企业转让房地产税费还原 案例概述 1-外资A公司准备注销,清理资产,将账面成本100万的土地厂房作价1000万卖给B,合同约定,双方交易税费均由B承担。B在办理产权过户时,却按较低的成交价申报纳税。 2-A公司注销清算时,发现了B没有如实申报土地厂房的交易税费。于是A公司提起诉讼,要求法院判决B履行合同,如实承担交易税费。 3-法院将案件涉税情况反馈到税局,税局立案稽查。按成交价1000万申报,系统提示异常。需对买方包税的1000万成交价作还原申报纳税。 A公司不知道如何计算还原,提出咨询 应该怎样还原呢? 关于买方包税的税费的计算问题,小编在司法拍卖的系列贴子中曾有举例,但未有详细分析计算过程。[税案观察] 司法拍卖之四:交税吧,可这税到底怎么计?差太远了 许多税友认为没办法还原,计算上就不可行,土增税是四级变化的,而且还原过程涉及多个税种,变量之间会互相影响,永远算不出正确的还原含税价。 下面,小编先用最最原始的数学方法,来作计算还原示例 最后,再提供一个EXCLE表格,用公式可以直接判断适用的土地增值税税率,并自动计算。 设应交增值税=X 应收城建及附加=0.1X 印花税=Y 土地增值税=Z 买家包税成交价=1000万 房地产成本=100万 得方程组: X=(1000+X+0.1X+Y+Z)÷(1+5%)×5% Y=(1000+X+0.1X+Y+Z)÷(1+5%)×0.005 Z=[(1000+0.1X+Y+Z)-100-0.1X-Y] ×60%-(100+0.1X+Y)×35% 化简后: 19.9X-Y-Z=1000 2099Y-1.1X-Z=1000 400Z+35X+350Y=505000 税费高达 1253.23万元。 因为卖方为企业,买家包税中暂不涉及所得税,所以计算尚较为简单。 而个人转让不动产,买方包税则会涉及个人所得税,更为复杂。 以下面的案例说明。 司法拍卖的买家包税还原 目前的司法拍卖,大量采用买家包税的交易方式。而在实务中,基本没有进行税费还原再计税,一般直接按照拍卖成交价计算应缴税费。 而关于是否需要还原的讨论,时不时会有发生。许多税友认为,还原是荒谬之极的事情,非常不合理,让买家包税已经不合理,还要还原计算? 我们暂且不讨论拍卖自由,买家出价自由,应在测算过税费之后再出价的问题 。只从税法计算规则来讨论是否需要还原。 A:假设某房屋,正常销售,各负各税,售价200万。卖方按200计算应纳税费。 B:假设采用买家包税的方式,售价100万,请问按100万计算应纳税费吗? 销售同一个房屋,就因为税费的承担约定不同,导致税费不同?请问税法有这个特许吗?再请问是A和B两种计算方法,哪种才是符合税法的规定的? 如果A是合规的,那显然,B的计算是错误 ,既然错误,那如何纠正呢? 再来类比一下税前工资和税后工资,如果员工收取的是税后工资,是否需要还原为税前工资再计个人所得税?这是一样的道理。 下面以之前贴子的一个案例,再演示一下 拍卖案例 淘宝司法拍卖的一个土地成交案件,评估价1304350元,评估计算税费828098元,减掉税费后476252元,打7折起拍价333377元.成交价947177元。卖方和买方均为个人。 设还原后转让收入=X 扣除成本B=232990元 不含税收入(拍卖成交价)=947177元 还原计算出X的过程如下:
通过计算得出还原后含税转让价=236.42万 应纳税费合计=141.6923万 小编乱弹 关注公众号,回复:还原模型 可下载 税月如歌 财税答疑群 欢迎加入 |
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