘家窑站宋家庄站南二环方庄路金城中心建筑面积20
913平米，标准层面积1000平米；地下二层、地上上十八层；出租房间面积40-1200平米嘉业大厦建筑面积70000平方米；
地上十九层；扑满山（在售）建筑面积14409.2平，共16层，标准间200-300平，整层建面1500平米大陆写字楼共4层
，一层为底商，2-4层出租安富大厦建筑面积24000平，共22层；标准层建面1000平米；本项目所在地商务办公市场区域
写字楼项目:金城中心金城中心：地下2层、地上18层；2-18层为标准写字间；客户中型企业占多数；关注因素完善的物业
管理。位置丰台区方庄芳群园四区入住时间1994年产品平层1000平方米外立面大厦外立面运用大面积蓝色玻璃。大
堂大堂精装修；有商务中心、邮局、机票代理、自动售货机等设施。设备瑞士迅达厢式三部，扶梯首层至二层；中央空调。配套地上一层
：商务中心、邮局、机票代理、自动售货机；地下一层：员工餐厅。租金1、租金：2.5元/天/平方米(含物业管理费、水费、空调及采
肯暖费)2、电费：按表计量(户内电费自付)3、房租押金：60天4、合同期限：一年以上5、租用电话：自行申报(免费提供端
子、一次性安装费100元/部)入住率80%周边情况金城中心座落于南三环东铁匠营桥西北角处，位于现代化商业中心方庄区内，紧邻
商业街。交通网络完善，四通八达。公交线有300路、830路、730路、368路、51路、366支路、25路、12路、17路、39路
、运通107路等均可到达。代表客户广东省惠州市人民政府驻京联络处北京中亚星火科技信息咨询公司北京搜易网联科技有限公司戴尔
国际英语中商国旅商务办公市场安富大厦共22层，2-22层为标准写字间；客户中小型企业占70%；关注因素完善的物业
管理。位置丰台区南方庄1号院入住时间2004年产品平层1000平方米外立面大厦外墙铺砌高级釉面砖，并配备双层
隔音玻璃。大堂地面及墙身铺高级云石，并配备豪华灯饰。各层走廊铺高级地毯。设备采用四部“三菱”豪华快速电梯；中央空调。配套
地下专用停车场、员工餐厅、淋浴、商务中心等专用设施。租金2.5元/天/平米（免物业管理费、水费、照明空调用电费。）地下固定
停车位250元/月可季、年付。地上车位证150元/月，一个季度一付。入住率85%周边情况安富大厦座落于南三环方庄桥西南1
00米处，位于现代化商业中心方庄区内，紧邻方安苑小区，世纪星小区，交通网络完善，四通八达。公交线有300路、830路、730路、3
68路、812路、723路、732路、51路、366支路、39支、12路、17路、39路、运通107路等均可到达。代表客户中国
联合航空北京方庄售票处PICC中国人保机动车投保中心三和国际集团英国一九一二有限公司北京代表处北京博雅信通会计服务有限公司
区域写字楼项目:安富大厦商务办公市场区域写字楼项目:嘉业大厦Ⅱ期嘉业大厦Ⅱ期17层和19层两栋楼；2-17/19层为标准
写字间；客户租赁客户为中小企业；关注因素完善的物业管理；南三环较现代化的写字楼。位置丰台区南三环刘家窑桥往东200米
入住时间2006年产品平层1425平方米外立面立面色彩以灰色国际主色调为主，结合大面积浅蓝灰色镀膜玻璃和具有现代质
感的铝板的使用。大堂摒弃了传统公寓大堂常规的狭窄入口设计，高档的材质、开阔的视野，以及独特的精装大堂设计。设备配备有10部
星玛高速商务电梯；中央空调。配套地上一层：ATM机；小咖啡厅。入住率90%租金1、租金：2.5元/天/平方米(含物业管
理费）2、电费：按表计量(户内电费自付)3、合同期限：一年以上（押一付三）4、租用电话：自行申报(每个开间2个端子，预留
宽带接口）5、停车位：地下：600元/月,地上:150元/月。周边情况嘉业大厦的南侧，紧邻地铁5号，周边有银行，大中电器，餐
馆等。代表客户北京惠广会计服务有限公司中天司法鉴定中心北京伊瑞清洁用品有限公司北京市正大律师事务所北京赤峰华源科贸有限
公司北京欧美中联水电有限公司商务办公市场区域写字楼项目:扑满山（在售）扑满山（在售）地上1层到3层为商业，4-16层为
标准写字间。客户投资客居多（60%），部分中型企业；关注因素总价格低；交通方便，有升值潜力；位置丰台区宋家庄路69号
