一线的地产投拓人员在收并购项目的评判上，最关心的就是税筹。因为理由很简单：收并购市场是一个竞争非常充分的市场，转让方要卖一个项目，一定会充分公开询价。但对于标的项目而言，意向收购的竞争者们对市场的预期、对成本的预期其实都很一致，不会有太大的偏差。项目是否能拿到的胜负手，一般就取决于对持有物业、公建物业的价值判断以及就是税筹的空间有多大、能省出来多少利润。
但是税筹这种事情，其实还是超然于投拓业务的专业型问题，是地产板块财务或税务部门进行评价的事情。但是因为事关拿地成功与否，投拓人员还是会非常关心，作为一个知识储备，随时准备冲上去与财税部门开怼。
所以，一旦提到税筹，投拓人员们就很关心，那些讲税筹的书和公众号也很火，税筹话题的讨论也是非常火热。
我非常理解投拓人员的心态，但我还是想说，不要讨论税筹了，不要在错误的方向上用力了！
一、税筹的本义
对于税务的筹划，一般分为两类，一类是合理避税，另一类是不合理的逃税，红线与否一目了然。
1、合理避税
合理避税的前提，是一定要有真实的业务发生和真实的资金往来，有业务发生的依据，然后通过财务处理（如开票类型或者提高取票率），达成合理避税的目的。现在地产开发的问题主要是因为营改增之后，大量的票据无法入成本，或者开票类型不同会导致税点不同，所以这种处理之后是能合理避税的。
举个例子：土地款的保证金是母公司付的，开票开给母公司，但是后续全资子公司项目公司进行了转让，这张开给母公司的土地款发票就可能抵扣不了增值税，通过及时换票就能挽回损失。
然后合理避税的大头，就是所得税。大家平时做的测算表，无论是动态还是静态，都会有一个税前利润的指标。我认为这个指标就代表了税筹的最大空间，毕竟用税前利润去弥补亏损或者去再投资做大成本避税，都是合情合理的。
2、不合理逃税
现在很多投拓人员痴迷于税筹，本质上其实就是想各种方式虚增成本，降低利润，然后土增税、增值税、所得税都能因为成本的增加而大幅下降，从而达到节税增利的目的。
但是要知道，因为是虚增，所以没有真实的业务发生，在税务核查日趋严厉、房地产行业成本越来越透明的当下，基本上属于一戳就破的状态。而且现在因为营改增，最难的就是获取进项增值税发票，转让方在开具此类发票的时候，自身也面临着可能的税务审计以及高昂的税负问题。
逃税这种东西，真的要谨慎，还是好好了解“金税工程”的威力吧。
二、大家所误解的税筹
市面上有很多教大家做税筹的做法，我也就举个例子来解释下（来源于微信群讨论），为啥不可行：
例子：“在直接收购股权模式下，主要的税筹安排是拆分股权转让款，即交易价款=股权转让款+收购方向项目公司提供的借款。
在该模式下，主要包括几个节点
（i）在支付对价前，构建项目公司对转让方的债务，该等债务的性质可为股东借款、前期工作费用、咨询费用等；
（ii）受让方向转让方先行支付股权转让款（一般而言为平价转让，避免溢价导致的额外税费）；
（iii）受让方向项目公司提供股东借款（即交易对价—股权转让款的剩余部分，实际为股权转让款的溢价部分）；
（iv）项目公司取得借款后，专项用于偿还对转让方的借款本息或前期工作费用、咨询费用等，以达到转让方取得全部转让款的目的。”
探讨：
这种税筹的想法，其实就是希望通过转让方不断开票，做大项目公司的成本，同步做大项目公司的债务，使得项目公司的股权价格加上负债等于转让总价款。
想法是好的。
但是，对于转让方而言，通过增大债务消灭股权溢价的核心理由，就是他不用再行支付股权溢价所带来的25%所得税。但是要知道，转让方向项目公司开票也是要交税的，看票的类型，一般增值税和所得税一个都不能少，加起来可能已经比直接支付溢价所要交的税要多不少，所以这种操作第一步就是有问题的。而且虚增成本的话，后期也许税务部门都会把这些票作为无效票，开了也是白开。
什么情况下可以这么做？
一定要有真实的业务和资金往来，只不过虽然不是这个项目公司做的，但是为了这个项目做的，比如一级土地整理、前期报批费用等，通过重签合同等方式转到这个项目公司，然后还要通过审计，这才是合理的做大成本的方式。
还有很多说法，诸如通过委托贷款方式掏空项目公司利润，通过总包做大成本方式来做税筹，前者委贷的利息也是算收入要交所得税，后者总包应该是千万个不情愿，除非开发商愿意承担总包多缴的增值税，而且税务部门也会出税务审计，空间也不会很大。
三、昨日的税筹和今日的税筹
很多朋友肯定会说，税筹做了那么多年，为什么到我的文章里就全变成问题了？
大家还是想一个问题吧：
昨日的税务制度严格还是今日的税务制度严格？昨日的税务人员素质高还是今日的税务人员素质高？
前两年还是营业税为主的地税，现在就已经变成增值税为主的国税，以前不少票据也能入账，现在都只能当收据，很多所得税也抵扣不了。以前税务的业务部门里还有外行转进来的人员，现在税务的业务部门中全是科班出身，税务法律法规烂熟于心。
所以，昨天还能做的事情，今天能不能做还是问题。
四、小结
对于税筹，我还是两个观点：
1、不要指望能逃税，房地产是中国的巨大税池，在税收上一定是从严审计、从严监管。这几年一直在不断收紧。
2、能做合理避税的只有所得税部分，以及有真实业务发生及资金往来却找不到合理发票入账部分。
前者方式方法非常多，可以以税前利润去评价项目好坏，后者因为不是虚增而是补票，找到合理理由是可以运作的。
