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此次《民法典》依然延续《继承法》的规定，保护公民的合法继承权。《民法典》第一千一百三十二条规定，继承人可以就遗产分割的份额进行协商。实践中，在继承遗产时经常会遇到几个继承人共同继承一套房屋的情形，此时往往由一位继承人取得房屋产权，然后由取得产权方支付其他继承人折价款。那么，其他继承人取得该折价款是否需要交税呢？请看本文详细介绍。囿于篇幅限制，本文主要以探讨个人所得税为主，顺便介绍其他涉及的税种。 公众号：御用大律师 微信号 : sendsmallstop 公众号“御用大律师”由刘世君律师团队运营，内容均为原创文章。文章侧重实用性，不纠结于那些高深的理论，只以现行法律法规、生效裁判案例为依据，介绍一线业务操作办法，致力于将操作方案落地。在实务操作中，我们的文章可直接拿出来作为工具使用，敬请您阅后收藏。如您对我们感兴趣，可在文章底部扫码关注我们的公众号。兄妹两人共同继承父亲名下的一套住房，房屋价值1000万元，父亲当年购入成本95万元（购房发票金额）、装修等合理费用支出5万元，兄妹各继承50%的份额。兄妹双方在法院的主持下达成调解协议，约定由哥哥取得房屋产权，哥哥给妹妹房屋折价款人民币500万元，法院出具调解书。之后，双方到交易中心办理过户手续，税务部门看到调解书后要求妹妹缴纳个人所得税100万元，由哥哥代扣代缴，否则不予批准过户。兄妹二人为此与税务部门发生争议。假设本案系争房屋为上海市非普通住房，不涉及增值税，也不属于“满五唯一”免征个人所得税情形。继承人基于转让“继承房屋的份额”而取得的折价款是否需要缴纳个人所得税？ 对于该问题，首先得搞清楚继承人取得折价款的性质。虽然在制作法律文书时，继承人之间往往会将该折价款表述为：“一方放弃继承房屋而取得的补偿款、折价款”等名目，但从其经济实质进行分析可以看出，该折价款本质属于继承人转让“继承房屋的份额”而取得的对价，故该所得符合“财产转让所得”的特征。接下来我们要探讨转让“继承房屋的份额”是否属于转让房屋所有权？《民法典》对不动产物权的取得原则上采取登记主义，即物权人自不动产记载于不动产登记簿时取得物权。但在继承情况下，则不受物权登记的限制，《民法典》第二百三十条规定：“因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。”第一千一百二十一条规定：“继承从被继承人死亡时开始。”故继承人自被继承人死亡时即取得不动产的物权。也由此看出，转让“继承房屋的份额”的本质就是转让房屋所有权。故继承人基于转让“继承房屋的份额”而取得的折价款应当按照“财产转让所得”征收个人所得税。 | | 首先，妹妹从父亲处继承房屋50%份额的行为本身无需缴纳任何税费。因为我国没有遗产税，《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（财政部、税务总局公告2019年第74号）第二条也明确规定了继承房屋无需缴纳个人所得税。故通过继承行为，妹妹取得了对继承房屋50%份额的物权。但是，妹妹将该房屋50%份额的物权转让给哥哥的行为，则属于继承行为之后产生的交易行为，该交易行为应当按“财产转让所得”缴纳个人所得税。 |
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继承人基于转让继承房屋的份额而取得的折价款，除了需要缴纳个人所得税外，还涉及哪些税费？ 如上文所述，转让“继承房屋的份额”的本质就是转让房屋所有权，故取得折价款一方视为房屋出售方，除了需要缴纳个人所得税外，还需要缴纳增值税及附加税（城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加）。而支付折价款取得房屋产权一方，视为房屋购买方，需要缴纳契税。继承人基于转让继承房屋的份额而取得的折价款该如何计算个人所得税应纳税额？ 如上文所述，继承人转让“继承房屋的份额”的本质就是转让房屋所有权。根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）第二条规定：“ 对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。”应纳税所得额=转让收入-财产原值-转让过程中缴纳的税金-合理费用转让收入：是指全部折价款减去增值税后的余额；案例中的房屋免增值税，故全部折价款500万元就是转让收入。财产原值：根据《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第五条的规定，应当以被继承人取得该房屋的实际购置成本确定；案例中父亲购买房屋的买入价为95万元，妹妹取得一半房屋份额对应的财产原值为47.5万元（95万元×50%）。转让过程中缴纳的税金：因个人住房买卖交易免征土地增值税、印花税，故继承人转让“继承房屋的份额”过程中缴纳的税金仅涉及城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，该三项税费以增值税额为计税依据。案例中因不涉及增值税，故城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加合计为零。