(刘家窑桥往东、宋庄路往南900米)入住时间在建（2008年7月入驻）产品平层1500㎡，标准间200-300平/间外
立面主要为玻璃幕墙形式大堂大堂精装修。
设备采用三部“西子奥的斯”电梯；中央空调。配套待定售价16000元/㎡；物业费为18元/月/㎡（不含电费）2007
年10月开盘销售率50%，10月开盘到目前销售一半，约7千平米周边情况写字楼地下2层东北侧与地铁5号线宋家庄站西南出入口相
连，以防火卷帘门分隔。周边在建经济适用房。未来会有10号线通过。代表客户购买客户主要是投资客和中型企业商务办公市场金城
中心北京英德电子技术有限公司金至诚控股集团北京九泰医药科技有限公司妮维娅（上海）有限公司北京经营部北京东辰瑞丰机电物资有
限公司北京黑人体育用品公司上海泰胜国际贸易有限公司海洋国际旅行社有限公司戴尔国际英语北京搜易网联科技有限公司北京天时易
通信息技术有限公司广东省惠州市人民政府驻京联络处安富大厦PICC中国人保机动车段投保中心北京博雅信通会计服务有限公司北京
天地嘉源登记注册代理事务所北京亚之杰瑞教育科技中心北京三友佳信科技有限公司北京安乐大酒店有限公司北京思创路通网络科技有限公
司英国一九一二有限公司北京办事处北京奥斯博森国际广告有限公司北京优势领航网络科技有限公司北京艾苕依服装服饰有限公司嘉业大
厦Ⅱ期北京中视嘉业影视艺术中心北京惠广会计服务有限公司中天司法鉴定中心北京伊瑞清洁用品有限公司北京市正大律师事务所北京
宏韵琴行北京赤峰华源科贸有限公司北京欧美中联水电有限公司北京中交新科贸有限公司北京汇景园园艺中心北京大龙建设集团装饰工程
处北京天宇君广告有限公司北京金谷子制药有限公司项目周边租赁客户中多为中小型服务类企业；入住企业以贸易、科技、培训、律师事务
所等生活服务型行业企业。项目周边写字楼入驻企业主要以小型服务性公司为主商务办公市场项目周边写字楼租金2-2.5元/平/天，售
价1.6万元/平方米，租金水平处于三环沿线最低项目位置售价（租金）金城中心丰台区方庄芳群园四区2.5元/平/天(含物管
费等)大陆写字楼北京丰台区东铁匠营顺一条八号2元/平/天（电费另计）嘉业大厦南三环刘家窑桥往东300米2元/平/天
安富大厦丰台区南方庄1号院2.5元/平/天（免物管费等）扑满山丰台区宋家庄路69号售价1.6万元/平项目所在区域项目
租金或售价情况：三环沿线项目租金及售价情况：项目所属区域售价（租金）环贸中心东城区北三环东路36号7元/平/天城
乡华懋写字楼海淀区西三环复兴路17号4.5元/平/天财富中心朝阳区东三环北路23号6.5-7元/平/天在售价格或
租金项目所在区域写字楼租金为2-2.5元/平/天，价格在1.6万元/平；同环比较与同环同类型物业相比，本区域租售价均低于三环
沿线写字楼，商务办公物业价值实现较差；商务办公市场区域商务办公结论：本区域商务办公集聚度较低，商务办公实现价值较差
办公集聚度本区域写字楼房地产为中低档次，主要以商务公寓、大型住宅区附属办公用房为主，商务氛围较淡；商务办公集聚度较差，
沿三环零星分布；入驻企业本区域写字楼购买客户以中小企业和投资客为主；租赁客户以中小型服务企业为主；租金及售价本区域写字楼售
价及租金均较同环物业低，商务办公实现价值较差。本项目周边区域存在三种类型的商业业态：区域性商业中心方庄特色商业街，集贸型商业方庄
市场，以及社区商业方庄特色商业街本项目大型购物中心社区商业特色商业街本区域存在三种类型的商业业态：区域性商业中心：方
庄蒲芳路规划为特色餐饮文化商业街——方庄特色商业街，具有良好的经营、餐饮、购物、休闲环境，辐射范围较广；集贸型商业：方庄市场为周
边居民提供物美价廉的生活买菜的场所；社区商业：项目周边受方庄特色商业街辐射，多为社区级商业，与方庄商业街形成互补；集贸市场芳
古园芳城园芳群园芳星园紫芳园方庄餐饮一条街物美家乐福贵友大厦方庄市场DD蒲黄榆站刘家窑站南三
环南二环本项目方庄区域商业市场方庄特色商业街业态分布广，商业氛围浓厚，各项市政配套、生活配套齐全方庄特色
商业街经营范围：集聚了多家知名餐饮品牌，市政基础设施和公共配套设施完善；沿街有单位51家，其中餐饮27家、歌厅5家、茶艺2家、
金融服务业2家、商业（百货超市）4家，日客流量4000人。辐射范围：该商业中心是北京市级商业中心，知名的美食一条街，辐射范围较
