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问题：收并购项目中，折有票楼板价应该怎么计算？ 是否是“折有票楼板价=有票部分楼板价+无票部分楼板价+无票部分土增税和增值税”？ 回答： 折有票楼板价，从来都只是一个虚拟的比较指标，将收并购的交易价格与同等条件下的招拍挂的折算价格进行比较，来评判收并购的交易是否符合市场正常水平。 所以，折有票楼板价其实也并没有一个统一的标准，讲白了也只是在公司内部的一个约定俗成的指标。 有一个比较准确的拟合方法： ①以收并购项目的股东净利润为控制指标 ②还原这个项目，将溢价（项目公司税后净利润扣除项）归零，同时保持规划指标、售价、成本不变，不断调整地价，将项目公司税后净利润调整为还原前的收并购项目股东净利润 ③此时的地价对应的楼板价就是折有票楼板价 折有票楼盘价的意义，其实就是将收并购项目模拟成更好理解的招拍挂项目，为了获取同等的股东净利润，市场上去拍会拍到多少钱。 当然，上述折算方式讲的是收购方全部出资后的折算情况，所以需要规避一种情况，就是股权合作时候，当合作方同股同权同投的时候，特别是同投，只要合作方有真金白银的投入，上述的折有票楼板价就失真了，会比真正意义上的高。理论上就应该先折算一个对方的“真实股权”（（合作方的投入+担保）/（资金峰值+担保峰值）），然后控制指标就变成（股东净利润/（1-合作方真实股权）），照着新的控制指标算一遍就好了。 |
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