|
乡村土地的获取是进行项目建设的首要步骤。绿维文旅认为，从项目开发建设所需要的土地类型来看，主要包括农用地的获取及建设用地的获取。农用地主要用来进行现代农业、创意农业的生产，建设用地上主要进行二产加工以及商贸、旅游、养老、仓储、物流等产业的发展。 绿维文旅总结土地获取7大策略（下篇）。 （五）农村集体经营性建设用地入市（目前仅限于试点地区）农村集体经营性建设用地是指具有生产经营性质的农村建设用地，包括工矿仓储用地、商服用地、旅游用地等。2015年集体经营性建设用地入市与农村土地征收、宅基地制度改革共同进入试点阶段，这一次改革，提出在坚持农村集体经营性建设用地所有权不变的情况下，赋予其通过出让、租赁、入股等方式，使得使用权通过有偿方式实现转移的行为能力，从而与国有土地同等入市、同权同价。中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和自然人，除法律、法规另有规定外，均可依照规定取得集体经营性建设用地使用权，进行开发、利用、经营。 对于具备开发建设所需基础设施等基本条件的用地，可就地直接入市；对于零星、分散的集体经营性建设用地，可根据城镇建设用地与集体建设用地增减挂钩政策，先复垦后再异地调整入市。入市后的土地可以用作工矿仓储、商服、旅游等经营性用途，暂不涉及住宅用途。 （六）宅基地入市（目前仅限于试点地区）宅基地制度改革是三块地改革中进展最慢的，也是最艰难的。2018年中央1号文件首次正式提出“探索宅基地所有权、资格权、使用权‘三权分置’，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权”（详见图4-9-5）。根据这两三年各试点的实践经验来看，有效利用宅基地的方式主要有以下几种： 第一，通过使用权的转让与出租。 第二，通过村庄整治、宅基地有偿退出等措施，产生节余指标，利用“城乡建设用地增减挂钩”政策，调整入市。 第三，利用集体建设用地建设租赁住房。 第四，利用一些特殊政策的规定。 宅基地入市后的用途要严格把控。 （七）四荒地利用近几年一系列政策的支持，使得四荒地（荒山、荒沟、荒丘、荒滩）成为市场争取利用的对象。《关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》鼓励利用“四荒地”（荒山、荒沟、荒丘、荒滩）发展休闲农业，对中西部少数民族地区和集中连片特困地区利用“四荒地”发展休闲农业，其建设用地指标给予倾斜。《关于支持旅游业发展用地政策的意见》支持使用未利用地、废弃地、边远海岛等土地建设旅游项目。 在各地出台的关于特色小镇的土地支持政策中，也常见到“充分利用低丘缓坡、滩涂资源”的政策指向。国家建设项目使用集体未利用地的，应当办理土地征收审批手续后依法供地；不需要办理农用地转用手续，不需要用地计划指标，不缴纳新增费和耕地开垦费。 |
|
|