广。配套：有方庄电信局、建设银行、民生银行、招商银行。餐饮：有金鼎轩、大清花、好伦哥方庄店、宝山风味楼、好利来、南北和酒楼
。商业购物中心：有家乐福方庄店、方庄购物中心、贵友商场方庄店、物美大卖场方庄店、时尚阳光卖场等；商业市场集贸性商业：方庄
市场为周边居民提供物美价廉的生活买菜的场所；经营范围：水果、蔬菜、粮食辐射范围：方庄区域周边小区居民在此消费；方庄周边以及三
环以南区域商业以集贸性商业和社区商业为主，与特色商业街业态分级形成互补项目周边社区商业方庄周边社区受方庄特色商业街辐射影响较大
；经营范围：小超市、便利店、餐馆、中介、宠物店等辐射范围：附近小区居民；商业市场项目周边商业供应量较小，分布在各种业态商业
中；目前项目周边商业租金约4元/天/平，一层底商售价为2-5万/平，其他商业1.6-2万/平；商业项目名称位置租金单
价世纪风景4-5元/天/平——方庄6号金街方庄丰台区南三环北侧——首层3-5万元/平二层2万元/平芳群园二区1
层方庄芳群园——2万元/平以上10AM新坐标朝阳区左安门外饮马井1号——1.6-2万元/平扑满山丰台区宋家庄路6
9号——3万元/平目前项目周边商业租金约4-5元/天/平，一层底商售价为2-5万/平，其他商业1.6-2万/平商业市场
区域商业结论：本区域商业中心与市区商业分级形成互补，商业配套成熟本区域方庄特色商业街为北京市级商业中心，商
业氛围浓厚，具有良好的经营、餐饮、购物、休闲环境，辐射范围较广；项目周边其他商业均以社区商业为主，与方庄特色商业街业态分级，形
成互补；商业配套本区域各项市政配套、生活配套齐全，区域级商业配套成熟。方庄区域在售住宅项目多分布在南三环附近，随着方庄南路的
贯通，方庄南部区域交通环境改善，目前价格在1.6万元/平—2.3万元/平目前区域在售项目多分布在南三环附近随着方庄南路的贯通
，方庄南部区域交通环境改善；目前在售项目售价在1.6-2.3万元/平；方庄餐饮一条街南三环蒲黄
榆路DD5号线南二环方庄路蒲黄榆站刘家窑站宋家庄站晶城秀
府装修程度：毛坯售价：1.9万/平米文成建筑（现房）装修程度：毛坯售价：1.6万/平米方庄6号装修程度：毛坯售价
：2.3万/平米向南发展住宅市场区域在售项目以高层板楼为主，部分板塔结合，户型以舒适三居为主，主要以地缘性客户为主建
筑类型：项目周边在售项目建筑类型以容积率较高的小高层板楼为主，只有晶城秀府为多层板楼，楼盘规模较小；户型：在售楼盘户型一居为
71-73平方米，两居为90-115平，三居为115-240平方米；客户：本区域主要以地缘性客户为主，随着5号线的开通，客
户的来源趋于多样化。项目建筑类型容积率规模（平方米）户型售价晶城秀府（香湾）电梯板楼2.1313万平方米
两居90平方米三居跃层183平方米三居跃层240平方米1.9万/平方庄6号高层、板塔结合3.0215万平米一居7
1-73平方米二居约87-104平方米三居115-165平方米2.3万/平米文成建筑板楼小高层2.510万平方米
两居115平方米三居170平方米1.6万/平米住宅市场CBD东部的小户型社区，目前主要以零居、一居为主，价格1.4万元
/平-1.85万元/平，客户为CBD白领及投资客项目名称地址单价（元/平米）总价（万元）户型区间装修状况沿海赛洛城
朝阳区广渠路33号1.4万元/平米56-84一居40-60平米毛坯壹线国际地铁一号线四惠至四惠东1.8万元/平米
主力总价80-120万零居39-56平一居67-78平毛坯东恒时代朝阳路华堂商场西南侧1.85万元/平米98-120
万元一居53-71平精装修，1700元/平米公园1872朝阳区东四环红领巾公园湖畔1.8万元/平米108万；144万
一居60-80平米精装修，5000元/平米住宅市场CBD东部的小户型社区情况：户型与价格：在售楼盘户型零居为40-56平
方米，一居为60-80平方米；在售项目价格1.4万元/平-1.85万元/平；客户：客户为CBD白领，与本项目形成竞争；区域
二手房市场价格随房龄和住宅性质分级：5年内次新房1.4-1.8万元/平米，5年以上二手房价格1.1-1.4万元/平米，二手经济适
用房价格1-1.2万元/平米性质项目位置入市时间建筑类型二手房价格次新房GOGO新世代丰台区方庄芳古园一区
