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“我有套房子，房子是写的我和老婆的名字，现在想要将房产证改为儿子的名字，请问用哪种方式更好？”这是一位粉丝咨询的问题。这样的问题我收到过不少，说明父母的房产转让给子女的情况是非常多的。 将房产证改为儿子的名字有3种过户方式：赠与过户、继承过户和买卖过户。继承过户是需要产权人去世后才能办理的，所以在世时只能选择赠与过户和买卖过户。为了满足各种情况，下面就将这3种方式都说一下。
赠与过户 直系亲属间无偿赠与房产是免交个人所得税和增值税的，只需要交契税即可。赠与过户的契税和买卖过户的契税不同，是不能享受契税优惠的，税率为3%。除了契税，还需要看当地过户是否需要赠与公证书，赠与公证书是需要一定费用的，主要采取受益金额阶梯收费。现在很多城市赠与过户不再需要赠与公证书，在办理之前，最好咨询一下。
继承过户 继承过户免交契税、个税和增值税，只用交必要的登记费就行。部分城市继承过户需要继承公证书，最好是提前咨询。值得注意的是，如果想要用继承方式办理房产过户，一定要让产权人立遗嘱，否则可能遇到很多麻烦。在没有遗嘱的情况下，需要用法定继承，如果有多个第一顺序继承人，独生子女也是不能完全继承房产的，需要其他继承人放弃才行，这样无疑会增添很多的麻烦。
买卖过户 不管是赠与过户、继承过户，还是买卖过户，都是产生契税、个税和增值税，只要满足条件，就能免交。如果房屋的契税票填发日期或产权证登记日期满了两年，就能免交增值税。如果房屋满了五年，且是房东家庭的唯一住房，就能免交增值税和个人所得税。父母的房产过户给子女和平常的二手房买卖有所不同，父母的房产过户给子女，在房屋未满两年的情况下，完全可以等到房屋满两年，甚至房屋满五年再过户。所以父母的房产过户给子女，一般只需计算契税和个人所得税即可。买卖过户的契税享受优惠，子女首套房90平米及以下1%，90平米以上1.5%；子女二套房90平米及以下1%，90平米以上2%；子女三套房不看面积3%。买卖过户的个人所得税为1%。一般情况下，只要子女不是三套房，契税和个税加上是不会超过3%的。
通过上面的费用比较，可以知晓继承过户所需的费用最少，然后是买卖过户和赠与过户。赠与过户因为契税就需要3%，所以赠与过户在3种过户方式中，是没有任何优势的。值得注意的是，赠与或继承的房屋，未来出售时，除非满了五年，且是家庭的唯一住房，可以免交个人所得税，否则1%的个人所得税将变为差额20%个税或全额20%个税，这个税率就非常高了。
房产证改儿子的名字，用哪种方式好？ 现在父母的房产很多都是房龄较长的老房子，而且面积一般较小，居住舒适度可能不是很好。所以在转让给子女后，子女长期居住的可能性不大，而且现在很多年轻人都自己买了房。这种情况下，很难满足“满五唯一”免个税的条件。如果以后出售时，就会产生20%的个人所得税，除非房东降价出售或者承担个人所得税，否则没有购房者愿意买有高额个税的房子。为了以后考虑，房产证改儿子或者改女儿的名字，买卖过户比继承和赠与更好，税费不是特别高，以后也不用担心高额个税的问题。如果房子不考虑卖，或者满足“满五唯一”的条件，可以酌情考虑继承过户或赠与过户。 |
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