合理费用是指：被继承人当年购入房屋时按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。案例中，父亲当年支出的合理费用为5万元，妹妹取得一半房屋份额对应的合理费用为2.5万元（5万元×50%）。=转让收入-财产原值-转让过程中缴纳的税金-合理费用 =500万元-47.5万元-0元-2.5万元=400万元继承人基于转让继承房屋的份额而取得的折价款是否可以采取核定征收方式征收个人所得税？ 根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）第三条规定：纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例在1%-3%的幅度内确定。如上文所述，继承人转让“继承房屋的份额”的本质就是转让房屋所有权，故该转让交易可以依据“国税发〔2006〕108号”文的规定使用核定征收方式征收个人所得税。上海市非普通住房的个人所得税征收率为2%，假设案例采取核定征收方式，妹妹应当缴纳的个人所得税应纳税额为：应纳税额=转让收入×征收率=500万元×2%=10万元继承人转让继承房屋的份额而取得的折价款应当如何申报纳税？ 根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）第四条的规定，取得折价款的继承人应当在房屋所在地税务机关申报纳税。因《个人所得税法》确立了由支付方代扣代缴制度，故应当由取得房屋产权的继承人在支付折价款时履行代扣代缴义务，直接将税款上交国库，然后将扣除税款后的差额部分支付给取得折价款的继承人。案例中的税务部门要求哥哥将妹妹应当承担的个人所得税代扣代缴的做法，符合《个人所得税法》的规定。如上文分析，妹妹应当承担的个人所得税应纳税额为80万元，而非100万元。妹妹在继承父亲遗产的同时，也继承了遗产的财产原值及合理费用，在计算应纳税额时应当将考虑财产原值及合理费用的因素。税务部门仅要求哥哥代扣代缴妹妹应当承担个人所得税，却遗漏了哥哥应纳缴纳的契税。如上文所述，哥哥支付给妹妹折价款的本质是购买房屋份额，此时哥哥属于房屋购买方，应当承担契税的纳税义务。通过上述案例分析可以看出，继承人继承房屋产权本身不涉及任何税费，但如果在继承房屋份额后将该份额有偿转让则视为出售房屋，需要缴纳相应的税费。案例中兄妹二人有以下税务筹划方案：如法院判决书或调解书将房屋继承的事实描述为：“由哥哥继承房屋产权，妹妹放弃继承”，则哥哥在交易中心办理过户手续时不涉及任何税收，因为哥哥是基于继承法律关系而取得的房屋，不存在购买行为。但这样做的话对于妹妹的权益将无法保障，兄妹之间纯粹只能凭相互之间的亲情信任。当然，兄妹之间可以私下签订补充协议约定：由哥哥补贴妹妹500万元。那么，如哥哥私下另行支付给妹妹折价款的行为是否构成偷税呢？从法律定义来看，妹妹未能如实申报500万元收入的行为确实构成偷税。但在家庭继承关系中，此类行为不易轻易认定为偷税，理由如下：首先，兄妹之间毕竟存在血缘关系，有时妹妹放弃遗产继承也存在亲情因素，不能简单理解为转让继承房屋份额。同理，哥哥支付妹妹补偿款也包含亲情因素，款项的性质上更接近于赠与款而非购房款。故，除非有确凿证据（比如案例中的调解书）证明双方存在购买关系，否则税务机关很难证明该款项的税法属性。其次，继承人之间就房屋产权归属问题达成的协议，本质上是解决继承房屋的问题，属于继承关系的衍生交易。该特定交易有利于发挥物权的效用、维护社会和谐，不具备应税性。税法对于家庭成员内部交易行为应当保持一定的谦抑性，最好出台相应免税政策，以避免过多与民争利。综上，该行为虽然构成偷税，但实务中税务部门对于此类行为几乎从不处理，笔者未能见到一例稽查案例，可见税务部门在实际征管中是顾及到上述因素。案例中的继承房屋因增值10倍（100万元增值至1000万元），故采取“差额征收”方式会导致税费巨大。如上文所述，妹妹转让“继承房屋的份额”的本质就是转让房屋所有权，故该转让交易可以依据“国税发〔2006〕108号”文的规定使用核定征收方式征收个人所得税。案例中如采取核定征收方式，妹妹仅需缴纳个人所得税10万元，比“差额征收”方式少缴70万元（80万元-10万元）。申请核定征收的理由就是：妹妹因继承房屋，未能找到父亲留下的装修费用等凭证，属于税法规定的“未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的”，可以采取核定征收方式征收个人所得税。当然，如果继承房屋并未增值甚至贬值，则应当申请采取“差额征收”方式，这样就无需缴纳个人所得税。综上所述，我国并不存在遗产税与继承税，故继承房屋行为本身不涉及任何税费。但在继承房屋份额后对外转让的行为，属于继承后的二次交易，该交易属于出售房屋，涉及增值税及附加税、个人所得税、契税。在多个继承人共同继承一套房屋时，如房屋增值明显，可向税务机关申请核定征收方式计算个人所得税，以降低税负；如房屋并未增值甚至贬值，则应当申请采取“差额征收”方式，这样就无需缴纳个人所得税。上海市股权专业律师；致力于股权交易、投融资并购、公司治理与股权激励业务，擅长重大复杂诉讼与仲裁业务，尤其是对赌纠纷、股权纠纷案件；刘律师秉持技术驱动法律理念，在服务中侧重法财税一体化服务，综合考虑法律方案与财务、税务及其他专业领域衔接，一站式解决客户需求。
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