西口2003年7月塔楼1.4-1.6万/平米时代芳群丰台区蒲芳路南侧2003年板楼，塔楼1.6-2万/平米
时代紫芳丰台区左安门桥东南角2003年板楼、板塔结合1.7-1.8万/平米5年以上商品房或公房芳城园
丰台区方庄小区1996年塔楼1.1-1.2万/平米芳古园丰台区方庄小区1996年塔楼1.2-1.4万/平
米芳星园丰台区方庄小区1996年板楼、塔楼1.2-1.4万/平米经济适用房世纪风景丰台区方庄桥东南角20
05年5月塔楼1-1.2万/平米方庄区域二手房市场较为活跃，价格随房龄和住宅性质分级：次新房价格为区域二手房最高：次
新房由于房龄较新，布局结构合理，1.4-1.8万元/平米；5年以上商品房或公房：芳群园等社区住房以90年代初高塔为主，大多公
房和央产房，二手房价格在1.1-1.4万元/平米。经济适用房：价格在1-1.2万/平米；住宅市场本区域二手房市场租赁市
场客户主要以地缘性客户为主，随着5号线的开通，客户的来源趋于多样化，小户型受青睐访谈对象：首创金丰易居中介公司员工价格：
周边二手房的价格在门口的路修通以后上涨了3000多，现在周边经济适用房的二手房价格约11000元/平米，小户型是最贵的。租金：
二居室（90平米左右）月租金2700-2800元左右，三居室（100平米以上）月租金3000元左右，一居室（50-60平米）月租金
2000元左右。客户：来周边买方的客户主要是城内比如左安门的拆迁户，而且年轻人居多，有很多是两代人住在一起的，这儿的项目户型设
计的都比较大，两居室都在90平米左右，比较适合这些人的需求。周边租房的客户多在方庄内的几个写字楼工作，还有相当一部分是在国贸工作的
，这儿离地铁不远，每天乘车上班很方便。市场表现：周边的房子基本都是以两居室为主（面积在90平米左右），小面积的很少，而一
居室在市场上又比较受欢迎，所以一居室租赁的的单价相对要高一些。访谈对象：天河伟业中介公司员工价格：成交的交易中都没有方庄南
路的；租金：当前方庄南路沿线的比较新的项目都是经济适用房，不好出售。但是出租的比较多，尤其是方庄南路修通之后，租金价格持续上涨
，50~60平米1居最受关注，2200~2400元/月。也有少数人打听周遍是否有写字楼出租；客户：租客主要以在CBD的白领和周
边做生意的小业主为主。访谈结论：本区域二手房客户主要以地缘性客户为主，随着5号线的开通，客户的来源趋于多样化；小户型受市场欢
迎，租赁客户以CBD的白领和周边做生意的小业主为主。住宅市场位置丰台区南三环路北侧,方庄桥向东300米规模占地面积39
820平方米，建筑面积：152749平米容积率3.02产品形式高层(板塔结合），共5栋，783户户型配比一居建筑面积约7
1－73平方米；二居建筑面积约87－104平方米；三居建筑面积约115－165平方米，其中120平方米以上的舒适三居是项目的主力户
型，占比在60%以上客户分布较广，多为二次置业销售状况现售为1号楼，07年11月开盘，目前整个项目已进入尾盘阶段，1号楼精
装修价格23000元/平米配套一栋独立商业楼和欧式风情商业街其他物业费2.8/平方米/月，10000平米印象派中庭区域在
售住宅项目:方庄6号住宅市场位置丰台区宋家庄路69号规模建筑面积：59000平方米；容积率4.88。产品形式高层精
装小户型（2栋18层）；230户；350个车位；层高3.1m户型配比主要户型为153㎡三居，80平两居。客户投资客，小型企
业。销售状况2007年10月开盘，已销售80%多价格均价15000元/平方米配套地下二、三为车库；地下一层到三层为
底商；紧邻5号线宋家庄站，未来10号线通过。其他1、物业费3.1元/平方米/月。2、大多数购房都是用于办公，很少居住。3、
一梯8户。区域在售住宅项目:扑满山住宅市场位置丰台区三环方庄桥向南900米路东规模建筑面积：130000平方米；容积
率2.07。产品形式4栋6层电梯板楼组成；148户；车位1：1.1。户型配比156平方米两居为主，180、240平方米三居
跃层客户方庄周边地缘性客户居多销售状况目前仅剩2、3套大户型三居跃层价格均价19000元/平方米配套1、开放
式泛会所——层峰俱乐部设标准泳池，康体健身俱乐部，篮球场、网球场等娱乐设施；2、纳百户特色商业街，触摸时尚；3、外部方庄大配套
，尽享都市的繁华与便利。其他1、物业费2.8元/平方米/月。2、客户主要用于居住，多为方庄客户二次置业，改善居住条件。3
、1梯2户。区域在售住宅项目:香湾(晶城秀府二期）住宅市场位置丰台区方庄桥南800米，成寿寺甲一号规模建筑面积：10
5704平方米；容积率2.5。产品形式4栋楼共493套.14、15、17、18层；500地下停车位，人车分流。户型配比1
16平方米两居、170平方米三居。客户登记客户主要为方庄本地改善性客户销售状况未开盘，3月份开盘价格预计开盘价格：1
6000元/平方米。配套方庄大配套，周边很多餐馆。其他1、物业费2.5元/平方米/月。2、当前关注项目的客户主要是投资
客和方庄周边的地缘性客户。3、方庄少有的以“水、木”为主的自然景观园林。4、2梯2户。区域在售住宅项目:文成建筑住宅市场
位置丰台区方庄芳古园一区西口，地铁5号线B出口。规模总建筑面积:150000平方米。产品形式板式高层精装修小户型；1
800户；600停车位。户型配比主要户型有1室1厅1卫1厨26平方米/1室1厅1卫1厨30平方米/1室1厅1卫1厨32平方米/
1室1厅1卫1厨34平方米（套内面积）客户地缘性客户二次置业，投资客，CBD小白领，周边经商的小业主价格1.4-1.6万
元/平配套物美大卖场及底商特色1、完善的24小时物业2、人性化的生活配套（超市、洗衣店、美容美发店、健身中心）3、按星
座划分的精装修户型风格，迎合年轻人的不同生活习惯其他1、物业费1.98/平方米/月。2、租金2200~2500元左右。3、
六梯30户。区域典型小户型项目:方庄GOGO新世代住宅市场位置朝阳区左安门外饮马井1号规模建筑面积：107000平方
米；容积率4.88。产品形式板式高层精装修小户型；1527户；430个车位。户型配比主要户型为27~47㎡一居。客户
投资客，CBD年轻白领销售状况2005年11月已全部入住，现在二手价格1.4-1.5万元/平米配套周边四大公园：龙潭湖公园
、天坛公园、方庄体育公园、北京游乐园；社区内的篮球场、网球场、攀岩、室内游泳池以及步行10分钟即可融入的方庄体育公园；紧邻家乐
福、贵友大厦、方庄购物中心及方庄美食一条街其他1、物业费2.5元/平方米/月。2、租金2600元42㎡一居/月（这个价格是
在方庄南路的天河伟业得到的）3、一梯20户区域典型小户型项目:10AM新坐标住宅市场区域住宅结论：本区
域住宅供应量小，以地缘性客户为主，租赁市场小户型受到市场青睐，客户以CBD白领为主区域在售住宅分布本区域在
售住宅项目住宅供应量较少，多分布在南三环附近，随着方庄南路的贯通，区域开始往南拓展；区域二手房市场价格随房龄和住宅性质分级；住宅
类型及客户特征在售项目以高层板楼为主，部分板塔结合，楼盘规模较小，户型以舒适三居为主；客户主要以地缘性客户为主，租赁客户以CB
D的白领和周边做生意的小业主为主；小户型特征小户型受到市场青睐，租赁客户以CBD白领为主。房地产宏观市场分析小结目前供应量
较少，租赁市场小户型受青睐。商务办公集聚程度低，商务办公物业价值市场实现性较差。区域商务办公市场：区域住宅市场：区域市政、
生活商业配套成熟区域商业市场:项目整体定位本项目SWOT分析优势（STRENGTH）劣势（WEAKNESS）机
会（OPPORTUNITY）威胁（THREAT）区位较好：紧邻南三环，距离CBD7公里，亦庄经济技术开发区12公里；交通便
捷：地块紧邻地块5号线和规划地铁10号线，区域配套成熟：北临方庄生活区，生活配套成熟区域商务办公集聚程度低，商务办公物业价值实
现较差；项目周边小区建设密度较大，对项目的采光有一定影响；地块2已封顶，项目由商务办公转变为酒店式公寓，户型等可调整空间很小
目前方庄区域住宅供应量很少。小户型公寓受市场青睐，客户以CBD年轻白领和投资客为主。地铁5号线的开通对城南房地产市场提供了新
的机遇，方庄客户范围由地缘性客户向全市客户转变。政策风险未来区域供应量不确定风险项目SWOT整体定位海尔国际青年社
区
活力·沟通·精品——国际青年社区标准体系
（InternationalYouthCommunitySystem)整体定位形象定位——国际青年社区：活力、沟通、精
品活力沟通精品建筑造型简洁亮丽社区配套充满运动元素社区年轻人聚集一切不因小而陋，但因小而精。社区——小而精致配
套——小而实用户型——小而舒适在社区的三人篮球场和邻居打球打到大汗淋漓，然后痛快畅谈人生，释放工作中诸多的压力和想法。社区里
充满沟通，邻里互助，生活轻松而愉快。典型小户型项目客户描述——gogo新世代中心客户定位gogo新世代25-35岁之间的年
轻人为主，单身或两口之家；CBD的年轻白领、周边生意人等，如：在木樨园做手机生意的和在成寿寺做五金家具的等；财富积累不深，但经
济压力小、时尚品味高、生活标准高，大部分客户拥有私家车；绝大部分客户购买动机是自住＋过渡＋投资，为了方便工作而暂时居住，同时被
周边的成熟、时尚型生活、商业配套所吸引，如酒吧、KTV、餐饮一条街、体育健身中心等。典型小户型项目客户描述——10AM新坐标客
户定位10AM新坐标80%是公司年轻白领和机关工作人员，以在CBD周边工作的年轻职员及普通管理人员为主；年龄25-35岁之间
的单身或两口之家；大部分客户置业目的为过渡性居住，少部分在此投资；因工作地迁入东部，为了方便上班而购买，看重项目与CBD的相对位
置，在能够购买偏远区域二居室的情况下，选择在此购买小户型；大多刚参加工作，财富积累不深，但经济压力小，富有创意，有个性，有修养，
有敏感的时尚触觉本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本
报告是严格保密的。本报告是严格保密的。海尔方庄项目可行性研究报告谨呈：青岛海尔房地产开发投资有限公司本项目主要工作内容
世联主要工作内容：从市场角度对本项目进行定位和价值测算客户问题世联工作内容1、项目是否可收购?2、收购/合作的话，项目价值
是多少？3、收购/合作后的项目发展方向是什么？4、收购/合作后的项目运营模式是什么？持有经营？出售？持有+经营？项目整体定位
；项目价值评估；项目发展建议及可行性分析收购的风险提示：如果海尔的收购标的物为本项目，除对本项目进行价值评估外需重点关
注两个问题：１、项目的产权是否为100%产权；２、完全产权有没有瑕疵？即有无担保、抵押等不确定因素。本次报告研究思路第一
部分：项目本体分析第二部分：投资环境分析第三部分：项目整体定位第四部分：经济测算与可行性分析项目本体分析项目
位于城南方庄南路和三环路交界处，紧邻方庄核心区，在未来宋家庄经济圈辐射范围内本项目位于三环路南侧，方庄南路西侧，项目位置优越。
项目所在地块紧邻方庄核心区，并在未来的宋家庄经济圈辐射范围之内，位于北京南部发展的枢纽。项目所处位置介于CBD中心区和亦庄经
济开发区之间，且因交通便捷，与这两个区域联系紧密，地段优势显著。CBD中心区亦庄经济开发区本项目二环三环四环五环
7公里12公里N方庄核心区宋家庄经济圈京津塘高速本体条件项目紧邻南三环、地铁5号线和10号线，通达性好，距离办公积聚
区CBD及产业积聚区亦庄开发区均可通过轨道交通直达项目在三环路南侧，周围有3条地铁线：地铁5号线、10号线、轻轨11号线；和10
多条公交线：17、39、830、957、43、特8、63、300、352、366支路等。与已开通的地铁5号线刘家窑站和宋家庄站
步行距离约20分钟，距10号线二期步行距离10分钟左右。地铁10号线二期和轻轨11号线预计开通时间为2010年。南三环地铁
5号线地铁10号线二期方庄南路轻轨11号线地铁5号线N17396383036695743300特8地
铁10号线一期352本项目亦庄经济开发区宋家庄CBDDD刘家窑本体条件周边以建成小区为主，居住氛围成熟，生活配
套主要依赖于方庄核心区内的区域级配套方庄片区方庄内餐饮一条街方庄内餐及其他配套方庄片区区域配套完善。商业配套有：家乐福超市
、物美超市、购物中心、方庄市场、美食一条街，各种商业配套设施一应俱全。教育配套有：第十八中学、芳城园小学、芳古园小学，光明外语
学校、第三幼儿园等。医疗配套有：东方医院、方庄第一医院、体坛医院、五一医院等。本体条件项目现状及地块指标本项目地块
现状分成3个地块，地块1是一座6层小白楼，地块2是已建成酒店式公寓，地块3是已拆除空地方庄南路地块1：小白楼，地下1层，地上6
层，占地面积：1400平米建筑面积：7015.9平米土地性质：国家划拨土地，属办公用地地块3：空地总用地面积：6687平
米代征城市公共用地面积：2632平米建设用地面积：4055平米用地性质：商业金融用地容积率：1.0-2.9建筑密度：≤3
0%绿地率：≥35%建筑限高：60米地块2：酒店式公寓占地面积：7078.77平米建筑面积：44290.8平米土
地性质：商务办公用地使用年限：50年规划路N地块3地块2地块1本体条件南侧道路项目地块四至东侧小白楼西侧
空地北侧住宅本体条件东侧方庄南路南侧地块1：六层小白楼，属国有划拨办公自用房项目概况：占地面积：1400平米，建筑面
积7015.9平米。建筑结构：钢筋混疑土框架结构，地下一层，地上六层；经营状况：地下一层至五层全部出租，租金年收入250万，六
层自用。关于土地性质：该地块是国有划拨土地，属办公自用房，没有土地使用年限，建筑时间1993年。产权：拥有70%的产权，30%
在农工商。单元地下层首层二层三——五层六层使用功能网吧餐饮歌厅写字楼自用年租金（万元）506040
100总计（万元）250本体条件地块2：已封顶的酒店式公寓——金方商贸大厦项目概况：占地面积：7078.77平米，规
划批准建筑面积是44290.8平米，实际图纸面积是52992平米，超规划许可8701.2平米。项目性质：商务办公用房，主要户型
为30-60平米的小户型，但每层有300平米左右的无窗房。项目现状：目前工程已经封顶，还没有外部装修，内部也没有装修，电梯、水电
暖电气设备等均未安装。现状南立面建成后效果本体条件现状北立面地块3：已拆平的空地，属金方商贸大厦的二期用地，07年11月
挂牌交易，价格7010万元该地块于2007年取得土地使用权，用地性质为行政办公用地，总用地面积：6687平米。其中建设用地面积
（商业金融用地）4055平米，代征城市公共用地面积2632平米。规划审批的建筑指标为：容积率：1.0-2.9，建筑密度：≤30%
，建筑限高：60米，绿地率：≥35%，建筑使用性质是：写字楼办公楼，可兼容使用性质是：商业服务业。宗地名称宗地位置起始
价土地面积(平方米)规划建筑面积(平方米)交易方式规划用途成交日期成交价楼面地价受让单位开发程度(万元)合计
建设用地面积代征地面积(万元)（元/平米）南方庄71号商业综合楼项目用地丰台区成寿寺南方庄71号2781.1566
87.5114055.4622632.04911715挂牌行政办公2007年11月1日70105984李世东
三通一平本体条件本体条件分析小结项目总占地面积不足13000平米，开发规模小。紧邻南三环，北临方庄核心区，到达CBD及亦
庄经济开发区交通便捷，地理位置优越。地理位置规模因素区域配套成熟，生活氛围浓厚。配套资源投资环境分析房地产宏观市场
研究所在区域市场分析北京十一五发展规划中构建“两轴－两带－多中心”的城市空间结构，南城区域处在城市发展的南北主轴上北京十一
五发展规划：“两轴－两带－多中心”的城市空间结构。???两轴指沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴；两带指包括通州等地的“东部
发展带”和包括门头沟等地的“西部发展带”；多中心：指在市域范围内建设多个城市职能中心，提高核心功能和综合竞争力。南城区域处在城
市发展的南北主轴上，北京市第十次代表大会上市政府明确提出：要积极推进南城及南部地区发展，使之成为新北京富有活力的地区的发展目标。
N房地产宏观市场研究西部发展带南城区域亦庄通州顺义东部发展带五号线、十号线的贯通以及北京南站的建
成将为南城的发展带来新的契机地铁交通改善：5号线的贯通北京中轴线，缩短南北城时间距离，将改变南北城发展不均衡的现象；10号线
未来将本区域与中关村、亚奥和CBD三大区域联通；亦庄线和大兴线等轨道交通的建设都将为南城带来彻底的改善；宋家庄商业中心多条地
铁的贯通将使得宋家庄成为南城最大的交通枢纽站；丰台区未来将重点打造以零售业、商务服务业和生活服务业为主的宋家庄商业中心。北京南
站经济圈规划为城南重要交通枢纽，是沟通丰台与京津冀都市圈合作发展的重要节点；未来形成以商务办公、物流为主，并与其他重点区域优势
互补、功能衔接、联动发展的北京南站经济圈。房地产宏观市场研究大红门服装商贸区南站商圈南四环南二
环南三环京开高速亦庄L11号轻轨五号线十号线本项目五环京津高铁京
津塘高速亦庄宋家庄商业中心项目所在的方庄区域近年土地供应稀缺，目前开发项目较少，且多在三环以外方庄核心区内开发强度大，
建筑密度高，现在已经基本没有了可供开发的土地，2007年方庄核心区内出让地块仅两处，且权威世纪风景小区配套公建用地。项目周边区域
集中了目前大方庄范围大部分的在售项目，已经成为了大方庄区域内的开发热点。方庄核心区宋家庄片区公顷近年方庄片区住宅用地供应量
数据来源：北京市土地储备管理中心房地产宏观市场研究04-07年方庄片区土地供应情况宗地名称位置面积（公顷）规划用途
取地方式取地时间规划建筑面积（平米）楼面地价(元/平米）土地价款（万元）世纪风景经济适用住房（三期）丰台区左安门外
成寿寺4.25住宅配套划拨2004.04世纪风景经济适用住房（四期）丰台区左安门外成寿寺4.47住宅划拨200
4.09丰台区南苑乡成寿寺住宅楼项目丰台区南苑乡成寿寺于家坟0.42住宅配套划拨2006.05紫芳园四区丰台区方庄
东紫芳园四区4.22住宅配套地下车库协议出让2004.08紫芳园六区一组团丰台区方庄东紫芳园六区一组团3.99住宅
配套地下车库协议出让2004.08紫芳园五区丰台区方庄东紫芳园五区6.09住宅配套地下车库协议出让2004.08印铁制罐厂住宅小区用地丰台区成寿寺甲1号4.02住宅公建挂牌2006.0576900443434100南方庄71号商业综合楼项目用地丰台区成寿寺0.67商业金融挂牌2007.111171559847010房地产宏观市场研究房地产宏观市场分析小结项目所在的方庄区域近年土地供应稀缺，目前市场供应量很少南城北京南站的规划建设、宋家庄经济圈的规划建设将带动南城的快速发展，促进区域升级。区域价值土地供应轨道交通所带来的便利性有力的促进了南城的发展，作为连接未来5号线、10号线、11号轻轨线的枢纽中心宋家庄站未来发展会进一步提升项目所在区域的价值。交通状况投资环境分析房地产宏观市场研究所在区域市场分析商务办公市场商业市场住宅市场北京未来规划六大重点产业功能区，形成以CBD、中关村、金融街为代表的三大办公聚集区２００５年１月《北京城市总体规划(2004-2020)修编》提出北京未来规划六大重点产业功能区的规划方案；北京CBD、中关村科技园区、金融街规划为北京市内三大写字楼集中开发区，与奥运村，空港工业区，亦庄开发区既有侧重又相互交叉；亚奥区域、亦庄开发区、顺义临空经济区未来也将由于产业的聚集形成办公区的聚集；金融街CBD中关村亚奥顺义亦庄五环四环三环二环商务办公市场CBD、中关村、金融街写字楼租金水平最高，入住企业以大型知名企业为主名称企业类型销售价格（元/平）租赁价格（元/平米/天)CBD金融、传媒、咨询、会计等行业世界500强及跨国公司聚集2万-3.3万7-10中关村IT及网络相关的高科技企业、研发中心1.7万-2.6万5-8金融街以金融机构、通讯、网络公司为主，法律、咨询、评估等配套服务机构为辅1.7万-2.5万6-8望京电子科技园网络电子、信息类企业1.5万-1.8万2-2.5中关村软件园软件企业——3亦庄国际企业大道（BDA）制造业研发企业7580——三大办公区售价及租赁价格最高，入住企业以大型知名企业为主CBD是发展成熟的城市涉外型核心商务聚集区；中关村科技园是全国科技智力资源最密集的地区，区域内以研发和商贸为主要功能；金融街是国内金融机构总部基地，全国金融管理中心。商务办公市场包括三环在内的内城商务办公沿环线分布，主要集中在东、西二环，东三环沿线，其他沿线零星分布内城商务办公沿环线分布：沿二环路商务办公聚集在东、西二环沿线和长安街沿线，其他沿线和内城商务办公聚集度低；沿三环路商务办公区主要集中在东三环沿线，其他沿线零星分布；金融街CBD西单王府井广安门中关村南区西北三环东二环沿线东三环沿线西二环沿线崇文门项目所在区域商务办公市场本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。 |
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